Këshilla për negocimin e ofertave të kundërta me Bankën Shitje të Shkurtër
Pse një ofrues i shkurtër i shitjes nuk do të kishte kuptim?
Le të mos ketë asnjë gabim, kontrabanduesi gjithmonë ka kuptim për partinë që lëshon kundërsulm.
Në këtë rast, kjo parti do të ishte banka e shkurtër e shitjes. Nëse agjenti i listimit, shitësit, agjenti i blerësit ose blerësit kuptojnë arsyet prapa ofertës kundërshtuese nuk është relevante.
Këtu janë disa nga arsyet që kundërsulmi mund të duket qesharak:
- Banka nuk dëshiron të miratojë shitjen e shkurtër. Po, është e mundur që banka, për çfarëdo arsye, ka përfunduar se do të ishte në interesin më të mirë të bankës për të përjashtuar . Ndoshta banka është paguar më shumë para për të përjashtuar nëpërmjet PSA e saj? Nëse është më fitimprurëse për të përjashtuar, banka mund të kundërshtohet në një pikë çmimi që do ta bënte të preferueshme shitjen e shkurtër. Sido që të jetë, banka do të fitojë.
- Udhëzimet e investitorëve mund të përmbajnë një dispozitë që dikton dispozitat kundër ofertës. Në mënyrë tipike, një udhëzues i investitorëve nuk mund të ndryshohet. Është gjithçka. Investitori duhet ta ndryshojë atë dhe investitori mund të jetë një grup investitorësh që nuk kanë nxitje për të ndryshuar marrëveshjet ekzistuese.
- Agjenti i BPO ose vlerësuesi kanë bërë një gabim. Agjentët e BPO mund të kërkohet të bëjnë një vlerësim të vlerës në një fushë që agjenti i BPO nuk e di shumë mirë. Kjo ndodh shumë. Nëse agjenti është i panjohur me një lagje, agjenti nuk mund të ketë informata të mjaftueshme për të përgatitur një BPO të vlefshme. Në përgjithësi, bankat nuk i paguajnë agjentëve të BPO-së para të mjaftueshme për të motivuar agjentë lokalë me përvojë për të pranuar një detyrë të tillë.
Si një bankë lëshon një kundërpërgjigje për një shitje të shkurtër
Bankat pëlqejnë të shohin një deklaratë të shlyerjes ose HUD-1 në mënyrë që të mund të vendosë nëse do të miratojë të gjitha tarifat ose t'i kundërvihet disa prej këtyre tarifave. Oferta kundër mund të mos jetë rreptësisht një ofertë e çmimeve. Në fund të fundit, në qoftë se banka mund të zvogëlojë disa nga tarifat e ngarkuara për shitësit, banka mund të rrisë rrjetin e saj fund-fund.
- Oferta e shkruar me shitje të shkurtër. Kjo kundërpërgjigje nga banka e shitjes së shkurtër mund të dorëzohet përmes një pune në një program softuerik në internet si Equator ose nëpërmjet një letre të dërguar tek agjenti i listimit.
- Oferta verbale e shitjeve të shkurtra. Askush nuk i pëlqen këto lloje të ofertave kundër, sepse ato janë joformale dhe blerësit preferojnë të shohin prova të një kundërpërgjigjeje. Blerësit priren të mos jenë të besueshëm dhe me arsye të mirë. Por shumë banka e bëjnë këtë. Ata do të thërrasin agjentin listues ose do të dërgojnë një email duke përcaktuar kushtet që duhet të ndryshohen.
Zgjidhja e betejave kundër ofertës suaj
Ndonjëherë, negociatori i bankës është thjesht gabim i sheshtë. Bankat veprojnë në shumë shtete të ndryshme, dhe secili shtet ka ligjet e veta. Çfarë është e vërtetë në Nju Jork nuk është zakonisht e vërtetë në Kaliforni, për shembull. Në Kaliforni, ne kemi një zbulim të detyrueshëm të rrezikut natyror, të cilin shitësi duhet t'i ofrojë blerësit.
Ne kemi pasur negociatorët që refuzojnë të miratojnë një tarifë prej 99 dollarë për një zbulim të rrezikut natyror. Agjentë të tjerë thjesht do ta paguanin atë tarifë për të shmangur sherr, por jo për mua. Do ta kthej negociatorin poshtë dhe do ta lejoj tarifën. Sepse është parimi, jo paratë.
Disa negociatorë nuk e kuptojnë një HUD. Që nga rregulli i RESPA-s u rishikua në vitin 2011, tarifat që shfaqen në vlerësimin e besimit të një blerësi duhet të shfaqen si një kredi në HUD nga shitësi, edhe pse një kredi e shitësit HUD nuk është me të vërtetë një kredi. Kjo nuk është një kredi, sepse ai gjithashtu shfaqet si një debitim ndaj blerësit. Kjo është qeveria jonë, duke thjeshtësuar dhënien e informacioneve shpjeguese për një blerës. Ata janë kaq të thjeshtuar që një ekzekutiv i bankës nuk mund ta kuptojë atë.
Përsëri, disa agjentë do të thonë mirë, ne do të heqim taksën e transferimit të qytetit, për shembull. Në vend të kësaj, përshkallëzoni shitjen ose kërkesën e shkurtër që një mbikëqyrës e sheh.
Ju nuk dëshironi të jeni pjesë e problemit kur mund të jeni pjesë e zgjidhjes. Ju gjithashtu mund të dërgoni fjalimin e RESPA tek negociatori me shpresën e ndriçimit. Nuk ka asnjë arsye për të bërë një blerës të paguajë një tarifë që duhet të miratohet nga banka e shitjes së shkurtër.
Nëse problemi i fundit është çmimi i kundërpërgjigjes, dhe ju keni dorëzuar një CMA të përditësuar në bankë - duke përfshirë një listë të riparimeve, nëse ka, dhe koston për ato riparime - dhe banka ende refuzon të tërhiqet , ka një mundësi tjetër në dispozicion për ju. Ju mund të anuloni shitjen e shkurtër dhe banka do të mbyllë dosjen. Pastaj, mund ta rihapni skedarin me një ndërmjetësues të ri.