Pyetje: Si e shesin shitësit me qira pas mbylljes së trajtimit?
Një lexues pyet: "Ne jemi duke blerë një shtëpi dhe shitësi ka kërkuar të marrësh me qira përsëri për 30 ditë pas mbylljes, me fjalë të tjera, do të bëhesh pronarë para se të shkonim në shtëpinë tonë të re, kjo tingëllon vërtet e çuditshme për ne. Pse një shitës do të duhej të merrte me qira, a duhet ta lejojmë këtë? "
Përgjigje: Arsyet pse një shitës mund të duhet të marrësh me qira pas mbylljes ndryshon, por nuk është e pazakontë që një shitës të kërkojë një rimarrë me qira.
Shtëpia që shitësi po blen mund të mos jetë i disponueshëm në kohën kur transaksioni juaj mbyllet ose shitësi nuk mund të jetë në gjendje të gjejë një kamion lëvizës në ditën e fundit të muajit, kur kërkesa për lëvizjen e kamionit është e lartë.
Natyrisht, si një blerës i ri në shtëpi , ju mund ta shihni këtë situatë të bezdisshëm. Pas të gjitha, ju keni paguar shumë para për shtëpinë tuaj të re, në krye të pagesës së interesit për një hua për një shtëpi që ende nuk mund të zini. Është e kuptueshme që ju jeni të etur të hyni dhe të merrni në posedim menjëherë. Plus, ju nuk mund të keni parashikuar gjetur veten në pozicionin e të qënit pronar.
Si të Mbrosh Shitësin / Të Drejtat e Blerësit Kur Sellers Qera Mbrapa
Trajtojeni këtë situatë si ju do ndonjë marrëdhënie tjetër biznesi. Blerësit kurrë nuk duhet të lejojnë shitësit të mbajnë posedimin e një shtëpie pa ekzekutuar një marrëveshje zyrtare të banimit. Këto marrëveshje parashikojnë termat dhe kushtet e shfrytëzimit të shitësit dhe mbrojnë blerësit si dhe shitësit.
Në Kaliforni, agjentët e pasurive të patundshme kanë në dispozicion një formë të dobishëm të quajtur Shitësi në Posedim, i cili ndër kushtet e tjera të kontratës, adreson shitësit me qira. Kur kutia e duhur është e kontrolluar, ky shtojëzim modifikon kontratën e blerjes .
SIP merret me shitjet afatshkurtë të qirasë së shitësit që janë më pak se 30 ditë dhe përmban elementet e mëposhtme:
- Afati i periudhës së qirasë
- Shuma e qirasë në ditë
- Shuma e depozitës së sigurisë
- Nëse depozita e sigurisë do të mbahet në ruajtje ose do t'i lihet blerësit në mbyllje
- Pagesat e vonuara, nëse ka, që kanë të bëjnë me fonde dhe / ose pagesa që nuk janë të mjaftueshme dhe që pranohen me vonesë jashtë ruajtjes
- Kush paguan për të cilat shërbimet
- E drejta e blerësit për të hyrë në pronë
- Detyrat e shitësit për të ruajtur pronën
- Caktimi i qirasë dhe subletting
- Obligimet e shitësit pas dorëzimit
- Sigurimi për sendet personale të shitësit
- Kushtet e ndryshme
Nëse një shitës qëndron 30 ditë ose më shumë, atëherë duhet të ekzekutohet një marrëveshje qiraje.
Mbulimi i sigurimit për qiradhënien me qira
Ndonjëherë, blerësit do të insistojnë që shitësit të mbajnë politikën e tyre ekzistuese të sigurimit të shtëpive gjatë periudhës së qirasë. Ndërsa kompanitë e sigurimeve nuk janë të lumtur për të mbajtur mbulimin në ndikojnë, shumë prej tyre do të vazhdojnë politikën sipas kërkesës.
Megjithatë, ka disa probleme lidhur me këtë. Shitësi nuk zotëron më shtëpi, kështu që në rast të një kërkese, kompania e sigurimit e shitësit mund të refuzojë të paguajë kërkesën. Për më tepër, blerësi ka mbulim sigurimi sepse huadhënësit insistojnë që politika e sigurimit të një blerësi të jetë në fuqi në mbyllje.
Disa kompani të sigurimit kanë argumentuar se nëse një kërkesë do të ndodhte dhe shitësi të paraqiste një kërkesë në kompaninë e shitësit, edhe nëse kompania e shitësit e kishte paguar atë, kompania e shitësit mund të shikonte mbulimin e sigurimit të blerësit për rimbursim.
Në secilin rast, shitësi duhet të mbajë mbulim për sendet personale dhe makinat e shitësit.
Përcaktimi i shumave të qirasë për qiranë me qira
Qiraja që paguan shitësi është e negociueshme. Ndonjëherë shitësi nuk dëshiron të paguajë ndonjë qiranë, por kërkon të qëndrojë në shtëpi për disa ditë pa qira. Në këtë rast, është ende e mençur të ekzekutojmë një marrëveshje që adreson çështjet dhe afatin e përgjegjësisë.
Për shkak se shumica e blerësve financojnë një shtëpi të re, blerësit kanë interes dhe paguajnë taksat dhe sigurimet për një shtëpi që nuk zënë. Është e arsyeshme, në shumicën e rasteve, që të ngarkojë shitësin një shumë që është e barabartë me një shtrim ditor të përbërë nga principali i blerësit, interesi, taksat dhe sigurimi.
Nëse pagesa e re e hipotekës së blerësit përfshin imponime (tatime dhe sigurime), është mjaft e thjeshtë të ndajësh pagesën PITI me 30 ditë dhe të ngarkosh shitësin që shuma e proorit në ditë.
Për shembull, nëse pagesa e re e blerësit është $ 3,000 PITI, kjo do të ishte e barabartë me $ 100 në ditë.
Por një pagesë PITI për një shitës me qira nuk është e nevojshme. Blerësit e mençur do të kontrollonin normat ekzistuese me qira. Ata mund të gjejnë një llogari pagese PITI është më pak se normat mesatare të qirasë.
Për mbrojtje të mëtejshme - dhe për të përmbushur ligjet lokale të kontrollit të qirasë ose ligjet e tjera specifike shtetërore që rregullojnë qiradhënësit dhe qiramarrësit - blerësit dhe shitësit mund të dëshirojnë të marrin në konsideratë nënshkrimin e një marrëveshje standarde të qirasë për banim. Për më shumë informacion, konsultohuni me një avokat të pasurive të patundshme.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.