Për fat të keq, nuk është aq e lehtë sa duket. Planifikimi i duhur dhe njohuritë teknike janë thelbësore, por pengesa më e madhe ndoshta është financimi - merr para për të fituar para.
Pra, si i merrni paratë?
Investitorët privatë, duke përfshirë njerëzit që njihni dhe huadhënësit e parave të holla, janë burimi më i mirë i kredive për gjetjen e shtëpive. Ata huadhënësve nuk kërkojnë të njëjtën kohë dhe dokumentet si bankat tradicionale. Në vend të kësaj, ata vlerësojnë vetë pronën (si para dhe pas përmirësimeve) dhe aftësinë tuaj për të përfunduar me sukses projektin.
Kredi Hipotekore për Flipping një Shtëpi?
Kreditë tradicionale në shtëpi ndoshta nuk do të jenë një opsion për blerjen e pronave të investimit - të paktën kur filloni.
Lajm i mirë është se kreditë nga bankat dhe huadhënësit tradicionalë janë relativisht të lira: normat e interesit janë ndër më të ultat që ju do të gjeni për pronat e investimit (por ju duhet të paguani kostot e mbylljes ). Për fat të keq, këto kredi nuk janë gjithmonë praktike.
Slow to close: Një nga sfidat kryesore me përdorimin e huadhënësit tradicional është koha që duhet për të mbyllur një hua.
Huadhënësit kërkojnë që të plotësoni një kërkesë të gjerë dhe ata do të kalojnë nëpër financat tuaja me një krehër të dhëmbëzuar mirë . Nëse shohin ndonjë gjë që ngre pyetje, ata do të kërkojnë më shumë dokumentacion dhe do të marrin edhe më shumë kohë për të shqyrtuar aplikacionin tuaj. Procesi rrallë merr më pak se 30 ditë (45 ose 90 ditë mund të jenë më realiste) dhe mundësitë e investimit shpesh lëvizin shumë shpejt për atë afat kohor.
Sidomos në qoftë se Foreclosures ose shitje të shkurtër janë pjesë e strategjisë suaj, ju jeni të ngjarë të jenë të frustruar nga shpejtësia e huadhënësve tradicionale.
Vlerësimi i të ardhurave: huadhënësit tradicional bazojnë vendimet e tyre të kreditimit në aftësinë tuaj për të shlyer një hua. Ata do të shikojnë se sa fitoni çdo muaj në krahasim me pagesat mujore të kërkuara mujore për të llogaritur raportin e borxhit ndaj të ardhurave . Nëse jeni investitor i pasurive të paluajtshme ose jeni të vetëpunësuar, nuk mund të keni llojin e "të ardhurave" që kërkojnë (huadhënësit pëlqejnë të shohin formularët W-2 dhe të paguajnë stub).
Sa kushton prona? Huadhënësit gjithashtu krahasojnë vlerën e pronës që bleni huanë që kërkoni. I njohur si një raport kredie ndaj vlerës , huadhënësit konvencional shpesh preferojnë ta mbajnë këtë numër nën 80 për qind, megjithëse është e mundur që të marrin kredi FHA me 3.5 për qind poshtë. Kur jeni duke blerë një shtëpi për të kthyer, ndoshta nuk ka vlerë shumë në gjendjen e saj të tanishme - por keni nevojë për para të mjaftueshme për të blerë pronën dhe për të paguar për përmirësime, të cilat mund të përbëjnë më shumë se sa shtëpia është me vlerë. Vlera e shtëpisë pas riparimit (ARV) mund të jetë një masë më e mirë, por huadhënësit tradicionalë konsiderojnë vetëm vlerën aktuale të vlerësuar të një prone.
Klasik kredi: shumica e bankave dhe huadhënësve peng kërkojnë që ju keni kredi të fortë për të marrë miratuar për një kredi.
