Ku mund të marrësh hua për të blerë tokë?
Lehtësia dhe kostoja e huamarrjes do të varet nga lloji i pronës që bleni:
- Toka që synoni të ndërtojë në të ardhmen e afërt
- Tokë e papërpunuar që ju nuk keni ndërmend të zhvilloni
Për pjesën më të madhe, kreditë e tokës janë kredi relativisht afatshkurtra, që zgjasin dy deri në pesë vjet para se të paguhet një pagesë e tullumbaceve . Megjithatë, ekzistojnë kredi afatgjata (ose ju mund të konvertohet në një hua më afatgjatë), veçanërisht nëse jeni duke ndërtuar një shtëpi banimi në pronë.
Blej dhe ndërto në një hap
Huadhënësit janë më të gatshëm të japin hua kur keni plane për të ndërtuar në pronën tuaj. Mbajtja e tokës së papërpunuar është spekulative. Ndërtimi është gjithashtu i rrezikshëm, por bankat janë më të rehatshme nëse ju do të shtoni vlerën e pronës (duke shtuar një shtëpi, për shembull).
Kredi për ndërtim: Ju mund të jeni në gjendje të përdorni një kredi të vetme për të blerë tokën dhe ndërtimin e fondeve . Kjo ju lejon të vuani përmes më pak letrave dhe më pak shpenzimeve të mbylljes. Për më tepër, ju mund të siguroni fonde për të gjithë projektin (duke përfshirë edhe përfundimin e ndërtimit) - ju nuk do të jeni të mbërthyer duke mbajtur tokë ndërsa kërkoni një huadhënës.
Planet e ndërtimit: Për të marrë miratimin për një kredi ndërtimi, do t'ju duhet të paraqisni plane për huadhënësin tuaj, i cili do të dëshirojë të shohë që një ndërtues me përvojë po e kryen punën. Fondet do të shpërndahen me kalimin e kohës, ndërsa projekti përparon, kështu që kontraktorët tuaj do të duhet të ndjekin përmes nëse presin të paguhen.
Karakteristikat e kredisë: Kreditë për ndërtime janë kredi afatshkurtra, zakonisht duke përdorur pagesa për interesim dhe që zgjasin më pak se një vit (mirëpo projekti përfundon deri atëherë). Pas kësaj kohe, kredia mund të konvertohet në një kredi standarde 30-vjeçare ose 15-vjeçare, ose do të rifinanconi kredinë duke përdorur strukturën tuaj të sapondërtuar si kolateral .
Parapagim: Të marrë hua për tokën dhe kostot e ndërtimit, ju duhet të bëni një pagesë paraprake . Plani për të dalë me 10 deri në 20 përqind të vlerës së ardhshme të shtëpisë.
Përfundoi shumë kundër tokës së papërpunuar
Nëse jeni duke blerë një shumë që tashmë ka shërbimet dhe qasjen në rrugë, ju do të keni një kohë më të lehtë duke u miratuar.
Toka e papërpunuar: Toka e papërpunuar ende mund të financohet, por huadhënësit janë më hezitues (përveç nëse kjo është tipike për zonën tuaj - për shembull, disa zona mbështeten në propane, puset dhe sistemet septike). Është e shtrenjtë të shtoni gjëra si linjat e kanalizimeve dhe energjia elektrike në pronën tuaj dhe ka mundësi të shumta për shpenzime të papritura dhe vonesa.
Parapagim: Nëse jeni duke blerë shumë (në një nënndarje në zhvillim, për shembull), mund të jeni në gjendje të ulni sa më pak 10 ose 20 përqind. Për tokën e papërpunuar, planifikoni të paktën 30 për qind poshtë dhe mund t'ju duhet të sjellni 50 për qind në tavolinë për t'u miratuar.
Karakteristikat e huasë: Pjesët e përfunduara janë më pak të rrezikshme për huadhënësit, kështu që ata kanë më shumë gjasa të ofrojnë kredi ndërtimi me një hap që konvertohen në hipotekat "të përhershme" (ose 30 vjeçare) pasi ndërtimi të përfundojë. Me shuma të papërfunduara, huadhënësit kanë tendencë për të mbajtur kushtet e kredisë më të shkurtër (p.sh. deri në dhjetë vjet).
