Një Udhëzues për Blerësit dhe Shitësit
Kjo faqe ka të bëjë me qira për transaksionet personale që përfshijnë një shtëpi, por ka lloje të tjera të programeve atje.
Çfarë është me qera?
Qiraja në pronësi është një mënyrë për të blerë ose shitur diçka me kalimin e kohës, duke i dhënë blerësit një "opsion" për të blerë në një moment në të ardhmen.
Me një blerje dhe shitje tradicionale, blerësi dhe shitësi përfundojnë blerjen pak a shumë menjëherë pasi të kenë rënë dakord me kushtet (në mbyllje), por qiraja për të është e ndryshme.
Sipas marrëveshjes me qira, blerësi dhe shitësi pajtohen me mundësinë e shitjes në një moment në të ardhmen. Në fund të fundit, qiramarrësi / blerësi vendos nëse transaksioni do të ndodhë. Ndërkohë, blerësi bën pagesa tek shitësi dhe një pjesë e këtyre pagesave (zakonisht) ulin paratë e nevojshme për të blerë shtëpinë në një datë të mëvonshme.
Pse të blej me qira për të?
Programet e qirasë për vetë mund të jenë tërheqëse për blerësit, veçanërisht ata që presin që të jenë në një pozicion më të fortë financiar brenda disa viteve.
Bleni me kredi të keqe: Blerësit që nuk mund të kualifikohen për një kredi në shtëpi mund të fillojnë të blejnë një shtëpi me qira për marrëveshje vetanake. Me kalimin e kohës, ata mund të punojnë në rindërtimin e rezultateve të tyre të kreditit dhe ata mund të jenë në gjendje të marrin një hua pasi të jetë fundi për të blerë shtëpinë.
Mbyllja e një çmimi të blerjes: Në tregjet me rritje të çmimeve në shtëpi, blerësit mund të marrin një marrëveshje për të blerë me çmimin e sotëm (por blerja do të bëhet disa vjet në të ardhmen). Blerësit kanë mundësinë për të mbështetur nëse çmimet e shtëpive bien, pavarësisht nëse ka apo nuk ka kuptim financiarisht, do të varet nga sa kanë paguar sipas marrëveshjes.
Test drive: Blerësit mund të jetojnë në një shtëpi para se të angazhohen për të blerë pronën. Si rezultat, ata mund të mësojnë rreth çështjeve me shtëpinë, fqinjët e një makthi dhe problemet e tjera para se të jetë tepër vonë.
Lëvizni më pak: Blerësit që janë të angazhuar në një shtëpi dhe në lagje (por nuk janë në gjendje të blejnë) mund të hyjnë në një shtëpi që ata do të blejnë përfundimisht. Kjo zvogëlon koston dhe vështirësitë e lëvizjes pas disa vitesh.
Ndërtimi i kapitalit: Teknikisht, renters nuk ndërtojnë kapital në të njëjtën mënyrë që bëjnë pronarët e shtëpive. Sidoqoftë, pagesat mund të grumbullohen dhe të sigurojnë një shumë të konsiderueshme për t'u vënë në blerjen e shtëpisë. Blerësit gjithashtu mund të kursejnë paratë në një llogari kursimi dhe t'i përdorin ato fonde në vend (duke shmangur grackat e qirasë për të blerë, dhe duke ofruar mundësinë për të blerë ndonjë shtëpi).
Pse të shitet me qira për të?
Shitësit gjithashtu mund të përfitojnë nga qiraja për marrëveshjet vetanake.
Më shumë blerës: Nëse keni vështirësi në tërheqjen e blerësve, ju gjithashtu mund të tregoni për renters që shpresojnë të blejnë në të ardhmen. Jo të gjithë kanë kredi të mirë dhe mund të kualifikohen për një hua, por të gjithë kanë nevojë për një vend për të jetuar.
Fitoni të ardhura: Nëse nuk keni nevojë të blini menjëherë dhe të përdorni paratë për një tjetër pagesë poshtë , ju mund të fitoni të ardhura nga qiraja duke lëvizur drejt shitjes së një prone.
Çmimi më i lartë: Ju mund të kërkoni një çmim më të lartë të shitjes kur ju ofroni me qira për të blerë. Jeni duke ofruar një mundësi që njerëzit të jenë të gatshëm të paguajnë. Qiramarrësit gjithashtu kanë një "opsion" për të blerë shtëpinë - të cilën ata kurrë nuk mund ta përdorin - dhe fleksibiliteti gjithmonë kushton më shumë.
Qiramarrësi i investuar: Një blerës potencial ka më shumë gjasa të kujdeset për një pronë (dhe të bashkohet me fqinjët) sesa një qiramarrës pa lëkurë në lojë. Blerësi tashmë është investuar në pronë dhe ka një interes në ruajtjen e tij.
