Një lexues pyet: Ne blerë shtëpinë tonë disa vjet më parë pa gjetur shumë për lagjen, e cila ka rezultuar të jetë më pak fqinj dhe kapuç më shumë, prandaj ne nuk mund ta shesim atë tani. Gruaja ime thotë se floktari i saj i ka thënë asaj për një plan ku mund të blejmë një shtëpi të re, të pretendojmë të marrësh me qira shtëpinë tonë ekzistuese dhe, pasi të mbyllim kredinë tonë të re, të ndalojmë pagesat në shtëpinë tonë të vjetër. Ajo e quajti atë 'blej dhe me kusht'. Kjo tingëllon shumë e mirë për të qenë e vërtetë. A ka ndonjë gabim në blerjen dhe dorëzaninë?
Përgjigje: Blerja dhe dorëzani është rezultat i blerjes së një shtëpie të re me qëllim të shpëtimit të vjetër. Konsiderohet mashtrim hipotetik . Edhe rrethanat lehtësuese nuk u japin pronarëve të shtëpive të drejtën për të kryer mashtrime hipotekare.
Cilat janë rrethanat lehtësuese për blerje dhe dorëzani?
Ndonjëherë pronarët e shtëpive ndihen të justifikuar sepse besojnë se u mashtruan kur blenë shtëpinë e tyre ekzistuese. Disa nga arsyet e blerjes dhe lirimit me kusht që huamarrësit ndihen të mashtruar janë si më poshtë:
- Përfaqësuesi i Hipotekës nuk shpjegoi tërësisht pasojat e financimit të tilla si kreditë me normë të rregullueshme do të përshtaten ose opsionet e pagesës për interes nuk paguajnë drejtorin.
- Agjensia e pasurive të patundshme e udhëhoqi blerësin të besonte se vlerat në shtëpi kurrë nuk mund të bien. Në tregjet ku vlerat bien dhe blerësi ka investuar pak ose aspak drejt barazisë , shtëpia mund të jetë me vlerë më pak se shuma që i detyrohet bankës.
- Banka mund t'i ketë premtuar blerësit që një refinance gjithmonë të jetë një opsion dhe më pas të ndryshojë udhëzimet e kredisë, gjë që bëri që një kredi e re të ishte e pamundur.
Sipas secilit prej skenarëve të mësipërm, pronari i shtëpisë mund të ndihet i goditur dhe i shtyrë në dhënien e shtëpisë në foreclosure, por nuk dëshiron të heqë dorë nga e drejta e pronësisë në shtëpi. Në mendjet e këtyre pronarëve të shtëpive, ata mendojnë se rrethanat garantojnë mashtrimin, sepse ata u mashtruan.
Megjithatë, nuk ndryshon faktin se blerja dhe dorëzani përbëjnë mashtrime hipotekare dhe është në kundërshtim me ligjin.
Si funksionon blerja dhe dorëzani?
Blerja dhe dorëzani përfshijnë gënjeshtrën. Zakonisht përfshin hartimin e një marrëveshjeje me qira të rremë dhe paraqitjen e këtij dokumentacioni të rremë tek huadhënësi. Le të ndjekim hapat që një pronar mitik i shtëpisë - ne do ta quajmë atë Claude - do të ndiqte:
- Së pari, Claude vendos që - për çfarëdo arsye - shtëpia e tij nuk i përshtatet qëllimeve të tij.
- Meqënëse Claude nuk mund të marrë një hua të re hipotekare pas një shitjeje të shkurtër ose një përjashtimi, ai vendos të gjejë një shtëpi për të blerë para se të hynte në parazgjedhur në hipotekën ekzistuese.
- Claude shkruan një ofertë blerjeje në shtëpinë e re dhe paraqet një kërkesë për kredi.
- Huadhënësi kërkon Claude për një marrëveshje qiraje për të treguar se një qiramarrës do të hyjë në shtëpinë e vjetër të Claude dhe do të bëjë pagesa me qira për Claude.
- Claude pyet mikun e tij Clyde për të nënshkruar një marrëveshje qiraje, edhe pse Clyde nuk ka ndërmend të hyjë në ose të marrë me qera shtëpinë e vjetër Claude. Ai e dërgon këtë marrëveshje të rreme me qira tek huadhënësi.
- Huadhënësi miraton hipotekën e re të Claude dhe financon huanë .
- Claude kurrë nuk bën një pagesë tjetër në shtëpinë e tij të vjetër. Një Njoftim i Mospagimit është ngritur dhe shtëpia shkon në foreclosure, më pas duke shkuar prapa në bankë.
- Kredia e Claude është shkatërruar, por ai nuk kujdeset sepse ai tashmë ka blerë një shtëpi të re dhe nuk ka ndërmend të lëvizë për një kohë të gjatë.
Pse Blejnë dhe dorëzani kundër ligjit?
Në rastin e Claude, ai falsifikonte dokumentet e kredisë dhe gënjyen qëllimisht në kërkesën e tij për kredi. Kjo është mashtrim hipotetik. Mashtrimi i hipotekës ndodh kur një huamarrës e mban informacionin - si një qëllim i qëllimshëm për të ndaluar pagesën ndaj një kreditori tjetër - ose falsifikon informacionin - ose që do të shkaktonte huadhënësin e ri për të hedhur poshtë kredinë nëse huadhënësi e dinte për të.
Konsiderohet gjithashtu mashtrimi për të qëndruar në një kërkesë për kredi dhe për të prodhuar dokumente të rreme për huadhënësin. FBI-ja përcakton mashtrimin e hipotekës si "çdo gabim material, keqinterpretim ose mosveprim të mbështetur nga një nënshkrues ose huadhënës për të financuar, blerë ose siguruar një hua".
Si rezultat i praktikave të blerjes dhe dorëzimit, udhëzimet e Fannie Mae tani kërkojnë që blerësit të kualifikohen për hipotekat në të dyja shtëpitë në fillim të kredisë, përveç nëse shtëpia ekzistuese ka shumë barazi.
Kjo për shkak se një pronar shtëpie me shumë barazi do të ishte budallallëk që të largohej prej saj.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.