Si të bëni para duke investuar në pasuri të patundshme
Tre mënyrat kryesore për të fituar para nga investimet në Real Estate
Ekzistojnë tre mënyra kryesore që investitorët të bëjnë para nga pasuria e patundshme:
- Një rritje në vlerën e pronës,
- Të ardhurat nga qiraja të mbledhura nga dhënia me qira e pronës qiramarrësve, dhe
- Fitimet e krijuara nga aktiviteti i biznesit që varet nga pasuria e patundshme.
Në pak fjalë, kjo është ajo. Natyrisht, ka gjithmonë mënyra të tjera për të përfituar drejtpërdrejt ose tërthorazi nga pasuri të paluajtshme, si për shembull të mësuarit për t'u specializuar në fusha më të fshehta si certifikatat e barrës tatimore, por këto tri zëra përbëjnë shumicën dërrmuese të të ardhurave pasive dhe fateve përfundimtare janë bërë në industrinë e pasurive të patundshme. Duke mësuar se si t'i shfrytëzoni ato për portofolin tuaj, mund të shtoni një klasë tjetër të aseteve në alokimin e përgjithshëm të aseteve , duke rritur si diversifikimin dhe, nëse zbatohet me maturi, duke zvogëluar rrezikun.
1. Marrja e parave nga një rritje në vlerën e pasurisë së investimeve tuaja të patundshmërisë
Së pari, është e rëndësishme që ta kuptoni se vlerat e pronës jo gjithmonë rriten.
Kjo mund të bëhet me dhimbje të dukshme gjatë periudhave si në fund të viteve 1980 dhe në fillim të viteve 1990, dhe rënia e pasurive të patundshme 2007-2009. Në fakt, në shumë raste, vlerat e pronës rrallë mundën inflacionin . Për shembull, nëse zotëron një fond prej $ 500,000 dhe inflacioni është 3%, prona juaj mund të shitet për $ 515,000 ($ 500,000 x 1,03%), por nuk jeni më të pasur se sa keni qenë vitin e kaluar.
Kjo është, ju mund të bleni të njëjtën sasi të qumështit, bukës, djathit, naftës, benzinës dhe mallrave të tjera (e vërtetë, djathi mund të jetë poshtë këtë vit dhe benzina lart, por standardi juaj i jetesës do të mbetet afërsisht i njëjtë). Arsyeja? Fitimi prej $ 15,000 nuk ishte i vërtetë. Ishte nominale.
Kjo ndodh sepse qeveria duhet të krijojë para kur shpenzon më shumë se sa merr përmes taksave. Të gjitha të tjera të barabarta, me kalimin e kohës, kjo rezulton në çdo dollar ekzistues duke humbur vlerën dhe duke u bërë me vlerë më pak se sa ishte në të kaluarën.
Një nga mënyrat me të cilat investitorët e pasurive të patundshme mund të fitojnë para në pasuri të patundshme është të përfitojnë nga një situatë që duket se do të shfaqet çdo disa dekada: Kur norma e inflacionit parashikohet të tejkalojë normën aktuale të borxhit afatgjatë , ju mund të gjeni njerëz të gatshëm të rrezikojnë duke blerë prona, duke marrë hua para për të financuar blerjen dhe pastaj duke pritur që inflacioni të rritet. Në këtë mënyrë, ata mund të paguajnë hipotekat me dollarë që janë me vlerë shumë më pak. Kjo përfaqëson një transferim nga kursimtarët në debitorë. Ju keni parë shumë investitorë të pasurive të patundshme duke bërë para në këtë mënyrë në vitet 1970 dhe në fillim të viteve 1980, pasi inflacioni filloi të dalë jashtë kontrollit para se Paul Volker të merrte një 2x4 në shpinë dhe e solli nën kontroll duke rritur në mënyrë drastike normat e interesit .
Mashtrimi është për të blerë kur normat e kapakëve të përshtatur ciklike janë tërheqëse ose kur mendoni se ekziston një arsye specifike që një pjesë e caktuar e pasurive të paluajtshme një ditë do të vlejë më shumë se norma e kapësit aktual tregon vetëm se duhet të jetë. Për shembull, zhvilluesit e talentuar të pasurive të patundshme mund të shikojnë në projektin e duhur, në kohën e duhur, me çmimin e duhur dhe krijojnë fjalë për fjalë të ardhurat e ardhshme të qirasë për të mbështetur një vlerësim që përndryshe mund të duket i pasur bazuar në kushtet aktuale sepse ata e kuptojnë ekonominë, faktorët e tregut dhe konsumatorët. Në qytetin tim të vjetër, pashë një hotel të vjetër të tmerrshëm në një pjesë të madhe të tokës, që të shndërrohej në një qendër tregtare me ndërtesa të zyrave që i jepnin qiratë të konsiderueshme pronarit. Mungon këto flukse të mjeteve monetare, të pranishme ose vlera aktuale neto, po spekulloni në një farë mase apo tjetër, pa marrë parasysh se çfarë ju thoni vetes, pa marrë parasysh se cilat banka i miratojnë kreditë tuaja dhe pa marrë parasysh se çfarë shoqërie rreth jush thotë.
