Si të Investoni në Real Estate
Investimi në pasuri të patundshme është një nga format më të vjetra të investimit, që ka qenë rreth e rrotull që nga ditët e para të qytetërimit njerëzor. Parashikimi i tregjeve moderne të aksioneve, pasuria e patundshme është një nga pesë klasat bazë të aseteve që çdo investitor duhet të konsiderojë seriozisht duke shtuar në portofolin e tij ose të saj për rrjedhjen unike të parasë, likuiditetin, përfitimin, taksat dhe diversifikimin që ofron. Në këtë udhëzues hyrës, ne do të ecim nëpër bazat e investimit të pasurive të paluajtshme dhe diskutojmë mënyrat e ndryshme që mund të fitoni ose të merrni në pronësi në investimet e pasurive të paluajtshme.
Së pari, le të fillojmë me bazat: Çfarë është investimi i pasurive të paluajtshme?
Çfarë Investimi është Real Estate?
Investimi i pasurive të paluajtshme është një kategori e gjerë e veprimtarive operative, investuese dhe financiare që përqendrohen në bërjen e parave nga prona e prekshme ose flukset e mjeteve monetare disi të lidhura me një pronë të prekshme.
Ka katër mënyra kryesore për të fituar para në pasuri të paluajtshme:
- Vlerësimi Real Estate : Kjo është kur prona rritet në vlerë. Kjo mund të jetë për shkak të një ndryshimi në tregun e pasurive të paluajtshme që rrit kërkesën për pronë në zonën tuaj. Ajo mund të përdoret për shkak të përmirësimeve që ju vënë në investimin tuaj të pasurive të patundshme për ta bërë atë më tërheqës për blerësit potencialë ose renters. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme është një lojë e ndërlikuar.
- Të Ardhurat e Fluksit të Parave (Qiraja) : Ky lloj i investimit të pasurive të paluajtshme fokusohet në blerjen e një prone të pasurive të paluajtshme, si një ndërtesë apartamentesh, dhe veprimin në mënyrë që të mbledhni një rrymë të parave të gatshme nga qiraja. Të ardhurat e rrjedhës së parasë mund të gjenerohen nga ndërtesat e banimit, ndërtesat e zyrave, shtëpitë me qira dhe më shumë.
- Real Estate Të ardhura të ngjashme : Kjo është të ardhura të gjeneruara nga agjentët dhe specialistë të tjerë të industrisë që bëjnë para përmes komisioneve nga blerja dhe shitja e pronës. Ajo gjithashtu përfshin kompanitë e menaxhimit të pasurive të patundshme që marrin për të mbajtur një përqindje të qiratë në këmbim për drejtimin e operacioneve të përditshme të një prone.
- Të Ardhurat e Investimeve Pasurive Ndihmëse : Për disa investime të pasurive të paluajtshme, kjo mund të jetë një burim i madh fitimi. Të ardhurat nga investimet e pasurive të patundshme përfshijnë gjëra të tilla si makinat shitëse në ndërtesat e zyrave ose lavanderi në apartamente me qira të ulët. Në fakt, ato shërbejnë si mini-biznese brenda një investimi më të madh të pasurive të paluajtshme, duke ju lejuar të blini para nga një koleksion gjysëm robërish klientësh.
Forma më e thjeshtë dhe më e thjeshtë e investimit të pasurive të paluajtshme ka të bëjë me rrjedhën e parasë së gatshme nga qiraja dhe jo nga vlerësimi . Investimi i pasurive të paluajtshme ndodh kur investitori, i njohur edhe si qiradhënësi, fiton një pjesë të pasurisë së prekshme, nëse kjo është toka bujqësore e papërpunuar, toka me një shtëpi në të, tokë me një ndërtesë zyra në të, tokë me një depo industriale në të, ose Apartament.
Ai ose ajo pastaj gjen dikë që dëshiron ta përdorë këtë pronë, i njohur si qiramarrës dhe ata hyjnë në një marrëveshje. Qiramarrësit u lejohet të hyjnë në pasuri të paluajtshme, ta përdorin atë me kushte të caktuara, për një periudhë të caktuar kohore dhe me kufizime të caktuara - disa prej të cilave janë të përcaktuara në ligjin federal, shtetëror dhe vendor dhe të tjerat të cilat janë të rënë dakord në kontratën e qirasë ose marrëveshjen e qirasë . Në këmbim, qiramarrësi paguan për mundësinë e përdorimit të pasurive të paluajtshme. Pagesa që i dërgon qiradhënësit njihet si "qira".
