Blerja e një shtëpie mund të jetë investimi më i madh që ju bëni në jetën tuaj dhe çmimet e banesave janë mbi disa qindra mijë dollarë në shumë tregje.
Por shtëpitë e prodhuara zakonisht janë më të volitshme se sa shtëpitë e ndërtuara në vend, kështu që ata e bëjnë pronësinë në shtëpi të arritshme. Sidomos për konsumatorët me të ardhura më të ulëta dhe ata që jetojnë në zonat rurale (ku kontraktorët dhe materialet nuk janë në dispozicion), mund të jetë vetëm ndërtesa e prodhuar.
Mobile, prodhuar dhe Modular
Kur diskutoni për kredi në shtëpi, kushtet që përdorni me huadhënësit mund të jenë të rëndësishme. Ajo që ju e quani një "shtëpi të lëvizshme" është më e mundshme një "shtëpi e prodhuar" (edhe pse shtëpia është - ose dikur ishte - celular). Për përdorim joformal, ose termi punon, por shumica e huadhënësve shmangin huadhënien e pronës të kategorizuar si një shtëpi e lëvizshme.
- Shtëpitë e lëvizshme janë shtëpitë e fabrikës të ndërtuara para 15 qershorit 1976. Ata mund të jenë shtëpi shumë të mira, por ato janë ndërtuar para se rregullatorët të kërkonin standarde të caktuara të sigurisë dhe shumica e (por jo të gjithë) huadhënësit hezitojnë të japin hua për ato prona.
- Shtëpitë e prodhuara janë shtëpi të ndërtuara në fabrikë pas 15 qershorit 1976. Këto shtëpi i nënshtrohen Akti Kombëtar të Prodhimit të Banesave dhe Sigurisë së Shtetit të vitit 1974 dhe janë të detyruar të përmbushin standardet e sigurisë të vendosura nga Departamenti Amerikan i Strehimit dhe Zhvillimit Urban (HUD) . Këto rregulla quhen shpesh Kodi HUD. Shtëpitë e prodhuara janë ndërtuar në një shasi të përhershme metalike dhe mund të lëvizin pas instalimit (por lëvizja e shtëpisë pas instalimit mund të pengojë financimin).
- Shtëpitë modulare janë shtëpi të ndërtuara në fabrikë që janë grumbulluar në vend dhe janë të nevojshme për të përmbushur të gjitha kodet e ndërtimit të njëjtë si shtëpitë e ndërtuara në vend (në krahasim me kodin HUD). Ata zakonisht janë instaluar përgjithmonë në një bazë betoni. Ashtu si shtëpitë e ndërtuara në shtëpi, shtëpitë modulare kanë tendencë të mbajnë vlerë dhe vlerësojnë më shumë se shtëpitë e prodhuara ose të lëvizshme, kështu që është më e lehtë të marrësh hua për shtëpitë modulare.
Ku të huazoni
Ekzistojnë disa mënyra për të marrë fonde për shtëpitë e prodhuara dhe të lëvizshme. Ashtu si me ndonjë kredi, ajo paguan për të blerë në mesin e disa huadhënësve të ndryshëm. Krahasoni me kujdes normën e interesit , karakteristikat, kostot e mbylljes dhe tarifat e tjera të çdo kredie. Sidomos me kreditë në shtëpi të lëvizshme, lloji i huasë (ose huadhënësi me të cilin punoni) është i rëndësishëm.
Shitësit me pakicë: Ndërtuesit që shesin shtëpitë e prodhuara zakonisht rregullojnë financimin për ta bërë më të lehtë për konsumatorët të blejnë shtëpi. Në disa raste, marrëdhëniet e ndërtuesit tuaj mund të jenë opsioni juaj i vetëm për financim kur blini një shtëpi të re. Megjithatë, është e mençur të pyesni ndërtuesin tuaj për një listë të disa huadhënësve të tjerë (jo të lidhur).
Huadhënësit e specializuar: Disa huadhënës të hipotekave specializohen në kredi për shtëpitë e lëvizshme dhe të prodhuara (dhe toka, nëse është e nevojshme). Megjithëse ndonjë huadhënës mund të jetë në gjendje të financojë blerjen tuaj, huadhënësit e specializuar janë më të njohur me aspektet e një blerje të prodhuar në shtëpi - kështu që ata janë më të gatshëm të marrin aplikacione për ato kredi. Ju do të keni më shumë gjasa të punoni me një huadhënës të fokusuar në tregun e prodhuar në shtëpi në situatat e mëposhtme:
- Ju nuk do të zotëroni tokën.
