Mirat dhe të këqijat e financimit të PACE
Çfarë është PACE?
Njësia e Vlerësuar e Energjisë së Pastër (PACE) është një mënyrë për të marrë hua për projekte të energjisë së pastër. Pronarët e pronave, duke përfshirë pronarët e shtëpive dhe bizneset, marrin financim për përmirësimet dhe rimbursimin përmes taksave të pronës. Miratimi për financimin e PACE bazohet kryesisht në barazinë në përmirësimin e pronës , e cila do të përdoret si kolateral për të siguruar huanë dhe zakonisht mund të huazoni deri në 15 për qind të vlerës së një prone.
Përdorimet e zakonshme të PACE përfshijnë instalimet diellore, ngrohje dhe ftohje me efikasitet të energjisë, peizazhit për kursimin e ujit dhe shumë projekte të tjera për pronat rezidenciale dhe komerciale.
PACE është e disponueshme vetëm në vendet ku ligjet shtetërore dhe lokale lejojnë këtë lloj financimi, dhe ku janë zhvilluar programe lokale. Këto programe shkojnë me disa emra të ndryshëm, duke përfshirë programin e njohur për mundësi të rinovimit të energjisë në shtëpi (HERO) dhe Ygrene.
Pikat kryesore të kredive të PACE
Këto programe kanë disa tipare që i bëjnë ato tërheqës ndaj huamarrësve.
E lehtë për t'u kualifikuar: Paaftësia e PACE është relativisht e lehtë. Krahasuar me kreditë e kapitalit në shtëpi , të cilat janë alternativa të njohura për përmirësime të shtrenjta në shtëpi, kriteret e miratimit duken të relaksuara. Rezultati i kreditit i FICO është më pak i rëndësishëm me PACE, por çështjet aktuale ose të kohëve të fundit në raportet tuaja të kreditit mund të shkaktojnë probleme.
Ju gjithashtu duhet të jeni aktual në të gjitha taksat e pronës.
Financimi 100 për qind: PACE ju lejon të financoni të gjithë koston e një projekti pa pasur nevojë për pagesë paraprake . Si rezultat, ju mund të filloni shpejt pa pasur nevojë të kurseni për projekte ose të lëvizni para përreth. Natyrisht, kreditë më të mëdha nënkuptojnë kosto më të larta interesi dhe pagesa më të larta.
Mund të transferohet tek pronari i ardhshëm: Nëse shitni një pronë pas përmirësimeve, nuk do të keni detyrimisht të paguani kredinë. Kredia është e lidhur me pronën, kështu që mund të transferohet dhe paguhet nga pronari tjetër. Nëse kjo është një gjë e mirë, ndoshta do të varet nëse nuk jeni blerës.
Koha për të shlyer: Përmirësime të rëndësishme mund të jenë të shtrenjta. Kreditë e PACE mund të paguhen gjatë periudhave të gjata kohore (5-20 vjet, për shembull). Si rezultat, pagesat mund të mbahen relativisht të vogla. Sidoqoftë, ashtu si me ndonjë kredi, sa më gjatë që duhet të paguani, aq më shumë interes do të paguani gjatë jetës së asaj kredie.
Kreditë e mundshme tatimore: Financimi i PACE mund të bëjë më të lehtë kualifikimin për kredi tatimore mjedisore - kontrolloni me këshilltarin tuaj tatimor përpara se të merrni ndonjë vendim. Kur koha është një shqetësim, PACE bën të mundur përfundimin e një projekti përpara se kreditë tatimore të skadojnë, dhe marrja e një huaje të madhe ju lejon të instaloni gjithçka në një vit (në krahasim me shtrirjen e gjërave për disa vite për të menaxhuar rrjedhën e parasë).
Disa kredi janë në dispozicion vetëm për vitin kur instalimi ishte përfunduar , kështu që ju do të dëshironi të paguani të gjitha shpenzimet gjatë të njëjtit vit.
Problemet me financimin e PACE
Para se të përdorni fondet e PACE për projektin tuaj, njihuni me disa nga kurthet.
Konfliktet e interesit: Financimi i PACE shpesh është i rregulluar përmes kontraktorëve që mund të kenë një nxitje për të promovuar përmirësimet e shtrenjta. Kjo mund të jetë një formë e përshtatshme e një ndalese tregtare, por kontraktorët nuk e dinë për financat tuaja dhe atë që ju mund të "përballoni" - dhe mund të përballoni pothuajse çdo gjë me një kredi të PACE. Shumica e ofruesve të shërbimeve janë të ndershëm dhe në fund të fundit janë blerësit për të marrë vendime të mençura, por një përqindje e vogël e kontraktorëve mund të bëjë deklarata mashtruese vetëm për të marrë punë të larta paguese. Përveç marrjes së pagesës për punën që do të kryejnë, kontraktorët mund të marrin tarifa shtesë të referimit nga një huadhënës nëse aranzhojnë fonde, kështu që potencialet për konfliktet e interesit janë reale.