Për shumë investitorë, të ardhurat nga qiraja nga investimet e pasurive të paluajtshme kanë një avantazh të madh psikologjik mbi dividentët dhe interesin nga investimi në aksione dhe obligacione . Ata mund të përzënë nga prona, ta shohin dhe ta prekin me duart e tyre. Ata mund ta pikturojnë atë ngjyrën e tyre të preferuar ose të punësojnë një arkitekt dhe kompani ndërtimi për ta modifikuar atë. Ata mund të përdorin aftësitë e tyre të negociatave për të përcaktuar normën e qirasë, duke lejuar një operator të mirë për të gjeneruar norma më të larta të kapitalizimit , ose "norma kapitale".
Herë pas here, investitorët e pasurive të paluajtshme bëhen të gabuara si investitorë të aksioneve gjatë flluskave të tregut të aksioneve, duke këmbëngulur se normat e kapitalizimit nuk kanë rëndësi. Mos bjerini për të. Nëse jeni në gjendje të çmoni normat e qirasë tuaj në mënyrë të përshtatshme, ju duhet të gëzoni një normë të kënaqshme të kthimit në kapitalin tuaj pasi të keni kontabilizuar koston e pronës, duke përfshirë rezervat e arsyeshme të amortizimit , tatimin mbi pronën dhe të ardhurat, mirëmbajtjen, sigurimin dhe shpenzimet tjera të lidhura. Përveç kësaj, ju duhet të matni sasinë e kohës që kërkohet për t'u marrë me investimin, pasi koha juaj është pasuria më e vlefshme që keni - kjo është arsyeja që të ardhurat pasive janë shumë të interesuara nga investitorët. (Pasi pronat tuaja janë mjaft të mëdha, ju mund të krijoni ose të punësoni një kompani të menaxhimit të pasurive të paluajtshme për të trajtuar operacionet e përditshme të portofolit tuaj të pasurive të patundshme në këmbim të një përqindjeje të të ardhurave nga qiraja, duke transformuar investimet e pasurive të patundshme që kanë qenë menaxhuar në mënyrë aktive në investime pasive.)
Cilat janë disa nga mënyrat më popullore për një person që të fillojë të investojë në pasuri të patundshme?
Ka një numër të llojeve të ndryshme të investimeve të pasurive të paluajtshme që një person mund të marrë parasysh për portofolin e tij ose të saj.
Është më e lehtë të mendosh sa i përket kategorive kryesore në të cilat investimet e pasurive të paluajtshme bien në bazë të përfitimeve unike dhe të meta, karakteristikat ekonomike dhe ciklet e qirasë, kushtet e zakonshme të qirasë dhe praktikat e brokerimit të tipit të pronës. Pronat e pasurive të paluajtshme zakonisht kategorizohen në një nga grupet e mëposhtme:
- Investime në pasuri të paluajtshme të banimit - Këto janë prona që përfshijnë investimin në pasuri të paluajtshme të lidhura me shtëpi ose apartamente në të cilat jetojnë individë ose familje. Ndonjëherë, investimet e pasurive të paluajtshme të këtij lloji kanë një komponent biznesi të shërbimit, të tilla si lehtësirat e jetesës të ndihmuar për të moshuarit ose ndërtesat e shërbimit të plotë për qiramarrësit që dëshirojnë një përvojë luksoze. Qiratë zakonisht mbahen për 12 muaj, japin ose marrin gjashtë muaj në të dyja anët, duke sjellë një rregullim shumë më të shpejtë ndaj kushteve të tregut sesa disa lloje të tjera të investimeve të pasurive të paluajtshme.
- Investimi i pasurive të patundshme komerciale - Investimet komerciale të pasurive të patundshme kryesisht përbëhen nga ndërtesat e zyrave. Këto qira mund të mbyllen për shumë vite, duke rezultuar në një shpatë me dy tehe. Kur një investim komercial të pasurive të patundshme është plotësisht me qira me qiramarrësit afatgjatë të cilët ranë dakord për çmime me çmim të pasur, rrjedha e parasë vazhdon edhe në qoftë se normat e qirasë në pronat e krahasueshme bien (me kusht që qiramarrësi të mos falimentojë). Nga ana tjetër, e kundërta është e vërtetë - ju mund të gjeni veten duke fituar në mënyrë të konsiderueshme më poshtë nën nivelin e tregut të qirasë në një ndërtesë zyre, sepse keni nënshkruar qira afatgjate para rritjes së normave të qirasë.
