Çfarë duhet të dini rreth shitjeve të shkurtra dhe Foreclosures
Shitjet e shkurtra dhe Foreclosures janë dy lloje të ndryshme të transaksioneve që ndajnë emrin e përbashkët për të qenë pronat e pikëlluar, të cilat përfshijnë një huadhënës hipoteke. (Ata nuk janë terma këmbyeshëm - edhe pse shumica e njerëzve nuk e kuptojnë atë, ekziston një dallim në mes të dyve.)
Shumë blerës shtëpiak fillojnë një kërkim për shitjet e shkurtra dhe foreclosures me shpresën se ata mund të blejnë një shtëpi të lirë, qoftë për qëllime investimi ose për të zënë vendbanim.
Ata besojnë se mund të kursejnë shumë para ose të blejnë një shtëpi për shumë më pak se vlera e tregut.
Kur blerësit më thërrasin për të thënë se duan të blejnë një shitje të shkurtër ose një foreclosure, u jap atyre kontroll realitet. Kjo e vërtetë është se ata ndoshta nuk do të kursejnë asnjë para pasi që bankat kanë tendencë të vlerësojnë shitjet e shkurtra dhe foreclosures me vlerën e tregut, me një pagesë për gjendjen e pronës. Megjithatë, ka edhe përjashtime, dhe çdo aq shpesh situata do të jetë e drejtë. Megjithatë, është më shumë përjashtim nga rregulli.
Për të filluar, le të shqyrtojmë dallimet midis shitjeve të shkurtra dhe Foreclosures.
Karakteristikat themelore të një Pronës Shitje të Shkurtër
- Një shtëpi e shkurtër e shitjes është një shtëpi që nuk është pronë e bankës. Megjithatë, në mënyrë që shitja të mbyllë ruajtjen, banka duhet të miratojë shitjen.
- Titulli është ende në emër të pronarëve të shtëpive dhe pronarët shpesh jetojnë në pronë, sepse nuk mund të përballojnë asgjë tjetër.
- Pronarët e shtëpive mund ose nuk mund të jenë prapa në pagesat e tyre hipotekore ; delikuenca nuk është gjithmonë një kërkesë.
- Duhet të ketë një letër të vështirë të dokumentuar. Kjo vështirësi mund të përfshijë humbjen e punësimit ose të daljes në pension të detyruar, mund të jetë e lidhur me shëndetin, ose shitësit mund të marrin divorc ose të përballen me burgim.
- Disa shitje të shkurtra përfshijnë hipotekat e kundërta të nënshkruara nga shitësit që kanë vdekur, apo kreditë e dytë që u shkarkuan në falimentim, por asnjëherë nuk u liruan.
- Megjithëse shtëpia nuk është domosdoshmërisht nënujore, shumica e shitjeve të shkurtra përfshijnë pagesën e më pak se shuma e plotë për huadhënësin. Një shitës gjithashtu mund të kualifikohet për një shitje të shkurtër nëse kapitali është i pamjaftueshëm për të paguar të gjitha kostot e shitjes siç janë komisionet dhe kostot e mbylljes.
Karakteristikat themelore të një prone foreclosure
- Foreclosures janë shtëpi që janë në pronësi të huadhënësit peng ose - në qoftë se hipoteka ishte e siguruar ose e garantuar - nga një njësi qeveritare të tilla si Fannie Mae, Freddie Mac, ose HUD.
- Ka mënyra të ndryshme një huadhënës mund të fitojë titullin në një pronë foreclosure. Mënyra më e zakonshme është duke përjashtuar pronarët e shtëpive për mos pagesën e hipotekës së tyre. Megjithatë, një bankë lejohet të përjashtojë për arsye të tjera, siç janë procedurat e ofruara kur një pronar i shtëpisë shet shtëpinë një personi tjetër pa paguar huanë. Subjektet për shitje nuk lejohen më. Bankat gjithashtu mund të marrin titullin në një pronë foreclosure nëpërmjet një vepër në vend të foreclosure ose një veprim gjyqësor.
- Kur bankat marrin titullin në një pronë foreclosure, ata nxjerrin banorët dhe sigurojnë shtëpinë. Në përgjithësi një kompani e menaxhimit të aseteve do të mbyllë ujin, dhe ndoshta të ngjitet në dritare dhe dyer dhe të ndryshojë flokët. Kjo është arsyeja pse Foreclosures janë shpesh një shëmti në lagje.
Kushtet e Foreclosures dhe Transaksionet e Shitjes së Shkurtër
Pothuajse çdo shitje dhe foreclosure e shkurtër shitet në gjendjen e tanishme "si-është".
Disa banka do të investojnë në ndreqjen e shtëpive të foreclosure sepse bankat e kuptojnë se mund të rrisin fitimin e tyre nga rehabbing, por shumë banka shesin shtëpinë në të njëjtin kusht që banorët e mëparshëm e lanë atë, sado të mjerueshme.
Ka disa rrethana lehtësuese nën të cilat një bankë do të lejojë një reduktim të çmimit për një defekt të madh, por që zakonisht është i rrallë. Ju mund të kërkoni, për shembull, një reduktim ose kredi për të zëvendësuar një furrë ose çati, por nëse tregu është i nxehtë dhe një blerës tjetër mund të paguajë para, banka ndoshta do ta refuzojë atë kërkesë.