Zvogëlimi i riskut të huadhënësit: Nëse po bleni tokë të papërpunuar, nuk do të merrni domosdoshmërisht kredi të këqija. Ju mund të përmirësoni shanset tuaj për të marrë një marrëveshje të mirë nëse ndihmoni huadhënësin të menaxhojë rrezikun. Mund të jetë e mundur për të marrë hua afatgjata, norma më të ulëta interesi dhe një kërkesë më të vogël për pagesë. Faktorët që ndihmojnë janë:
- Një rezultat i lartë i kredisë (mbi 680), që tregon se ju keni huazuar dhe paguar me sukses në të kaluarën.
- Borxhi i ulët ndaj raporteve të të ardhurave, duke treguar se ju keni të ardhura të mjaftueshme për të bërë pagesat e kërkuara.
- Një shumë e vogël e kredisë, që rezulton me pagesa më të ulëta dhe një pronë që ka më shumë mundësi të shitet.
Nuk ka plane për t'u zhvilluar
Nëse do të blesh tokë pa plan për të ndërtuar një shtëpi apo strukturë biznesi në tokë, marrja e një kredie do të jetë më e vështirë. Megjithatë, ka disa mundësi për të marrë fonde.
Bankat vendore dhe unionet e kreditit: Filloni duke pyetur me institucionet financiare të vendosura pranë tokës që planifikoni të blini. Nëse nuk jetoni tashmë në këtë zonë, huadhënësit tuaj lokalë (dhe huadhënësit online ) mund të hezitojnë të miratojnë një hua për tokën e lirë. Institucionet lokale e njohin tregun lokal dhe mund të kenë interes në lehtësimin e shitjeve në zonën që po shihni. Megjithëse institucionet lokale mund të jenë të gatshme të japin hua, ato ende mund të kërkojnë deri në 50 për qind në kapital dhe në kredi relativisht afatshkurtra.
Barazi në shtëpi: Nëse keni kapital të rëndësishëm në shtëpinë tuaj , ju mund të merrni hua nga një kapital i barabartë me një hipotekë të dytë . Me këtë qasje, ju mund të jeni në gjendje të financoni të gjithë koston e tokës dhe të shmangni përdorimin e kredive shtesë. Megjithatë, jeni duke marrë një rrezik të konsiderueshëm duke përdorur shtëpinë tuaj si kolateral - nëse nuk jeni në gjendje të bëni pagesa në kredi, huadhënës juaj mund të marrë shtëpinë tuaj në foreclosure . Lajm i mirë është se normat e interesit për një hua në kapitalin shtëpiak mund të jenë më të ulëta se normat e një kredie për blerjen e tokës.
Huadhënësit komercial: Sidomos në qoftë se ju do të përdorni pronën për qëllime biznesi ose një investim, huadhënësit komercial mund të jetë një opsion. Për të marrë miratimin, do t'ju duhet të bindni një oficer të kredisë se jeni një rrezik i arsyeshëm. Shlyerja mund të zgjasë vetëm dhjetë vjet ose më pak, por pagesat mund të llogariten duke përdorur një orar 15-vjeçar ose 30-vjeçar të amortizimit . Huadhënësit komercialë mund të jenë më akomodues kur bëhet fjalë për kolateral. Ata mund t'ju lejojnë të krijoni garanci personale me banesën tuaj, ose mund të jeni në gjendje të përdorni pasuri të tjera (si investimet ose pajisjet e investimit) si kolateral.
Financimi i pronarit: Nëse nuk mund të merrni një hua nga një bankë ose bashkim krediti, pronari aktual i pronës mund të jetë i gatshëm të financojë blerjen. Sidomos me tokën e papërpunuar, pronarët mund të dinë se është e vështirë për blerësit të marrin financime nga huadhënësit tradicionalë dhe ata nuk mund të nxiten të fitojnë para. Në ato situata, pronarët zakonisht marrin një pagesë relativisht të madhe, por gjithçka është e negociueshme. Një afat pagimi 5 ose 10 vjeçar është i zakonshëm, por pagesat mund të llogariten duke përdorur një skemë më të gjatë të amortizimit. Një përfitim i financimit të pronarit është se ju nuk do të paguani të njëjtat kosto të mbylljes që do t'i paguani huadhënësit tradicionalë (por ende ia vlen të paguani për të kërkuar titullin dhe kufijtë - pronarët e ndershëm të tokës mund të bëjnë gabime).