- Investimi i pasurive të paluajtshme industriale - Prona që bien nën ombrellën e pasurive të patundshme industriale mund të përfshijnë depot dhe qendrat e shpërndarjes, njësitë e magazinimit, objektet e prodhimit dhe impiantet e montimit.
- Investimet me pasuri të patundshme me pakicë - Disa investitorë duan të posedojnë prona të tilla si qendrat tregtare, qendrat e shiritit, apo qendrat tradicionale. Qiramarrësit mund të përfshijnë dyqanet e shitjes me pakicë, sallonet e flokëve, restorantet dhe ndërmarrjet e ngjashme. Në disa raste, normat e qirasë përfshijnë një përqindje të shitjeve me pakicë të një dyqani për të krijuar një nxitje që qiradhënësi të bëjë sa më shumë që ai, ajo apo ajo mund ta bëjë atraktive pronën e shitjes me pakicë për blerësit.
- Investime me pasuri të paluajtshme me përdorim të përzier - Kjo është një kategori e kapur për të gjithë kur një investitor zhvillon ose fiton një pronë që përfshin lloje të shumta të investimeve të sipërpërmendura të pasurive të paluajtshme. Për shembull, ju mund të ndërtoni një ndërtesë shumëkatëshe që ka sallonet e shitjes me pakicë dhe restorante në katin përdhesë, hapësirën e zyrave në katet e ardhshme dhe apartamentet rezidenciale në katet e mbetura.
Ju gjithashtu mund të përfshiheni në anën e kreditimit të investimit të pasurive të patundshme nga:
- Zotërimi i një banke që nënvlerëson hipotekat dhe kreditë komerciale të pasurive të patundshme. Kjo mund të përfshijë pronësinë publike të stoqeve . Kur një investitor institucional ose individual po analizon një aksione bankare, paguan t'i kushtojë vëmendje ekspozimit të pasurive të paluajtshme të kredive bankare.
- Sigurimi i hipotekave private për individë, shpesh me norma interesi më të larta për t'ju kompensuar rrezikun shtesë, ndoshta duke përfshirë edhe dhënien e kredisë me qira.
- Investimi në letra me vlerë në katin e ndërmjetëm, që ju lejon të huazoni para në një projekt të pasurive të patundshme që pastaj mund të konvertohet në pronësi të kapitalit nëse nuk paguhet. Këto përdoren ndonjëherë në zhvillimin e hoteleve franchise.
Ka nën-specialitete të investimit të pasurive të paluajtshme duke përfshirë:
- Leasing-uar një hapësirë kështu që ju keni kapital të vogël të lidhur në të, duke e përmirësuar atë, pastaj nën-dhënien me qira të njëjtin hapësirë të tjerëve për norma shumë më të larta, duke krijuar kthime të pabesueshme në kapital. Një shembull është një biznes fleksibël i drejtuar mirë në një qytet të madh ku punëtorët më të vegjël ose të lëvizshëm mund të blejnë kohë të zyrës ose të marrin me qira zyra të veçanta.
- Marrja e certifikatave tatimore. Këto janë një fushë esoterike e investimit të pasurive të paluajtshme dhe jo të përshtatshme për investitorët e dështuar ose të papërvojë, por që - në rrethanat e duhura, në kohën e duhur dhe me personin e duhur - gjenerojnë të ardhura të larta për të kompensuar dhimbjet dhe rreziqet e përfshira.
Fondet e Investimeve të Real Estate (REITs)
Mbi të gjitha, ju mund të investoni në pasuri të patundshme nëpërmjet diçkaje që njihet si një besim i investimeve të pasurive të patundshme, ose REIT. Një investitor mund të blejë REIT përmes një llogarie brokerimi , Roth IRA , ose një llogari tjetër të kujdestarisë . REITs janë unike sepse struktura tatimore nën të cilën ato operohen u krijua gjatë administratës Eisenhower për të inkurajuar investitorët e vegjël për të investuar në projekte të pasurive të patundshme që përndryshe nuk do të ishin në gjendje të përballonin, të tilla si ndërtimi i qendrave tregtare ose hoteleve. Korporatat që kanë zgjedhur për trajtimin e REIT nuk paguajnë asnjë taksë federale mbi të ardhurat e korporatave për aq kohë sa ato ndjekin disa rregulla, duke përfshirë një kërkesë për të shpërndarë 90% ose më shumë fitime te aksionarët si dividendë .