- Ju nuk do të bashkëngjitni në mënyrë të përhershme shtëpinë në një sistem themeli.
- Ju jeni duke blerë një shtëpi që nuk është krejt e re ose që ka bërë modifikime.
- Ju dëshironi të rifinanconi borxhin ekzistues të prodhuar në shtëpi, dhe aplikoni ndonjë nga këto.
Huadhënësit e hipotekës standarde: Nëse jeni duke blerë një shtëpi dhe tokën ku ulet, dhe shtëpia është instaluar përgjithmonë në një sistem themeli, ju do të keni një huamarrje më të lehtë. Shumë banka lokale, unionet e kreditit dhe agjentët e hipotekave mund të strehojnë këto hua.
Merrni rekomandime për huadhënës të mirë nga njerëzit që besoni. Nëse nuk jeni të sigurt se kush të pyesni, filloni me agjentin tuaj të pasurive të paluajtshme, punonjësit dhe banorët në parqet e shtëpive të lëvizshme dhe njerëzit që njihni se kush kanë huazuar para për të blerë banesa të prodhuara.
Kreditë e marramendjes
Çështja e kredive të këqija shpesh përdoret për shtëpitë e lëvizshme dhe të prodhuara, veçanërisht kur shtëpia është duke shkuar në një park ose në komunitetin shtëpiak të prodhuar. Një hua për hua është një hua vetëm për shtëpi (në krahasim me një kredi për shtëpinë dhe tokën së bashku).
Këto kredi janë teknikisht kredi personale për pronën - jo kredi për pasuri të paluajtshme.
Thënë kështu, kreditë e huaja janë gjithashtu në dispozicion kur ju zotëni tokën dhe merrni hua për një shtëpi veç e veç.
Kur pazar me huadhënësit, të gjetur nëse jeni duke marrë kuotat për një kredi hua ose një kredi të pasurive të patundshme. Normat e interesit për kreditë e këqija kanë tendencë të jenë më të larta se normat e borxhit të pasurive të patundshme, por ka përparësi dhe të këqija për çdo opsion. Një studim i Zyrës së Mbrojtjes Financiare të Konsumatorit (CFPB) zbuloi se shumat e kredisë dhe tarifat e përpunimit ishin 40 deri në 50 për qind më të ulëta në kreditë e këqija krahasuar me kreditë hipotekare, por përqindja vjetore e kredisë për kreditë e këqija ishte 1.5 për qind më e lartë.
Avantazhet e kredive të këqija përfshijnë:
- Ju nuk keni nevojë të zotëni pasurinë e patundshme, gjë që mund ta mbani kredinë tuaj më të vogël (edhe pse mund të paguani pagesat mujore).
- Kostot e përpunimit duhet të jenë më të ulëta se kostot e mbylljes së borxhit të pasurive të paluajtshme
- Procesi i mbylljes zakonisht është më i shpejtë dhe më pak i përfshirë se mbyllja e një huaje të pasurive të patundshme.
Disavantazhet e kredive të këqija përfshijnë:
- Normat e interesit janë më të larta, kështu që pagesat tuaja të pagesës dhe të interesit do të jenë më të larta se sa nëse përdorni një hua të barasvlershme të pronës së patundshme.
- Periudhat e ripagimit mund të jenë më të shkurtra (me një afat pagese deri në 15 ose 20 vjet, për shembull - edhe pse disa huadhënës lejojnë kredi më të gjata). Një afat më i shkurtër rezulton në pagesa më të larta mujore të nevojshme , por shlyerja e borxhit më të shpejtë e mban koston e interesit të ulët.
Tregtarët e prodhuar në shtëpi dhe huadhënësit e specializuar zakonisht ofrojnë kredi për hua dhe Zyra amerikane e Regjistrimit zbuloi se 80 për qind e shtëpive të reja të prodhuara në vitin 2015 u titulluan si pronë personale. Por disa huadhënës ofrojnë edhe kredi personale të pronës dhe kredi për pasuri të paluajtshme. Flisni me disa huadhënës dhe pyesni për të mirat dhe të këqijat e titullimit të një shtëpie si pasuri të paluajtshme në vend të pronës personale.
