Si të ndryshoni emrat mbi një hua
Është e mundur për të transferuar një peng, por kjo nuk është gjithmonë e lehtë. Ne do të mbulojmë detajet më poshtë, por një përmbledhje e shkurtër e mundësive tuaja përfshin:
- Transferoni një hipotekë të supozuar duke i kërkuar huadhënësit tuaj për të bërë ndryshimin.
- Refinanconi kredinë vetëm në emër të pronarit të ri .
- Transfero kur situata nuk shkakton klauzolën e "huasë për shitje" të kredisë.
Hipotekat e supozueshme
Nëse një hua është "e pranueshme ", ju jeni me fat: kjo do të thotë që ju mund ta transferoni hipotekën te dikush tjetër. Nuk ka gjuhë në marrëveshjen e kredisë që ju pengon të përfundoni një transferim. Megjithatë, edhe hipotekat e supozueshme mund të jenë të vështira për t'u transferuar.
Në shumicën e rasteve, huamarrësi "i ri" duhet të kualifikohet për huanë. Huadhënësi do të shikojë rezultatet e kreditit të huamarrësit dhe raportet e borxhit ndaj të ardhurave për të vlerësuar aftësinë e huamarrësit për të shlyer kredinë. Procesi është në thelb i njëjtë sikur huamarrësi të aplikojë për një kredi të re (por natyrisht huamarrësi mund të marrë përsipër pjesën ekzistuese të kredisë). Huadhënësit e aprovuan aplikacionin origjinal të kredisë bazuar në kredinë dhe të ardhurat e aplikuesit / eve origjinale, dhe ata nuk duan të lejojnë askënd që të hiqet nëse nuk kanë një huamarrës zëvendësues i cili ka të ngjarë të paguajë.
Për të përfunduar një transferim të një kredie të supozuar, kërkoni ndryshimin me huadhënësin tuaj. Duhet të plotësoni aplikacionet, të verifikoni të ardhurat dhe asetet dhe të paguani një tarifë modeste gjatë procesit.
Transferimi i pronësisë: Ndërrimi i emrave mbi një hua ndikon vetëm në hua. Ju mund të keni nevojë të ndryshoni kush e zotëron pronën duke transferuar titullin, duke përdorur një vepër quitclaim ose duke marrë ndonjë hap tjetër që kërkohet në situatën tuaj.
Vështirë për të gjetur?
Për fat të keq, hipotekat e supozueshme nuk janë gjerësisht të disponueshme. Bast juaj më e mirë mund të jetë nëse keni një kredi FHA ose një kredi VA . Hipotekat e tjera konvencionale rrallë janë të supozueshme. Në vend të kësaj, huadhënësit përdorin një klauzolë për shkak të shitjes , që do të thotë se kredia duhet të paguhet kur transferoni pronësinë e shtëpisë.
refinancing
Nëse një hua nuk është e supozueshme dhe nuk mund të gjesh një përjashtim në një klauzolë për shkak të shitjes, rifinancimi i huasë mund të jetë opsioni juaj më i mirë. Ngjashëm me një supozim, huamarrësi i ri do të ketë nevojë për të ardhura dhe kredi të mjaftueshme për t'u kualifikuar për kredi.
Pronari i shtëpisë "i ri" thjesht do të aplikojë për një kredi të re në mënyrë individuale dhe do të përdorë atë hua për të paguar borxhin ekzistues të hipotekës. Ju mund të keni nevojë të koordinoni me huadhënësit tuaj për të hequr lienset (përveç nëse huamarrësi i ri dhe huadhënësi i ri pajtohen me ta) në mënyrë që ta përdorni shtëpinë si kolateral , por është një mënyrë e mirë dhe e pastër për të marrë punën. Disa liens kalojnë në mënyrë rutinore nga një pronar në një tjetër (për shembull, nëse janë bërë përmirësime me financimin e PACE ).
Për shkak të shitjes
Huadhënësit zakonisht nuk përfitojnë nga lejimi i transferimit të një hipoteke. Blerësit do të dalin përpara duke marrë një hua më të "pjekur", me pagesat e hershme të interesit nga rruga (dhe ata mund të jenë në gjendje të marrin një normë më të ulët interesi).
Sellers do të merrni për të shitur shtëpinë e tyre më lehtë - ndoshta me një çmim më të lartë - për shkak të atyre përfitimeve të njëjta. Por huadhënësit qëndrojnë për të humbur, kështu që ata nuk janë të etur të miratojnë transfertat.