Një dobësi e investimit në REITs është që, ndryshe nga aksionet e zakonshme, dividentët e paguar për to nuk janë "dividentë të kualifikuar", domethënë pronari nuk mund të përfitojë nga normat e ulëta tatimore të disponueshme për shumicën e dividentëve. Në vend të kësaj, dividentët nga trustet e investimeve të pasurive të paluajtshme tatohen me normën personale të investitorit. Nga ana e saj, IRS më pas vendosi që dividentët REIT të gjeneruara brenda një strehimi tatimor si një Rollover IRA nuk janë në masë të madhe subjekt i tatimit të të ardhurave të lidhura me biznesin kështu që ju mund të mbani ato në një llogari të daljes në pension pa u shqetësuar shumë për kompleksitetin e taksave , ndryshe nga një partneritet master i kufizuar .
(Nëse jeni të interesuar për të mësuar më shumë për këto letra me vlerë unike, filloni duke kontrolluar Real Estate Investing përmes REITs , e cila mbulon REIT likuiditetit, kapitalit, si të përdorni REITs për pasurinë tuaj duke investuar avantazh dhe shumë më tepër.)
Investimi në Real Estate përmes pronësisë në shtëpi
Për të gjitha opsionet e investimit të pasurive të paluajtshme në dispozicion të investitorëve, personi mesatar do të marrë përvojën e tij të parë të pasurive të patundshme në mënyrë tradicionale: Me blerjen e një shtëpie.
Unë kurrë nuk kam parë blerjen e një shtëpie në të njëjtën mënyrë që shumica e shoqërisë bën. Në vend të kësaj, preferoj të mendoj për vendbanimin primar të një personi si një përzierje e vlerësimit personal të shërbimeve dhe financiare, dhe jo domosdoshmërisht një investim. Për të qenë më i drejtpërdrejtë, një shtëpi nuk është një investim në të njëjtën mënyrë si një ndërtesë apartamentesh. Në mënyrën më të mirë, dhe në rrethanat më ideale, strategjia më e sigurt është të mendosh për një shtëpi si një lloj llogarie kursimi të detyruar që ju jep shumë përdorim dhe gëzim personal gjatë qëndrimit tuaj në të.
Nga ana tjetër, kur ju qaseni në pension, nëse merrni një pamje të përgjithshme të pasurisë suaj personale, pronësia e plotë e një shtëpie (pa ndonjë borxh kundër saj) është një nga investimet më të mira që një person mund të bëjë. Jo vetëm që kapitali mund të caktohet nëpërmjet përdorimit të transaksioneve të caktuara, duke përfshirë hipotekat e kundërt, por rrjedha e parave të kursyera nga mungesa e qirasë në përgjithësi rezulton me kursime neto - komponenti i fitimit që do të kishte shkuar tek qiradhënësi në mënyrë efektive qëndron në pronësinë e pronarit të shtëpisë xhep. Ky efekt është kaq i fuqishëm saqë edhe në vitet 1920 ekonomistët po përpiqeshin të kuptonin një mënyrë për qeverinë federale që të tatonte kursimet e parave gjatë marrjes me qira për pronarët e shtëpive pa borxhe, duke e konsideruar atë një burim të ardhurash.
Ky është një lloj tjetër investimi, megjithëse - diçka e njohur si një "investim strategjik". Nëse ekonomia do të rrëzohej, përderisa ju mund të paguani taksat e pronës dhe mirëmbajtjen themelore, askush nuk mund t'ju dëbojë nga shtëpia juaj. Edhe në qoftë se ju duhet të rriteni ushqimin tuaj në një kopsht, ekziston një nivel sigurie personale që ka rëndësi. Ka raste kur kthimet financiare janë dytësore për konsiderata të tjera, praktike. Megjithatë, çfarëdo që bëni, mos sakrifikoni likuiditetin tuaj për të provuar shumë shpejt investimet tuaja në investimet tuaja në pasuri të paluajtshme, pasi kjo mund të çojë në fatkeqësi (përfshirë falimentimin).