Si punon
Çdo gjë është e negociueshme: Një kontratë transaksioni me qera, e njohur edhe si një opsion me qira, fillon me kontratën. Si blerësi dhe shitësi janë dakord me kushte të caktuara, dhe të gjitha kushtet mund të ndryshohen për t'iu përshtatur nevojave të të gjithëve. Në varësi të asaj që është e rëndësishme për ju (nëse jeni blerës ose shitës), mund të kërkoni disa veçori para nënshkrimit të një marrëveshjeje.
Për shembull, mund të kërkoni një pagesë më të madhe apo më të vogël, nëse kjo do të ishte e dobishme për ju.
Këshilla është thelbësore: Sigurohuni që të rishikoni çdo kontratë me një avokat të pasurive të patundshme, sepse këto transaksione mund të jenë të komplikuara dhe ka shumë para të përfshira. Marrëveshjet me qira për vetveten janë veçanërisht të rrezikshme për blerësit. Disa mashtrime përfitojnë nga njerëzit me kredi të dobët dhe shpresa të mëdha për të blerë një shtëpi. Edhe me një shitës të ndershëm, është e mundur të humbësh shumë para nëse gjërat nuk shkojnë ashtu siç është planifikuar.
Një opsion për të blerë: Në fillim të çdo transaksioni me qera, blerësi paguan shitësin një pritje të opsionit , e cila shpesh është rreth pesë për qind e çmimit përfundimtar të blerjes (megjithëse me siguri mund të jetë më i lartë ose më i ulët). Kjo pagesë i jep blerësit të drejtën ose "opsionin" - por jo detyrimin - për të blerë shtëpinë në një moment në të ardhmen.
Asnjë rimbursim: Pagesa fillestare e premisë është e pakthyeshme, por mund të aplikohet në çmimin e blerjes (nëse blerësi ndonjëherë blen shtëpinë, ajo nuk do të duhet të dalë sa më shumë para). Pagesat më të mëdha të opsioneve janë të rrezikshme për blerësit: nëse marrëveshja nuk kalon për çfarëdo arsye, nuk ka asnjë mënyrë për të marrë ato para. Shitësi zakonisht merr për të mbajtur çdo pagesë premium pasi një qera për të përfunduar transaksionin e vet.
Çmimi i blerjes: Blerësi dhe shitësi vendosin çmimin e blerjes për shtëpinë në kontratën e tyre. Në një moment në të ardhmen (zakonisht nga një deri në pesë vjet, varësisht nga negociatat), blerësi mund të blejë shtëpinë për atë çmim - pavarësisht se çfarë është në të vërtetë shtëpia. Kur vendosni çmimin, një çmim që është më i lartë se çmimi aktual nuk është i pazakontë (ndryshe, shitësi është më mirë vetëm të shitur sot). Nëse shtëpia është rritur me vlerë më shpejt se sa pritej, gjërat punojnë në favor të blerësit. Nëse shtëpia humb vlerën, qiramarrësi ndoshta nuk do ta blejë shtëpinë (pjesërisht sepse nuk mund të ketë kuptim, dhe pjesërisht për shkak se qiramarrësi nuk mund të kualifikohet për një hua të madhe me një raport të lartë hua-vlerë ). Blerësit zakonisht aplikojnë për një hipotekë kur vjen koha për të blerë shtëpinë.
Pagesat mujore: Blerësi / qiramarrësi gjithashtu bën pagesa mujore tek shitësi. Këto pagesa shërbejnë si pagesa e qirasë (për shkak se shitësi ende zotëron pronë), por qiramarrësi zakonisht paguan pak shtesë çdo muaj. Shuma shtesë zakonisht kreditohet në çmimin përfundimtar të blerjes, kështu që zvogëlon sasinë e parave që blerësi duhet të dalë me blerjen e shtëpisë. Përsëri, "premium" me qira është e pafundueshme - kompenson shitësin për të pritur rreth asaj që do të bëjë blerësi (shitësi nuk mund ta shesë pronën tek dikush tjetër derisa të përfundojë marrëveshja me qiradhënësin).
Mirëmbajtja: Të gjithë përfshihen përfitime nga një shtëpi e mirëmbajtur, por kush duhet të paguajë? Marrëveshja juaj duhet të përcaktojë se kush është përgjegjës për mirëmbajtjen rutinë dhe riparime të gjera. Disa marrëveshje thonë se çdo gjë nën $ 500 është përgjegjësi e blerësit, por ligjet lokale mund të komplikojnë çështjet (pronarët mund të jenë të detyruar të ofrojnë pajisje të caktuara, edhe nëse marrëveshja juaj thotë ndryshe).