Një klauzolë për shkak të shitjes është një pjesë e marrëveshjes së kredisë duke thënë se kredia duhet të paguhet kur prona shitet (kredia është "e përshpejtuar").
Përjashtime nga rregulli: Në disa raste, ju mund të transferoni një hua - madje edhe me një klauzolë për shkak të shitjes. Transferimet në mes të anëtarëve të familjes shpesh lejohen dhe huadhënësi juaj gjithmonë mund të jetë më bujar se marrëveshja juaj e kredisë (kjo është një mundësi që ata mund të ushtrojnë dhe nuk janë të detyruar ta bëjnë këtë - por mos merrni shpresat tuaja) . Mënyra e vetme për të dini me siguri është të kërkoni huadhënësin tuaj dhe të rishikoni marrëveshjen tuaj me një avokat lokal. Edhe nëse huadhënësit thonë se nuk është e mundur, një avokat mund t'ju ndihmojë të kuptoni nëse banka juaj po siguron informacion të saktë.
Garn-St. Germain Act pengon huadhënësit nga ushtrimi i opsionit të tyre të përshpejtimit në rrethana të caktuara. Disa nga situatat më të zakonshme përfshijnë:
- Kur një qiramarrës i përbashkët vdes dhe transferon pronësinë në një qiramarrës të përbashkët të mbijetuar
- Transferimi i huasë një të afërmi pas vdekjes së huamarrësit
- Transferimi i pronësisë mbi pronën ndaj bashkëshortit ose fëmijëve të huamarrësit
- Transferet si rezultat i marrëveshjeve të divorcit dhe ndarjes
- Transferon në një besim inter vivio (ose një besim të gjallë) ku huamarrësi është një përfitues
Shikoni listën e plotë të përjashtimeve dhe rishikoni këtë listë me avokatin tuaj.
Transferime jozyrtare
Nëse nuk mund ta merrni kërkesën tuaj të aprovuar, mund të tundoheni të krijoni një marrëveshje joformale. Për shembull, ju mund të shisni shtëpinë tuaj, të lini hua ekzistuese në vend dhe të keni blerësin t'ju rimbursojë për pagesat e hipotekës.
Kjo është një ide e keqe. Marrëveshja juaj e hipotekës ndoshta nuk e lejon këtë, dhe mund të gjeni edhe veten në probleme ligjore, varësisht se si shkojnë gjërat. Për më tepër, ju jeni akoma përgjegjës për huanë - edhe pse nuk jetoni më në shtëpi.
Çfarë mund të gabojë? Disa mundësi përfshijnë:
- Nëse blerësi ndalon të paguajë, kredia është në emrin tuaj, kështu që është akoma problemi juaj (pagesat e vonuara do të shfaqen në raportet tuaja të kreditit dhe huadhënësit do të vijnë pas jush ).
- Nëse shtëpia shitet në foreclosure për më pak se sa është e vlefshme, ju mund të jeni përgjegjës për çdo mangësi .
Ka mënyra më të mira për t'u ofruar financuesve të shitësit një blerësi të mundshëm.
Mundësitë tuaja
Nëse nuk mund të merrni një hipotekë të transferuar, ju keni ende mundësi, në varësi të situatës suaj. Përsëri, vdekja, shkurorëzimi dhe transferimet familjare mund t'ju japin të drejtën për të bërë transferime, edhe nëse huadhënësi juaj thotë ndryshe.
Nëse jeni duke u përballur me përjashtimin , programe të caktuara qeveritare e bëjnë më të lehtë trajtimin e hipotekës - edhe nëse jeni nën ujë ose të papunë.
Nëse jeni duke u divorcuar , kërkoni avokatin tuaj se si të merreni me të gjitha borxhet tuaja dhe si të mbroni veten në rast se ish bashkëshorti juaj nuk bën pagesa.
Nëse një pronar i shtëpisë ka vdekur , një avokat lokal mund t'ju ndihmojë të përcaktoni se çfarë të bëni më pas.
Nëse jeni duke transferuar asetet në një besim , kontrolloni dy herë me avokatin e planifikimit të pasurisë për të siguruar që ju nuk do të shkaktoni një klauzolë përshpejtimi.
Refinancing mund të jetë opsioni juaj përfundimtar kur asnjë nga qasjet e tjera nuk është në dispozicion.