Arsyeja për sfidat përfshin llojin e kontigjenteve të huasë më të përhapura.
Në Kaliforni, për shembull, si shumë vende të tjera në vend, një blerës në shtëpi mund të shikojë disa lloje të kontingjenteve të huasë dhe të përfshijë një ose më shumë prej këtyre rasteve në ofertën e blerjes .
Vetëm blerësit në shtëpi që marrin financime kanë tendencë që kontrata e blerjes të jetë e kushtëzuar me marrjen e një kredie. Blerësit e parave nuk kërkojnë një kontigjent të kredisë sepse nuk ka kredi. Kontrata mund të jetë e kushtëzuar nga blerësi duke marrë një:
- Hua FHA , e cila ka grupin e vet të kërkesave, ose
- një hua VA , e cila garantohet nga Administrata e Veteranëve, ose
- një kredi konvencionale , e cila zakonisht shitet në tregun sekondar, ose
- kredi nga një bashkim krediti ku huamarrësi është anëtar, ose
- financim privat, i cili nganjëherë quhet një hua me para të gatshme
Në varësi të llojit të huasë, huadhënësi mund të kërkojë kushte të caktuara të pronës ose riparime për të bërë huanë. Nëse shitësit dhe blerësit nuk mund të bien dakord për riparimet ose kushtet e huadhënësit, blerësi nuk do të marrë kredi dhe transaksioni mund të bie.
Në përgjithësi, blerësi ka një periudhë të caktuar kohore në kontratën e blerjes për të marrë financimin. Në disa raste, kontrata mund t'i japë blerësit një zgjedhje, për të zgjedhur midis një numri të caktuar ditësh para se kontigjenti i kredisë të hiqet ose të plotësohet ose të mbajë kontigjentin e kredisë, nëse të gjitha palët bien dakord, të jenë në vend deri në mbyllje.
Është vendi ku fillon problemi. Shumica e shitësve presin që një blerës do të duhet të marrë financim. Shitësit janë zakonisht disi të arsyeshëm dhe do të lejojnë një periudhë të caktuar kohore për të kaluar për blerësin për të marrë financimin dhe për të hequr kontigjentin e kredisë, por jo çdo shitës do të dëshirojë të presë deri në ditën e mbylljes për të kuptuar nëse blerësi është me të vërtetë i aftë për të mbyllur ruajtjen. Nuk është krejtësisht e drejtë ndaj një shitësi për një blerës që të kërkojë një periudhë mbyllëse prej 30 ditësh pa një angazhim të vendosur për të mbyllur. Nga ana tjetër, heqja e një kontigjenti kredie para mbylljes mund të bëjë një blerës shumë nervoz.
Një blerës mund të pyesë se çfarë do të ndodhte nëse huadhënësi, për ndonjë arsye të paparashikuar ose të çuditshme, vendosi të refuzojë kredinë. Nëse blerësi e kishte hequr kontigjentin e huasë, blerësi mund të ishte në mëshirën e shitësit dhe depozita e zellshme e blerësit mund të ishte në rrezik. Pak blerës janë të gatshëm të marrin një rrezik për humbjen e depozitës.
Sigurisht, blerësit marrin dhe paraqesin një letër paraprake përpara se të bëjnë një ofertë. Është letra paraprake në të cilën shitësi mbështetet si provë e meritës së kredisë të blerësit dhe aftësisë për t'u kualifikuar për një hua. Por, pasi dosja është e paketuar për nënshkrime, mund të shfaqen probleme të tjera.
Gjyqet e panjohura mund të shfaqen në regjistrat publikë, një blerës mund të ketë një gabim në raportin e kredisë që kishte rënë nëpër të çara, një ish me një shitje të shkurtër të mëparshme mund të vendosë një damper në kualifikim, një blerës mund të humbasë punën e tij, një blerës mund të jenë të punësuar vetëm në periudhën e kërkuar 2-vjeçare ose të marrin paga të pa refikuara në cungun e listës së pagave. Ekzistojnë disa gjëra që mund të shkojnë keq Le të mos harrojmë se lloji i dytë i kontingjentit të kredisë është vlerësimi. Kontigjenti i vlerësimit shpesh është i ndarë nga kontigjenti i kredisë. Kontigjenti i vlerësimit do të thotë që shtëpia duhet të vlerësojë me çmimin e blerjes. Nëse vlerësimi është më i vogël se çmimi i blerjes, atëherë blerësi mund të anulojë nëse blerësi ka një kontingjent vlerësimi në kontratën e blerjes. Nëse shitësi pajtohet të ulë çmimin për të përmbushur vlerësimin, atëherë blerësi pritet të heqë kontigjentin e vlerësimit.
Por çfarë ndodh nëse në mbyllje siguruesi vendos në orën 11 për të urdhëruar një vlerësim të dytë dhe se mendimi i dytë i vlerës rezulton të jetë një vlerësim i ulët ? Nëse blerësi ka lëshuar kontigjentin e vlerësimit, nuk ka mbetur kontingjenti i vlerësimit. Megjithatë, nëse kontigjenti i kredisë ende nuk është liruar, kontrata e blerjes mund të jetë ende e varur nga aftësia e blerësit për të marrë huanë.
Këto janë shqetësime që duhet të adresohen me agjentin tuaj të pasurive të patundshme para se të bëni një ofertë për të blerë një shtëpi. Disa blerës janë të kënaqur duke hequr një kontingjent kredie kur një huadhënës siguron blerësin që skedari është gati për financim. Megjithatë, nëse huadhënësi ka shqetësime, mund të mos jetë ide e mirë për të hequr kontigjentin e kredisë. Kontingjentet e huas gjithashtu flasin për një shitës. Dobësitë janë kur oferta juaj është midis ofertave të shumëfishta dhe blerësit e tjerë janë të gatshëm të heqin një kontigjent të kredisë ose të shkurtojnë periudhën, dhe ju këmbëngulni që të mbani paprekshmërinë e huasë deri në mbyllje, oferta juaj nuk mund të pranohet. Shitësi mund të mendojë se keni një problem që mund të shkaktojë vështirësi në mbyllje.
Në situata të vështira si këto, disa blerës shtëpiak i kërkojnë huadhënësit që të miratojnë dosjen me anë të nënshkrimit para se të bëjnë ndonjëherë një ofertë për të blerë një shtëpi. Aprovimi i nënshkrimit heq frikën nga pasiguria dhe forcon ofertën.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.