Nëse jeni duke kursyer për të blerë një shtëpi, një nga gabimet më të mëdha që shoh unë është që investitorët e rinj të vënë paratë e tyre në tregun e aksioneve, qoftë përmes aksioneve individuale apo fondeve të indeksit . Nëse keni ndonjë shans që të keni nevojë për të kapur paratë tuaja brenda pesë vjetëve ose më pak, ju nuk keni asnjë biznes që të jeni pranë tregut të aksioneve. Në vend të kësaj, duhet të keni një mandat investimi të njohur si ruajtja e kapitalit . Këtu janë vendet më të mira për të investuar paratë që po kurseni për një pagesë paraprake .
Cili është më i mirë - Real Estate investuar ose Investimi në stoqe?
Një nga pyetjet më të zakonshme që has unë përfshin atraktivitetin relative të investimit në stoqe kundrejt investimit në pasuri të paluajtshme . Versioni i shkurtër është se është disi i ngjashëm me krahasimin e akullore me vanilje dhe çokollatë. Ata janë të ndryshëm, dhe si rritet vlera juaj neto, ju mund të gjeni edhe se të dy kanë një rol për të luajtur në portofolin tuaj të përgjithshëm. Personaliteti juaj do të informojë gjithashtu vendimin tuaj, pasi disa njerëz janë më të orientuar drejt pronësisë së aksioneve ose pronësisë së pasurive të paluajtshme, respektivisht.
Rreziqet e Investimit të Pasurive të Paluajtshme
Një përqindje e konsiderueshme e kthimeve të pasurive të paluajtshme gjenerohet për shkak të përdorimit të levave. Një pasuri e patundshme përftohet me një përqindje të ekuitetit, pjesa tjetër e financuar me borxhe. Kjo rezulton në kthime më të larta të kapitalit për investitorin e pasurive të paluajtshme; por nëse gjërat shkojnë keq, mund të rezultojë në shkatërrim shumë më shpejt se një portofol i rezervave të zakonshme të paguara plotësisht. (Kjo është e vërtetë edhe nëse kjo e fundit ka rënë me 90% në skenarin e Depresionit të Madh, pasi askush nuk mund t'ju detyrojë të likuidoni).
Kjo është arsyeja pse investitorët më të kujdesshëm të pasurive të patundshme këmbëngulin në një raport 50% të borxhit ndaj kapitalit ose, në raste ekstreme, strukturat e kapitalit të kapitalit 100%, të cilat ende mund të prodhojnë kthime të mira nëse pasuritë e patundshmërisë janë përzgjedhur me mençuri. Miliarderi Charlie Munger flet për një mik të tij para rënies së pasurive të patundshme 2007-2009. Ky mik, një pronar shumë i pasur në Kaliforni, dukej rreth vlerave të larta të pronave të tij dhe tha me vete: "Unë jam më i pasur se sa do të kisha nevojë të bëja. Nuk ka asnjë arsye për mua që të rrezikoj për hir të më shumë . " Ky mik shiti shumë prej pronave të tij dhe përdori të ardhurat për të paguar borxhin për ato të mbetura që ai mendonte më tërheqës. Si rezultat, kur ekonomia u shemb, tregjet e pasurive të paluajtshme ishin në trazirë, njerëzit humbën pronat e tyre për të përjashtuar, dhe rezervat bankare po shembeshin - ai nuk u detyrua të shqetësohej për asnjë nga këto. Edhe pse qiratë ranë për shkak të vështirësive financiare të qiramarrësit, gjithçka ishte ende para të tepërta dhe ai ishte i armatosur me fonde që mbanin rimbushjen e tyre, duke e lejuar atë të përfitonte nga blerja e aseteve që të gjithë të tjerët u detyruan të shisnin.
Stop duke u përpjekur për t'u pasuruar kaq shpejt, dhe të jetë i kënaqur për të bërë atë mënyrë të drejtë. Ju do të keni shumë më pak stres në jetën tuaj dhe kjo mund të jetë shumë zbavitëse.
Disa Mendime Përfundimtare mbi Investimin e Pasurive të Paluajtshme
Natyrisht, ky është vetëm fillimi i udhëtimit tuaj për të kuptuar temën, pasi mezi gërvishtem sipërfaqen. Investimi i pasurive të paluajtshme kërkon vite praktike, përvoja dhe ekspozimi për të vlerësuar, kuptuar dhe zotëruar me të vërtetë.