Shpërblimi i pagesës: Edhe nëse paguani gjatë një periudhe të gjatë, pagesat mund të jenë një barrë. Shumica e njerëzve mendojnë për sa i përket pagesave mujore, por vlerësimet e pronës shpesh paguhen vetëm një herë ose dy herë në vit. Ju mund të ballafaqoheni me një shpenzim të papritur, kur është koha për të bërë pagesat e fryra. Në disa raste (nëse serveri juaj i kredisë në shtëpi paguan taksat e pronës nëpërmjet një llogarie ruajtjeje), pagesa e PACE do të shtohet në pagesën mujore të hipotekës në grupe të vogla.
Kostot e interesit: Financimi i PACE është relativisht i lehtë për t'u kualifikuar. Sidoqoftë, normat e interesit ndonjëherë janë më të larta se sa do të paguheni nëse përdorni thjesht një hua për kapital shtëpiak ose një linjë kredie - veçanërisht nëse keni kredi të mirë. Nëse ju mund të merrni një marrëveshje më të mirë varet nga faktorë të shumtë, por kreditë PACE nuk janë domosdoshmërisht të lira.
Shpenzimet dhe përfitimet: Është e lehtë të miratohet për programet PACE, por a ia vlen? Këto programe kanë më shumë kuptim për individët të cilët nuk mund të përballojnë kredi më pak të shtrenjta (shpesh për shkak të problemeve të kreditit ose të ardhurave të kufizuara). Projekte si zëvendësimi i dritareve mund të shtohen në vlerën e shtëpisë tuaj, kështu që ju duhet të merrni disa prej atyre parave kur ju shisni. Megjithatë, nuk do të shihni domosdoshmërisht një ndryshim thelbësor në kostot e shërbimeve - dhe do të keni ende pagesa më të larta tatimore.
Rreziku i foreclosure: kredi PACE janë siguruar nga shtëpia juaj, kështu që është e mundur për të humbur shtëpinë tuaj në foreclosure nëse ju nuk bëni pagesat. Në shumë raste, një kredi PACE shkon në "pozicionin e parë" (përpara huadhënësit tuaj të hipotekës), që do të thotë që ju rrezikoni foreclosure edhe nëse bëni pagesat tuaja të rregullta të hipotekës siç është rënë dakord. Llojet e tjera të huave (përveç nëse ato janë edhe kreditë e kapitalit në shtëpi ) nuk duhet t'ju vënë në atë pozitë.
Duket mund të mashtrojë
Rreziqet e mësipërme nuk nënkuptojnë që programet e APKE-së janë të këqija. Megjithatë, ia vlen të njihni përparësitë dhe të këqijat e këtyre marrëveshjeve para se të regjistroheni. Për fat të keq, rreziqet shpesh anashkalohen, sepse programet e PACE perceptohen si "të sigurta".
Government-lidhur? Qeveritë vendore bëjnë financimin e PACE në dispozicion, dhe programet PACE nganjëherë hutohen me programet e ofruara nga qeveria. Në fund të fundit, ata janë vetëm kredi si çdo kredi tjetër - ata duhet të paguhen, dhe ka pasoja për dështimin për të shlyer .
Për një arsye të mirë? Ndihet mirë për të bërë gjëra të mira, dhe financimi i PACE ju ndihmon të paguani për projekte të gjelbërta. Megjithatë, ka edhe disa subjekte të përfshira që mund të jenë më të interesuar për të bërë një fitim sesa për të bërë një ndryshim. Kritikët argumentojnë se këto kredi kanë ngjashmëri me kreditë subprime .
Tatimi i zbritshëm? Mund të jetë e mundur të zbresësh shpenzimet e interesit në lidhje me projektin tënd. Megjithatë, ligjet tatimore janë komplekse - ju duhet të flisni me një përgatitës tatimor lokal për të verifikuar aftësinë tuaj për të marrë zbritjet. Për fat të keq, disa pronarë të pronave besojnë se kostoja e tërë e një projekti është e zbritshme, sepse pagesa është pjesë e një fature tatimore të pronës dhe kjo nuk është zakonisht e saktë.
Si të përdorni një kredi PACE
Në disa raste, ai ka kuptim të përsosur për të përdorur financimin e PACE për një projekt. Këtu janë disa këshilla për t'ju ndihmuar të merrni paratë tuaja.