Ju do të kërkoni ose një inflacion të konsiderueshëm në monedhën nominale (nëse jeni duke përdorur borxhin për të financuar blerjen) për t'ju shpëtuar ose për ndonjë lloj ngjarjeje të ulët probabiliteti për të punuar në favorin tuaj.
2. Marrja e parave nga të ardhurat nga qiraja e gjeneruar nga investimet tuaja në pasuri të patundshme
Marrja e parave nga grumbullimi i qirasë është kaq e thjeshtë sa që çdo gjashtëvjeçar i cili ka luajtur ndonjëherë një lojë të Monopolit kupton në nivel të brendshëm se si funksionojnë bazat. Nëse zotëroni një shtëpi, ndërtesë apartamentesh, ndërtesë zyreje, hotel apo ndonjë investim tjetër të pasurive të paluajtshme , ju mund të ngarkoni njerëzit me qira në këmbim për t'i lejuar ata të përdorin pronën ose objektin. Natyrisht, thjeshtë dhe e lehtë nuk janë të njëjta gjë. Nëse keni ndërtesa apartamente ose shtëpi me qira, ju mund të gjeni veten duke u marrë me gjithçka nga toilets thyer për qiramarrësit që vepron laboratorë meth. Nëse zotëroni sheshe apo ndërtesa zyre, ju mund të keni të bëni me një biznes që është dhënë me qira nga ju duke falimentuar. Nëse posedoni depo industriale, mund të gjeni veten përballë hetimeve mjedisore për veprimet e qiramarrësve që kanë përdorur pronën tuaj. Nëse posedoni njësi magazinimi, vjedhja mund të jetë një shqetësim. Investimet e pasurive të paluajtshme nuk janë lloji me të cilin mund të telefononi dhe presin që çdo gjë të shkojë mirë.
Lajm i mirë është se ekzistojnë mjete të cilat lehtësojnë krahasimet midis investimeve potenciale të pasurive të paluajtshme. Një nga këto, të cilat do të bëhen të paçmueshme për ju në përpjekjen tuaj për të fituar para nga pasuria e patundshme, është një raport i veçantë financiar i quajtur norma kapëse, e cila është e shkurtër për "normën e kapitalizimit". Nëse një pronë fiton $ 100,000 në vit dhe shet për $ 1,000,000, do të ndani fitimet ($ 100,000) nga tag çmimi ($ 1,000,000) dhe do të merrni 0,1 ose 10%. Kjo do të thotë se norma e kapësit të pronës është 10%, ose që do të fitoni një investim prej 10% nëse keni paguar për pasuri të patundshme krejtësisht në para të gatshme dhe pa borxhe.
Ashtu si një rezervë në fund të fundit vlen vetëm vlera aktuale neto e flukseve monetare të skontuara, një pasuri e patundshme është përfundimtare me një kombinim 1.) të shërbimeve që gjeneron për pronarin e saj dhe 2.) fluksin e parasë neto neto që gjeneron në krahasim me çmimin që ishte paguar për investimin. Të ardhurat nga qiraja mund të jenë një kufi sigurie që ju mbron gjatë kolapsit. Disa lloje të investimeve të pasurive të paluajtshme janë më të përshtatshme për këtë qëllim. Për t'u kthyer në diskutimet tona më të hershme për sfidat e marrjes së parave nga pasuritë e paluajtshme, ndërtesat e zyrave, për të dhënë një ilustrim, zakonisht përfshijnë qira të gjata dhe shumëvjeçare. Bli një me çmimin e duhur, në kohën e duhur dhe me të drejtën e qiramarrësit dhe me qira, dhe mund të lundroni përmes një kolapsi të pasurive të paluajtshme duke grumbulluar mbi kontrollet mesatare të qirasë që kompanitë që japin me qira duhet të japin ende marrëveshjen e qirasë që nënshkruan) edhe kur normat më të ulëta janë në dispozicion diku tjetër. Megjithatë, mund të jetë e gabuar dhe mund të bllokohet me kthime nënpartiake shumë kohë pasi tregu është rikuperuar.
3. Marrja e parave nga veprimtaritë e biznesit real estate
Mënyra përfundimtare për të bërë para nga investimet e pasurive të paluajtshme përfshin shërbime të veçanta dhe aktivitete afariste. Nëse zotëroni një hotel, ju mund të blini filma me kërkesë për mysafirët tuaj. Nëse zotëroni një ndërtesë zyre, ju mund të bëni para nga makinat shitëse dhe garazhet e parkimit. Nëse posedoni një larje makine, mund të blini para nga pastruesit me korrent të kontrolluar nga koha. Këto lloje të investimeve pothuajse gjithmonë kërkojnë njohuri të nën-specialiteteve; p.sh., ka burra dhe gra që kalojnë gjithë karrierën e tyre të specializuar në projektimin, ndërtimin, mbajtjen dhe operimin e larjeve të makinave. Për ata që ngrihen në krye të fushës së tyre dhe kuptojnë ndërlikimet e një tregu të caktuar, mundësia për të fituar para mund të jetë e pafundme.
Më shumë për të bërë para në Real Estate
Për më shumë informacion rreth asaj se si të fitoni para në pasuri të patundshme, lexoni Udhëzuesin e Fillestar për Realizimin e Investimeve të Pasurive të Paluajtshme .