Programet e Qeverisë Kredi
Disa programe qeveritare të mbështetura nga kreditë mund të bëjnë huamarrje për një shtëpi të prodhuar më të përballueshme. Duke supozuar që ju i plotësoni kriteret për t'u kualifikuar për këto programe, ju mund të huazoni nga huadhënësit hipotekues, të cilët marrin një garanci shlyerjeje nga qeveria amerikane - nëse nuk e paguani kredinë, qeveria do të hyjë dhe të paguajë huadhënësin.
Programet e kredisë të mbështetura nga qeveria janë ndoshta opsioni juaj më i mirë për huamarrje, por disa shtëpi të lëvizshme dhe të prodhuara nuk do të kualifikohen.
Kreditë FHA janë siguruar nga Administrata Federale e Strehimit (FHA) . Këto kredi janë veçanërisht të popullarizuara, sepse ato paraqesin pagesa të ulëta , norma fikse të interesit dhe rregulla miqësore ndaj konsumatorit. Për t'u kualifikuar për një kredi FHA duhet të plotësohen disa kritere:
- Shtëpia duhet të ishte ndërtuar pas 15 qershorit 1976.
- Shtëpia duhet të pajtohet me kodin HUD dhe të plotësojë kërkesat e tjera lokale. Ndryshimet në shtëpi mund ta sjellin atë jashtë pajtueshmërisë.
- Secila pjesë e shtëpisë duhet të jetë e bashkangjitur me etiketën e kuqe të Certifikimit (ose HUD Label). Për shembull, në shtëpitë e dyfishta, kërkohet dy etiketa.
Ka dy programe FHA në dispozicion për pronarët e shtëpive të prodhuara.
FHA Titulli II kredi përfshijnë kredinë e njohur 203 (b) - e përdorur edhe për shtëpitë e ndërtuara në vend - e cila lejon blerësit të bëjnë një pagesë poshtë sa më të vogël se 3.5 për qind. Për të mbuluar koston e garancisë qeveritare, ju do të paguani një premium të sigurimit hipotekor, si dhe sigurimin e hipotekës në vazhdim me çdo pagesë mujore. Ju duhet rezultate të mira për kredi për t'u kualifikuar për një kredi FHA, por kreditimi juaj nuk ka nevojë të jetë i përsosur. Plus, mund të përdorni paratë e talentuara për të financuar kostot e pagesës dhe mbylljes, dhe mund të ndihmoni edhe shitësi me këto shpenzime.
Kreditë e Titullit II janë kredi për pasuri të paluajtshme, prandaj ju duhet të blini pronën dhe shtëpinë së bashku, dhe shtëpia duhet të jetë e instaluar përgjithmonë në një sistem të miratuar fondacioni. Kreditë mund të zgjasin 15 deri në 30 vjet.
FHA Titulli I kredi janë në dispozicion për kredi të pronës personale - të dobishme kur ju nuk do të zotërojnë tokën. Megjithatë, nëse vendosni shtëpinë në një vend me qira, marrëveshja juaj e qirasë duhet të plotësojë udhëzimet e FHA. Për shembull, do t'ju duhet një afat fillestar me qira prej tre vjetësh dhe duhet të njoftoheni për çdo përfundim të qiradhënies me njoftim të paktën gjashtë muaj. Pagesat e kërkuara mund të jenë të ulëta deri në pesë deri në 20 përqind, por kjo kërkesë ndryshon nga huadhënësi në huadhënës dhe varet nga rezultati i kredisë. Kërkesat shtesë për një hua të titullit I përfshijnë:
- Shtëpia duhet të jetë vendbanimi kryesor i huamarrësit.
- Vendi i instalimit duhet të përfshijë kanalizime dhe shërbime të ujit.
- Shtëpitë e reja të prodhuara duhet të përfshijnë një garanci njëvjeçare.
- Një vlerësues i miratuar nga HUD duhet të inspektojë lotin.