Bisedoni me huadhënësin direkt: Pasi të keni mësuar rreth PACE nga një kontraktues, keni një diskutim tjetër me huadhënësin aktual ose me organizatën financuese PACE. Eshtë e domosdoshme të kuptosh saktësisht se çfarë po futni. Mësoni pro dhe kundrat e opsioneve të ndryshme, dhe shikoni se sa do të paguani . Edhe kontraktorët e ndershëm mund të harrojnë të përfshijnë detaje të rëndësishme dhe ata nuk dinë për gjendjen tuaj financiare. Merrni hollësi direkt nga burimi dhe bëni atë diskutim kur kontraktuesi juaj nuk është i pranishëm (kështu që ju mund të flisni lirshëm pa u shqetësuar për dëmtimin e ndjenjave të dikujt).
Krahasoni llojet e tjera të huave: Përsëri, kreditë e PACE nuk janë gjithmonë mënyra më pak e shtrenjtë për të marrë hua. Shihni të gjitha alternativat e mëposhtme.
- Dyqani midis huadhënësve online , bankave lokale dhe unioneve të kreditit në zonën tuaj
- Kreditë e FHA 203K gjithashtu mund të përdoren për të financuar përmirësimet në shtëpi dhe kërkojnë një pagesë relativisht të vogël
- Mund të jeni edhe në gjendje të financoni projektin tuaj me një hua personale dhe të shmangni garantimin e kolateralit
Zbuloni se çfarë normash mund të presësh realisht dhe të zbuloni se cilat shpenzime mbyllëse do t'ju kërkohet të paguani . Gjithashtu, gjeni nëse do të përfundoni me një barrë në shtëpinë tuaj (e cila do të ndodhë nëse përdorni financimin e PACE ose një hipotekë tradicionale të dytë). Ju mund të kualifikoheni akoma për kredi tatimore - dhe ndoshta edhe për zbritje të kostove të interesit - nëse përdorni kredi të tjera.
Merrni kuotat nga kontraktorët e shumëfishtë: Kur nuk paguani para para, çdo gjë duket e përballueshme. Por ka ende një mundësi për të kursyer para (dhe për të ulur pagesat tuaja) duke shkuar me kontraktorin më konkurrues. Vetëm mos harroni se ndonjëherë ju merrni atë që paguani, kështu që zgjedhja e çmimit më të ulët mund të kthehet për të ndjekin ju.
Buxheti dhe paratë e paguara: Nuk është mënyra më e lehtë për të bërë gjëra, por gjithmonë mund ta vononi projektin tuaj, të kurseni para dhe të paguani para për ta bërë atë në një pikë në të ardhmen. Kjo do t'ju kursejë para për kostot e interesit dhe do të keni mundësi shtesë kur bëhet fjalë për zgjedhjen e kontraktorëve dhe punën e saktë që ata kryejnë.
Shitja (ose Blerja) e një Pronës me PACE
Kreditë e PACE janë unike sepse ato qëndrojnë me pronën - jo huamarrësi fillestar.
Shitja e një prone: Nëse e keni përdorur PACE për të përmirësuar përmirësimet, mund të keni borxh para kur vendosni të blini. Në këtë rast, ju mund të shisni pronën e përmirësuar dhe blerësi mund të jetë përgjegjës për ripagimin (pronari i ri i pronës do të marrë vlerësimet). Në disa mënyra, kjo ka kuptim, sepse prona aktualisht është me vlerë më shumë. Megjithatë, disa blerës mund të ngurrojnë të marrin këto pagesa dhe madje mund të kenë vështirësi në marrjen e financimit nëse prona ka vlerësime shtesë.
Nëse preferoni, ju mund të paguani vetë borxhin PACE vetë, gjë që e bën pronën tuaj më tërheqëse ndaj blerësve. Çdo gjë është e negociueshme në pasuri të patundshme: mund të ngarkoni një çmim më të lartë për përmirësimet e paguara ose mund të pranoni një çmim më të ulët për një pronë që vjen me shpenzime më të larta (të paktën përkohësisht).
Blerja e një prone: Nëse po shqyrton një pronë me borxhin ekzistues të PACE, merr pak kohë për të gjetur se si do të ndikojë ky borxh në transaksionin tuaj. Me sa duket, do të përfitoni nga përmirësimet, kështu që mund të jetë me vlerë të merrni pagesat (për shembull, do të keni faturat më të ulta nëse shtëpia ka një sistem të fuqishëm fotovoltaik dhe ju do të gëzoni ato faturat më të ulëta shumë kohë pas Vlerësimet e PACE përfundojnë).
Para se të shkoni shumë larg, flisni me huadhënësin tuaj për të gjetur se si i trajtojnë çështjet e PACE. Në disa raste, një barrë PACE duhet të jetë në pozitën e parë, por disa programe PACE janë të gatshëm për të marrë pozitën e dytë pas blerjes tuaj në shtëpi blerjes.