Qira për të Ndarë
Asgjë nuk është e përsosur, dhe kjo përfshin programet me qira për vetë. Këto transaksione janë të komplikuara, dhe të dy blerësit dhe shitësit mund të marrin disa surpriza të pakëndshme. Disa shembuj janë renditur më poshtë, por lista e gjërave që potencialisht mund të shkojnë keq është shumë më e gjatë. Vetëm një avokat lokal i pasurive të patundshme mund t'ju japë një ide të mirë për atë që është në rrezik në situatën tuaj, prandaj sigurohuni që të vizitoni me një para se të nënshkruani ndonjë gjë.
Rreziqet për Blerësit
Forfeiting money: Nëse ju nuk e blini shtëpinë - për çfarëdo arsye - ju humbni të gjitha paratë shtesë që keni paguar. Shitësit të cilët janë të tunduar me lehtësi mund ta bëjnë të vështirë ose jo tërheqës për ju për të blerë.
Progres i ngadalshëm: Mund të planifikoni të përmirësoni kredinë tuaj ose të rrisni të ardhurat tuaja në mënyrë që të kualifikoheni për një hua kur opsioni të përfundojë, por gjërat mund të mos funksionojnë siç është planifikuar.
Kontroll më pak: Ende nuk e zotëroni pronën, kështu që nuk keni kontroll të plotë mbi të. Pronari juaj mund të ndalojë pagesat e hipotekës dhe të humbasë pronën përmes foreclosure , ose ju nuk mund të jeni përgjegjës për vendimet për sendet kryesore të mirëmbajtjes. Gjithashtu, qiradhënësi juaj mund të humbasë një gjykim ose të heqë taksat e pronës dhe të përfundojë me barrë në pronë . Marrëveshja duhet t'i adresojë të gjitha këto skenare (dhe qiradhënësi nuk lejohet të shesë ndërsa ju keni një mundësi në pronë), por betejat ligjore janë gjithmonë një dhimbje e madhe.
Çmimet në rënie: Çmimet në shtëpi mund të bien , dhe ju nuk mund të jeni në gjendje të rinegociosh një çmim më të ulët të blerjes. Atëherë ju jeni lënë me mundësinë e konfiskimit të të gjitha parave tuaja të opsioneve ose blerjen e shtëpisë. Nëse huadhënësi juaj nuk do të miratojë një hua të tepërt, do t'ju duhet të sjellni para shtesë për mbylljen e një pagese.
Pagesat e vonuara janë të dëmshme: Në varësi të marrëveshjes tuaj, nëse nuk paguani me qira në kohë, mund të humbni të drejtën për të blerë (së bashku me të gjitha pagesat tuaja shtesë). Në disa raste, ju mbani opsionin tuaj, por pagesa shtesë për muaj nuk është "e numëruar" dhe nuk do të shtojë shumën që keni grumbulluar për blerje eventuale.
Çështjet e shtëpisë: Mund të ketë probleme me pronën që nuk dini rreth deri sa të përpiqeni ta blini atë (si për shembull problemet e titullit). Trajtojeni një qira për blerjen e vet si një blerje "e vërtetë" - merrni një inspektim dhe kërkim titulli para se të zhyteni.
Mashtrimet: Masat mashtruese me qira janë një mënyrë tërheqëse për të marrë shuma të mëdha parash nga njerëz që nuk janë në një pozicion financiarisht të sigurt.
Rreziqet për Shitësit
Nuk ka siguri: Qiradhënësi juaj nuk mund të blejë, prandaj duhet të filloni përsëri dhe të gjeni një blerës ose qiramarrës (por të paktën ju merrni për të mbajtur paratë shtesë).
Paratë e ngadalta: Ju nuk merrni një shumë të madhe, të cilën mund të keni nevojë për të blerë shtëpinë tuaj të ardhshme.
Mungesa e vlerësimit: Ju zakonisht bllokohet në një çmim të shitjes kur nënshkruani një qira për marrëveshjen e vet, por çmimet në shtëpi mund të rriten më shpejt se sa prisni. Ju mund të bëni më mirë marrjen me qira të vendit dhe marrjen e një marrëveshjeje shitjeje në të ardhmen (ose ndoshta nuk mundeni).
Çmimet e shtëpive në rënie: Çmimet e shtëpive mund të bien, dhe nëse qiramarrësi nuk blen, ju do të kishit qenë më mirë thjesht duke shitur pronën.
Zbulimi i difekte: Blerësit mund të zbulojnë gabime që nuk njihni kurrë për përdorimin e shtëpisë ndryshe dhe ata mund të vendosin të mos blejnë. Ndoshta hidraulika mund të trajtojë një çift, por jo një familje prej pesë vetësh, dhe askush nuk mund të ketë njohur për këtë çështje. Ju nuk jeni duke u përpjekur të mashtroni askënd - është një defekt që kurrë nuk erdhi në bazë të marrëveshjes së mëparshme të jetesës - por tani është një çështje dhe do t'ju duhet ta zbuloni atë tek blerësit e ardhshëm (ose ta rregulloni).