Ju nuk mund të keni një histori të huamarrjes, ose mund të keni disa artikuj të pafavorshëm në raportet tuaja të kreditit - por kjo nuk do të thotë që nuk mund t'i rrokni shtëpitë me sukses. Huadhënësit alternativë janë më të interesuar në projektet tuaja të mëparshme se sa rezultati juaj i kreditit.
Problemet me shtëpinë: huadhënësit tradicional preferojnë të japin kredi për shtëpitë që janë në gjendje të arsyeshme të mirë. Nëse ka probleme shëndetësore ose të sigurisë, kredia është një mos-shkuarje. Ju mund të keni ndërmend të ndreqni ato probleme, duke rritur në mënyrë dramatike vlerën e shtëpisë për një fitim, por huadhënësit janë më të interesuar në huadhënien për shtëpitë që janë të gatshme.
E pamundur? Është e mundur të përdorim kredi tradicionale për shtëpi për të rrokullisur një shtëpi, veçanërisht në situatat e mëposhtme:
- Ju keni mjete të rëndësishme që do t'ju ndihmojnë të kualifikoheni - nëse ato përdoren si kolateral apo pjesë e një pagese.
- Ju nuk jeni në mënyrë rigoroze "duke e kthyer" shtëpinë. Kur bleni një vendbanim primar (ku jeni pronari / banuesi), mund të jeni në gjendje të merrni fonde për blerje dhe përmirësime duke përdorur një hua FHA 203k . Megjithatë, procesi është i ngadalshëm dhe vjen me kufizime të shumta.
- Ju keni kapital të rëndësishëm në një pronë tjetër që mund të përdoret për një linjë të kredisë (ose pasuri të tjera, duke përfshirë edhe pasuri të paluajtshme, të cilat mund të përdoren si kolateral). Mbani në mend se mund ta humbni atë pasuri në përjashtim nëse nuk mund të vazhdoni me pagesat, prandaj ky opsion është i rrezikshëm (sidomos nëse familja juaj jeton në atë pronë).
- Ju keni përvojë me projekte të suksesshme në të kaluarën. Ju mund të jeni në gjendje të merrni hua për investime në pasuri të paluajtshme nga bankat dhe unionet e kreditit nëse i bindni ata se jeni një biznes i vërtetë me partnerë të ditur, një proces solid dhe burime financiare.
- Ju mund të merrni hua të pasigurta. Nëse jeni në gjendje të huazoni pa lënë peng kolateral, mund të jeni në gjendje të përdorni kredi si karta krediti për të financuar përmirësime. Ju prapë keni nevojë për fonde për të blerë pronën, por paratë shtesë mund të vijnë nga një hua e pasiguruar . Kjo strategji është e rrezikshme, sepse kartat e kreditit janë shumë të shtrenjta dhe projekti juaj do të vijë në një ndalesë të rëndë nëse linja juaj e kreditit pritet ose ngrihet papritur (plus ju keni nevojë për kufizime shumë të larta krediti).
Kreditë Private për Flipping Properties
Kreditë nga huadhënësit privat lehtësojnë shumicën e sfidave të mësipërme. Pengesa kryesore është kostoja, por qëllimi është që këto kredi të përdoren në mënyrë strategjike. Kreditë private mund të vijnë nga pothuajse kudo, por shumica e kredive do të përshtaten në dy kategori të gjera:
- Kredi nga njerëz që njihni
- Kreditë e para
Kur të filloni, do të jetë e vështirë të gjesh dikë që dëshiron të të japë paratë - njerëzit që të njohin (dhe që nuk kanë shumë para ose tolerancë për rrezikun) mund të jenë opsioni juaj i vetëm. Përndryshe, mund të keni nevojë të financoni më parë marrëveshjet tuaja të para në tuaj.