Dallimi kryesor midis një kushti foreclosure të pronës dhe një gjendje të shkurtër të shitjes në shtëpi është gjendja e foreclosure mund të jetë i panjohur. Shtëpi foreclosure mund të jetë e lirë për muaj, madje edhe vite, gjatë të cilave mund të ndodhë ndërhyrja në myk ose në ujë. Ndonjëherë pronarët e plehrave në shtëpi ose nuk e mbajnë atë siç duhet kur shtëpia është në foreclosure. Në krahasim, shitësit e shitjeve të shkurtra kanë tendencë për t'u kujdesur më mirë për shtëpitë e tyre dhe mund të japin zbulime për blerësin.
Një ndryshim tjetër është një pronë foreclosure në përgjithësi mund të ngushtë brenda 30 ditëve. Një shitje e shkurtër, e cila kërkon miratimin e bankës, mund të marrë mesatarisht 30 ditë deri në 3 muaj, vetëm për të marrë letrën e miratimit të shkurtër të shitjes dhe pastaj për 30 ditë për t'u mbyllur, aq sa dyfishi i kohës.
Ku dhe si të blini Foreclosures
Përveç nëse banka është e vogël dhe lokale, nuk ka gjasa të ofrojë një shtëpi foreclosure për shitje në publik. Bankat në përgjithësi disponojnë Foreclosures e tyre në 5 mënyra. Me përjashtim të metodës së shitjes pjesa më e madhe, shumica e mënyrave që bankat i shesin Foreclosures e tyre përfshijnë një fitim në bankë.
- Në një ankand të kujdestarit ose ankandit të sherifit. Kjo procedurë është një proces i tenderimit që zhvillohet në hapat e gjykatës ose ndërtesave të tjera publike. Në mënyrë tipike ofertat duhet të jenë të holla, dhe banka vendos një çmim rezervë minimal. Nëse ka liens superiore, blerësi merr përgjegjësinë për ato liens. Blerësit në një ankand shpesh nuk punojnë me një agjent të pasurive të patundshme.
- Në një shitje me shumicë për investitorët privatë. Këto mund të jenë shtëpitë që nuk janë shitur në një ankand ose në shtëpitë e bankës që kurrë nuk vendosen për ankand. Banka do të paketojë këto shtëpi në grupe dhe do ta shesë të gjithë paketën tek një blerës investimi ose kompani me një zbritje të madhe.
- Nëpërmjet një kompanie ankand në internet. Shumë nga ankandet në shtëpi vendosin një ofertë të rezervuar në të cilën shtëpia nuk do të shesë nëse rezerva nuk është plotësuar. Ata shpesh kërkojnë që blerësi të paguajë një shpërblim premium, si 5 për qind mbi çmimin e ofruar, si një tarifë për kompaninë e ankandit. Çmimet e shitjes origjinale janë shpesh nën çmimin e rezervuar të ofertës dhe mund të duken mashtruese. Shumica e këtyre faqeve lejojnë agjentin tuaj të përfaqësojë ju.
- Duke renditur shtëpinë me një agjent REO dhe duke ofruar shtëpinë për shitje në MLS. Agjentja e REO punon me menaxherin e mjeteve të bankës dhe përgatit një BPO. Agjenti vlerëson gjendjen dhe lejon një zbritje për gjendjen e AS-së, kështu që shtëpia në thelb është e listuar në vlerën e tregut. Agjenti juaj mund t'ju përfaqësojë.
- Duke e vendosur shtëpinë në shitje në portalin e saj të internetit dhe duke lejuar parashtrimet e ofertave elektronike. Kjo është më e zakonshme me entitetet qeveritare. Bankat gjithashtu do të paguajnë agjentin tuaj për t'ju përfaqësuar.
Ku dhe Si të Blej Shitjet e Shkurtra
Blerësi ose investitori nuk lejohet të blejë një shitje të shkurtër direkt nga pronari i shtëpisë. Në fakt, shumë shitje të shkurtra kërkojnë që blerësi të nënshkruajë një deklaratë të afatit të armës që thotë se nuk ka marrëdhënie para-ekzistuese midis shitësve dhe blerësve. Unë kam pasur banka të refuzojë një shitje të shkurtër sepse blerësi ishte një fqinj që jetonte afër.
(Më tej, disa palë mund të kundërshtojnë këtë praktikë dhe ata e mbajnë atë informacion nga banka, por mund të nënshkruajnë një gjatësi të krahut, por fshehurazi nuk zbulojnë një marrëdhënie me shitësin.Në shtete si Kalifornia, ky veprim mund të përbëjë mashtrim të shkurtër të hipotekës, i cili lejon bankën që të shfuqizojë lirimin e përgjegjësisë që i ofrohet shitësit.)
Ju duhet të punësoni agjentin tuaj të pasurive të patundshme për t'ju përfaqësuar kur blejnë një shitje të shkurtër. Ai agjent nuk duhet të jetë agjenti i renditjes. Ju e meritoni përfaqësimin tuaj. Përveç kësaj, banka ka tendencë të reduktojë komisionin për agjentët e listimit që praktikojnë agjenci të dyfishtë në një shitje të shkurtër.
Agjent juaj duhet të përcaktojë për ju se sa banka dhe liens janë të përfshirë në mënyrë që ju të përgatiten në mënyrë adekuate për të pritur për miratimin e shkurtër të shitjes. Agjenti juaj mund të dëshirojë gjithashtu të verifikojë shitësin kualifikohet për një shitje të shkurtër. Edhe pse jo çdo shitje e shkurtër kërkon një vështirësi të shitësit, shumica bëjnë.
Së fundi, një këshillë: Bankat mund t'ju prezantojnë me një ofertë kundër dhe kërkoni një çmim më të lartë. Nëse prona kërkon riparime, mund të jeni të suksesshëm me mbylljen e çmimit të shitjes tuaj të pranuar, nëse paraqitni bankën me disa vlerësime dhe fotografi të dokumentuara.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.