Pyetje: Kush është shitësi në një shitje të shkurtër?
Një lexues shkruan: "Unë kam firmosur kaq shumë dokumente kur e vendos shtëpinë time në treg si një shitje e shkurtër që unë nuk mund të kujtoj atë që kam premtuar të bëj ose çfarë do të thotë çfarëdo dokument. Agjenti im thotë se banka paguan të gjitha kostot e shitjes, por nuk më duket kështu, më dërgoi një ofertë për të nënshkruar. "Oferta thotë" shitësi për të paguar titullin dhe ruajtjen. "A është unë apo ajo që banka? Kush paguan taksat e pronës? Kush është shitësi në një shitje të shkurtër? "
Përgjigje: Së pari, më lejoni të them se nëse po pyesni se kush është shitësi i shkurtër , nuk jeni vetëm. Edhe shitësit të cilët duhet të dinë përgjigjen për këtë pyetje nuk e bëjnë. Edhe agjentët të cilët duhet të dinë përgjigjen për këtë pyetje nuk e bëjnë. Kjo është pjesë e arsyes pse agjenti juaj ju thotë se banka paguan të gjitha shpenzimet në një shitje të shkurtër. Por agjenti juaj nuk është saktësisht i saktë dhe mund të jetë duke marrë rrugën e lehtë jashtë.
Gjithashtu tingëllon për mua si ju mund të keni një çështje besimi duke shkuar me agjentin tuaj. Kur një agjent nënshkruan një marrëveshje listimi me ju, ai agjent krijon një marrëdhënie fiduciare me ju. Kjo do të thotë se agjenti duhet të punojë në interesin tuaj më të mirë. Është e vështirë për një agjent të bëjë këtë punë për ju, nëse nuk ekziston fiduciari . Duhet të besosh agjentin tënd që të kesh fituese me atë agjent. Pa besim, ju mund të keni thyer marrëdhëniet fiduciare.
Sugjerimi im është që t'i kërkoni agjensit tuaj t'ju sqarojë fiduciar, dhe t'ju shpjegojë se kush është shitësi në një shitje të shkurtër.
Kjo nuk duhet të jetë një detyrë e vështirë për agjentin tuaj dhe, në fakt, ka shumë të ngjarë që do të mirëpritet nga agjenti juaj.
Kush e paguan koston në një shitje të shkurtër
Një shitje e shkurtër nuk është me të vërtetë ndryshe nga çdo lloj tjetër transaksioni sa i përket kostove. Deklarata juaj e mbylljes dhe tarifat që janë të ngarkuara janë shumë të ngjashme me çdo transaksion tjetër të pasurive të paluajtshme.
Funksionon kështu:
- Thoni se po shisni shtëpinë tuaj për $ 100,000. Ju jeni shitësi.
- Blerësi ju dorëzon $ 100,000, ose nëpërmjet një kombinimi të një pagese dhe një hua, ose ndoshta është vetëm e të hollave. Nuk ka rëndësi. Në fund, ju merrni $ 100,000.
- Së pari, ju paguani komisionin . Nëse është 7%, ju do të paguani 7,000 dollarë për ndërmjetësin e listës. Ndërmjetësi listues paguan agjentin e listimit, ndërmjetësin e blerësit dhe ndërmjetësi i blerësit paguan agjentin e blerësit. Mund të ketë edhe nën-agjentë të agjentëve që paguhen nga 7.000 dollarë, por fakti është që tani keni mbetur 93.000 dollarë.
- Nga $ 93,000, ndoshta do të keni një tjetër $ 3,000 në shpenzime. Këto tarifa mund të mbulojnë tarifat e titullit , pagesat e ruajtjes, tarifat e regjistrimit, taksat e pronës me vonesë, shtrirjen e taksave, tarifat e transferimit, ndër të tjera. Nëse të gjitha këto tarifa janë gjithsej $ 3,000, për shembull, tani do të keni $ 90,000 të mbetura.
- $ 90,000 janë të ardhurat tuaja neto . Ju nuk mund ta mbani atë para sepse keni borxh bankën. Ju ndoshta i detyroheni bankës shumë më tepër se 90,000 dollarë, por nëse banka do të shiste shtëpinë tuaj si një shtëpi në pronësi të bankës , maksimumi që banka ndoshta do të fitonte do të ishte 100,000 dollarë që ju ofruat vetëm për shitje të shkurtër.
Prandaj, meqenëse banka nuk mund të marrë më shumë se kaq, për shkak se $ 100,000 është vlera e tregut, banka do të pranojë $ 90,000 tuaj. Dallimi i vetëm midis një shitjeje të shkurtër dhe një transaksioni të rregullt, siç mund ta shihni, është fakti që ju nuk vendosni ndonjë para në xhepin tuaj. Në një transaksion të rregullt, ju do të xheponi të ardhurat neto pas pagesës së bankës sepse do të keni atë që quhet kapital. Në një shitje të shkurtër, ju nuk keni kapital, sepse keni humbur kapitalin tuaj .
Kjo do të thotë që je shitësi. Banka nuk është shitësi. Pronari është shitësi dhe pronari i paguan kostot e shitjes nga të ardhurat e shitjes.
A është vërtet shitësi i një shitjeje të shkurtër?
Disa njerëz argumentojnë se banka është me të vërtetë shitësi i një shitjeje të shkurtër sepse banka i detyrohet shumë më tepër para sesa shet, por kjo nuk është e vërtetë. Kjo për shkak se titulli qëndron me shitësin derisa shitësi ta bëjë shtëpinë e blerësit. Shitësi është pronar.
Megjithatë, ajo funksionon në këtë mënyrë në realitet. Thuaj, ju detyroheni $ 200,000 në bankë, por shtëpia juaj është vetëm me vlerë 100,000 $. Nëse banka do të humbasë $ 10,000 nga të ardhurat, sepse të ardhurat neto të shitjes janë vetëm 90,000 dollarë, gjë që e bën bankën shumë të interesuar dhe të veshur në kostot e shitjes.
Megjithëse banka nuk paguan me të vërtetë kostot e shitjes, çdo cent i bankës mund të ndalojë shitësin nga pagesa e shkon në xhepin e bankës. Për shkak se banka merr paratë që kanë mbetur. Kjo është arsyeja pse banka kujdeset se sa paguan shitësi në kostot e mbylljes .
Por shitësi është ende shitësi, dhe banka është ende banka.
Pyetja mbetet nëse banka nuk do të autorizojë një tarifë ose shpenzime të caktuar në një shitje të shkurtër, kush e paguan atë? Nëse një tarifë është e paautorizuar, kjo do të thotë se banka nuk do të lejojë që ajo të zbritet nga të ardhurat bruto. Por tarifa ende duhet të paguhet. Në shumicën e shitjeve të mia të shkurtra, i kërkoj blerësit të paguajë çdo tarifë të paautorizuar.
Zakonisht, pagesa e tarifave të paautorizuara është e negociueshme. Megjithatë, në një shitje të shkurtër të HAFA , shitësit nuk iu lejuan të paguajnë asgjë shtesë. Shitjet e shkurtra HAFA nuk përdoren më. Në Kaliforni, SB 458 ndalon shitësit e shitjeve të shkurtër të Kalifornisë nga pagimi i çfarëdo pagese në të gjitha nga xhepi, siç dëshmohet nga Kodi Civil i Kalifornisë 580e.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.