Ndërtoni rrjetin: Merrni pjesë në komunitetin lokal të investimeve të pasurive të patundshme. Me kalimin e kohës, do të takoni njerëz dhe do të mësoni se cilët mund të japin hua. Për më tepër, njerëzit do të njohin ty. Investitorë të tjerë, agjentë të pasurive të paluajtshme dhe huadhënës privatë do të shohin se jeni të përkushtuar për drejtimin e një biznesi të suksesshëm (për të mos përmendur kompetentët) dhe gjasat për të marrë një kredi do të përmirësohen.
Përfundimisht, ju duhet të jeni në gjendje të filloni huazimin nga huadhënësit e parave të vështira . Këta huadhënës specializohen në kredi për investime dhe investime të tjera, dhe ato janë të ndryshme nga bankat tradicionale.
Mbyllja e shpejtë: Me një huadhënës privat, procesi është i ndryshëm dhe kredia juaj mund të financohet shumë më shpejt (një javë ose më shumë është e arsyeshme kur keni një marrëdhënie të mirë me një huadhënës profesionist). Lëvizja shpejt mund të jetë një avantazh konkurrues kur dikush kërkon të marrë një pronë nga duart e tyre.
Kreditimi i bazuar në asete: Në vend që të kërkoni përmes raporteve të kreditit dhe llogaritjes së raporteve të të ardhurave, huadhënësit privatë priren të përqëndrohen në vlerën e aktivit që bleni. Nëse jeni duke i kthyer shtëpitë, huadhënësi dëshiron të dijë se ata mund ta shesin shtëpinë shpejt për të rimarrë paratë e tyre (si huadhënësit e tjerë, huadhënësit privatë do të kenë një barrë mbi pronën , duke u lejuar atyre të marrin në posedim pronën dhe ta shesin atë nëse ju nuk e paguani kredinë).
Blerja dhe përmirësimet: Huadhënësit privatë janë në biznesin e akomodimit të investitorëve dhe bazën e fondeve tuaja në dispozicion në ARV të një projekti. Por ata nuk mund të ju japin gjithçka në të njëjtën kohë - ju mund të keni për të nxjerrë nga një llogari ruajtje si projekti juaj përparon.
Flipping pa para? Derisa të keni disa projekte të suksesshme nën rripin tuaj, huadhënësit do të kërkojnë që të keni barazi në një projekt. Në një moment, ju mund të merrni hua 100 për qind për një projekt dhe të keni projekte të shumta në të njëjtën kohë.
Kostot e Kredisë
Kreditë për projektet e flipping janë më të shtrenjta se sa kreditë e blerjes në shtëpi. Norma e interesit është më e lartë, dhe shpesh ju duhet të paguani disa pikë ose tarifa origjinale (një pikë është një përqind e vlerës së kredisë tuaj ).
Flipping projekte janë projekte afatshkurtra. Ju nuk do të jetoni në shtëpi për dekada, kështu që një peng standard 15 vjeçar ose 30 vjeçar nuk është hua e duhur për këtë punë. Investitorët shpesh preferojnë të blejnë, përmirësojnë dhe shesin një pronë brenda një viti ose më pak, dhe kështu punon shumica e kredive private. Këto kredi bëhen më të shtrenjta nëse keni një pronë për një kohë të gjatë dhe kjo ka kuptim, sepse rreziku i huadhënësit rritet kur vononi pagesën.
Sa kushton për të marrë hua për të lëvizur? Kostot janë në të gjithë bordin, dhe gjithçka është e negociueshme. Normat e interesit mund të jenë diku midis 8 dhe 20 për qind në vit, dhe ju do të duhet të paguani 1 deri në 10 për qind përpara. Sa më gjatë që jeni në biznes, dhe sa më mirë marrëdhëniet tuaja me huadhënësit, aq më pak do të paguani.
Për të maksimizuar shumën e parave të disponueshme për projektin tuaj, huadhënësit shpesh lejojnë pagesa vetëm për interesa dhe nuk duhet të ketë një gjobë parapagimi në mënyrë që ju të mund të shisni dhe të paguani kredinë sa herë që jeni gati.