Si të Merrni Bankën Shitje të Lirë për të Aprovuar Tarifat e Shlyerjes
Çfarë është një HUD? Pse bankat duan një HUD?
HUD-1 është një dokument RESPA që përcakton në mënyrë uniforme të gjitha debitat dhe kreditë në një transaksion të pasurive të patundshme. Një HUD është në fakt për përfitimin e blerësit.
Nuk është për përfitimin e bankës së shitjes së shkurtër dhe me të vërtetë nuk është asnjëra nga bizneset e bankës së shitjes së shkurtër, përveç tarifave të zbritura nga çmimi i shitjes. Nëse ndonjë gjë, HUD përfshin bankën e blerësit, jo bankën e shitësit.
Por kjo nuk ndalon një bankë shitjeje të shkurtër për të kërkuar atë dhe për të kërkuar ndryshime gjatë procesit të miratimit të tij. Për fat të mirë, jo çdo bankë kërkon miratimin e HUD. Për shembull, shumë lienholders të rinj nuk e miratojnë HUD-të. Kjo për shkak se shumica e të interesuarve të rinj kujdesen vetëm për sasinë e kontrollit që duhet paguar për ta.
Çmimi i shitjes, i cili paguan çfarë dhe sa komision paguhet, zotëruesit e dytë janë shumë të dobët. Nuk është e njëjta mënyrë në anën tjetër. Lienholder primar kujdeset shumë se sa është paguar për mbajtësin e vogël, dhe që paguan atë. Ka disa rrethana në të cilat huadhënësit e dytë përpiqen të marrin shitësit për të kryer mashtrime hipotekore . Kjo për shkak se huadhënësit e dytë dyshojnë se huadhënësit e parë do ta refuzojnë HUD-në nëse shitësi i paguan ato çdo shumë të madhe parash, kështu që u thonë shitësve të thyejnë ligjin.
Çfarë bankat shqyrtojnë në një HUD për një shitje të shkurtër
Numri i dukshëm dhe më i rëndësishëm në një HUD është çmimi i shitjes. Ndonjëherë një bankë mund të thotë se duhet të neto një shumë të caktuar, dhe se shuma neto mund të jetë më shumë se neto në HUD. Në këto lloje të situatave, mënyra më e mirë për të neto më shumë para të bankës është që t'i kërkojë blerësit rritjen e çmimit të blerjes.
Çmimet e blerjes që bankat e miratojnë rrallë bazohen në një vlerësim të plotë. Me kaq shumë para në rrezik, do të mendonte se një bankë do të donte të punësonte një vlerësues të pavarur për të vlerësuar vlerën. Megjithatë, shumica e bankave paguajnë një agjent të rastësishëm të pasurive të patundshme - madje jo domosdoshmërisht një specialist i lagjes - për t'i dhënë bankës një mendim të shpejtë dhe të pista për vlerën që ata e quajnë një BPO . Ata paguajnë 50 deri 100 dollarë për një BPO. Ky është një shembull i shkëlqyeshëm për të qenë i mençur me qindarkë dhe paund budallallëk, siç e thoshte nëna jote.
Kjo është arsyeja që shumë agjentë shitjeje të shkurtër do të çmojnë një shitje të shkurtër në të njëjtën mënyrë që një agjent i BPO do të caktojë vlerën, sepse ata nuk duan të luftojnë me bankën e shitjes së shkurtër. Nuk ka rëndësi nëse çmimi i shitjes është vlera e tregut për aq kohë sa është në përputhje me BPO.
Banka pastaj do të shqyrtojë tarifat e tjera të ngarkuara nga shitësi në HUD. Ju mund të pyesni se kush është shitësi i një shitje të shkurtër dhe ky person është shitësi. Banka thjesht miraton tarifat që shitësi do të paguajë. Tarifat normale për kostot e mbylljes së shitësit janë:
- Komisioni për ndërmjetësit / agjentët e pasurive të patundshme
- Pagesat e titullit dhe ruajtjes
- Pagesat e transferimit
- Regjistrimi, tarifat noteriale, doc prep dhe tela
- Vulat e Doc
- Tatimet në pronë të paligjshme
- Ndarjet tatimore
- Pagesa e zbritshme për zotëruesit e rinj
- Pagesat HOA, nëse ka
- Klienti blerës për kostot e mbylljes
Llojet e tarifave bankat e shitjes së shkurtër refuzojnë në një HUD
Çdo aq shpesh një bankë do të pranojë të paguajë për një raport dëmtimi ose një garanci në shtëpi, por rrallë. Bankat pothuajse kurrë nuk paguajnë për riparime në një shitje të shkurtër . Është gjithashtu shumë e pazakontë që një bankë të paguajë honorare HOA ose dosje të UCC.
Nëse banka nuk do të autorizojë një tarifë të caktuar, për shembull, do të thotë se dëshiron të zvogëlojë tarifën e ruajtjes nga $ 1,500 në $ 500, çfarë ndodh me bilancin? Dikush duhet ta paguajë atë pagesë. Mund të jetë shitësi ose mund të jetë blerësi. Ruajtja mund të vendosë për të ulur tarifën e saj, por kjo nuk ka gjasa.
Ndoshta problemi më i madh i përfshirë në një HUD shitje të shkurtër është fakti se shumë negociatorë nuk dinë t'i lexojnë ato. Ata nuk e kuptojnë se kreditë e shitësit në një HUD nuk janë gjithmonë një kredi për blerësin.
Ndryshimet në RESPA kërkojnë që çdo tarifë e pasqyruar në vlerësimin e besimit të blerësit duhet të tregohet si një kredi blerësit nëse ato paguhen nga shitësi. Ajo që negociatorët nuk e kuptojnë është se ata gjithashtu tregojnë si një debitim, i cili nxjerr kredi nga blerësi. Provoni të shpjegoni se një në një nëpunës $ 8-orë.