Kreditë e Titullit I mund të jenë kredi në shtëpi vetëm si kreditë e këqija, por ato gjithashtu mund të përdoren për të blerë shumë dhe një shtëpi së bashku. Shuma maksimale e kredisë për huatë e Titullit I është më e ulët se maksimumi për kreditë e Titullit II dhe kushtet e huasë janë më të shkurtra: Për një shtëpi dhe pjesë të vetme të gjerë, afati maksimal i shlyerjes është 20 vjet.
Kreditë në VA janë në dispozicion të pjesëtarëve të shërbimit dhe veteranëve, dhe ato mund të përdoren për shtëpitë e prodhuara dhe modulare. Kreditë në VA janë veçanërisht tërheqëse për shkak të aftësisë për të blerë pa para dhe asnjë sigurim mujor hipotekor (duke supozuar se huadhënësi lejon atë, dhe ju i përmbushni kërkesat për kredi dhe të ardhura). Duke kapërcyer pagesën paraprake do të keni pagesa më të larta mujore - dhe do të paguani më shumë në interes - por në disa raste ka kuptim. Për një kredi VA në një shtëpi të prodhuar:
- Shtëpia duhet të lidhet përgjithmonë me një fondacion.
- Ju duhet të blini shtëpinë së bashku me tokën në të cilën ai ulet dhe titullin e shtëpisë si pronë e vërtetë.
- Shtëpia duhet të jetë një vendbanim primar (jo një shtëpi e dytë ose një investim i pronës).
- Shtëpia duhet të plotësojë Kodin HUD dhe të ketë etiketat HUD bashkëngjitur.
Kreditë e FNMA janë gjithnjë e më të disponueshme për shtëpitë e prodhuara, pasi që agjencia ka në plan të zgjerojë fondet për mundësitë e strehimit të përballueshme. Pyetni huadhënësin tuaj nëse ka ndonjë program të ri në dispozicion për blerjen tuaj të ardhshme.
Huadhënësve të ndryshëm, rregulla të ndryshme
Megjithëse disa nga kreditë e përshkruara më sipër janë mbështetur nga qeveria amerikane, huadhënësit lejohen të vendosin rregulla që janë më kufizuese sesa udhëzimet e qeverisë. Këto "mbivendosje" mund t'ju pengojnë të huazoni, por bankat e tjera mund të përdorin rregulla të ndryshme. Kjo është një arsye më shumë për të paguar për të blerë - ju duhet të gjeni një huadhënës me kosto konkurruese, dhe ju duhet të gjeni një huadhënës i cili do t'i përshtatet nevojave tuaja.
Sidomos kur bëhet fjalë për shtëpitë e prodhuara, huadhënësit mund t'ju thonë se nuk kualifikoheni për programe të siguruara nga qeveria. Kjo mund të jetë e vërtetë, por është më mirë të verifikoni me disa huadhënës FHA ose VA përpara se të heqësh dorë nga këto mundësi.
Disa shembuj të fushave ku huadhënësit e ndryshëm vendosin rregulla të ndryshme:
- Raporti i vlerës së kredisë: Mund të jeni në gjendje të ulni sa më pak se 3.5 për qind, ose mund t'ju kërkohet të bëni një pagesë prej 20 për qind .
- Pikët e kredisë: Në varësi të rezultateve tuaja të kreditit, disa huadhënës mund të mos jenë të gatshëm të punojnë me ju, ndërkohë që të tjerët vendosin norma interesi të ndryshme ose kërkesa për pagesa të ulëta bazuar në kredinë tuaj .
- Lloji i shtëpisë: Disa huadhënës VA dhe FHA nuk janë të gatshëm të japin hua në shtëpitë e prodhuara, por ato mund të jenë më të hapura për shtëpitë modulare. Disa janë të gatshëm të financojnë njëra-tjetra, por ata do të financojnë shtëpitë e dyfishta ose më të mëdha.
- Qëndrueshmëria e qiramarrësit: Nëse planifikoni të jetoni në një park ose komunitet, huadhënësit mund të duan të dinë se sa banorë paguhen në krahasim me numrin e shtëpive të tyre.
- Çështje kundrejt hipotekës: Disa huadhënës ofrojnë vetëm hua, kështu që është produkti i vetëm që do t'ju ofrojnë. Po kështu, disa huadhënës nuk bëjnë kredi personale të pronës.