Huadhënësit e specializuar: Nëse jeni duke pritur për kohën e duhur për të ndërtuar ose jeni duke zgjedhur një dizajn për shtëpinë tuaj, ndoshta do të duhet të përdorni zgjidhjet e mësipërme. Por nëse keni plane të pazakonshme për pronën tuaj, mund të ketë një huadhënës që fokusohet në përdorimin tuaj të synuar për tokën. Ndryshe nga bankat (duke punuar kryesisht me banorët e ndërtimit të shtëpive), huadhënësit e specializuar përbëjnë një pikë të kuptimit të rreziqeve dhe përfitimeve të arsyeve të tjera për pronësinë e tokës. Ata do të jenë më të gatshëm të punojnë me ju, sepse ata nuk duhet të kuptojnë një marrëveshje të njëhershme. Këta huadhënës mund të jenë rajonalë ose kombëtarë, kështu që kërkoni online për çdo gjë që keni në mendje. Për shembull:
- Ruajtja e burimeve natyrore
- Rekreacion në natyrë në pronën private
- Fermat diellore ose me erë
- Kullat qelizore ose transmetuese
- Bujqësia ose përdorimi i bagëtive, duke përfshirë fermat, fermat organike, fermat e hobi, dhe kalërimi i kuajve
Këshilla për Blerësit
Bëni detyrat e shtëpisë tuaj para se të blini tokë. Ju mund të shihni pronën si një propozoj të bardhë plot me potencial, por ju nuk dëshironi të merrni mbi kokën tuaj.
Kostot e mbylljes: Përveç një çmimi të blerjes, mund të keni edhe shpenzimet e mbylljes nëse merrni një hua. Kërkoni tarifat e origjinës, tarifat e përpunimit, kostot e kontrollit të kreditit, tarifat e vlerësimit dhe më shumë. Gjeni se sa do të paguani dhe do të merrni vendimin përfundimtar të financimit me këto numra. Për një pronë relativisht të lirë, shpenzimet e mbylljes mund të përbëjnë një përqindje të konsiderueshme të çmimit të blerjes.
Merrni një sondazh: Mos e pranoni që linjat aktuale të gardhit, shënuesit, ose tiparet gjeografike "të dukshme" tregojnë me saktësi një kufi të pronës. Merrni një profesionist për të përfunduar një sondazh kufiri dhe verifikoni para se të blini. Pronarët e tanishëm të pronës nuk mund të dinë se çfarë kanë, dhe do të jetë problemi juaj pasi të blini.
Kontrolloni titullin: Sidomos nëse jeni duke huazuar në mënyrë joformale (duke përdorur për shembull kapitalin tuaj në shtëpi ose shitësin), bëni atë që huadhënësit profesionistë bëjnë - një kërkim në titull. Zbuloni nëse ka ndonjë liens ose çështje të tjera me pronën para se të dorëzoni paratë.
Buxheti për shpenzime të tjera: Pasi të keni në pronësi tokën, mund të jeni në grep për shpenzime shtesë. Rishikoni ato shpenzime përveç çdo pagese kredie që do të bëni për tokën. Shpenzimet e mundshme përfshijnë:
- Taksat komunale ose të qarkut (kontrolloni me këshilltarin tuaj tatimor për të parë nëse kualifikoheni për një zbritje)
- Sigurimi në tokë të lirë ose në ndërtesa të braktisura
- Detyrimet e shoqatës së shtëpive (HOA), nëse është e aplikueshme
- Çdo mirëmbajtje e kërkuar, si riparimi i linjave të gardhit, menaxhimi i kullimit etj.
- Kostot e ndërtimit, nëse ndonjëherë vendosni të ndërtoni, shtoni shërbime ose përmirësoni aksesin në pronë
- Tarifat e lejeve, për çdo aktivitet që keni planifikuar në pronë
Njihni rregullat
Kur të shihni tokën e lirë, mund të supozoni se çdo gjë është e mundur. Megjithatë, ligjet lokale dhe kërkesat e zonimit kufizojnë atë që mund të bëni - madje edhe në pronën tuaj private. Rregullat HOA mund të jenë veçanërisht frustruese. Bisedoni me autoritetet lokale, një avokat të pasurive të paluajtshme dhe fqinjët (nëse është e mundur) para se të pranoni të blini.
Nëse zbuloni ndonjë çështje me një pronë që keni syrin tuaj, pyesni për ndryshimet. Ju mund të jeni jashtë fatit, ose mund të jeni në gjendje të bëni atë që dëshironi pas ndjekjes së procedurave të duhura (duke plotësuar dokumentet dhe pagesat). Ndoshta do të jetë më e lehtë nëse kërkoni leje në vend që të shqetësoni fqinjët tuaj.