Pse ju duhet të çmoni shtëpinë tuaj të drejtë
Në anën tjetër, mos u shqetësoni për çmimin shumë të ulët, sepse shtëpitë me çmim nën vlerën e tregut shpesh do të marrin oferta të shumëfishta , të cilat pastaj do të ngasin çmimin në treg.
Çmimet janë të gjitha në lidhje me ofertën dhe kërkesën. Është pjesë e artit dhe shkencës pjesë, dhe asnjë agjent nuk çmon pronën në të njëjtën mënyrë. Disa agjentë janë shumë më të mirë në të gjetur se si ta çmoni shtëpinë tuaj sesa të tjerët. Përvoja ka rëndësi.
Tërhiqni Listat dhe shitjet e krahasueshme
- Shikoni çdo shtëpi të ngjashme që ishte ose është e shënuar në të njëjtën lagje gjatë tre muajve të fundit. Vlerësuesit nuk përdorin comps më të vjetër se 3 muaj.
- Lista duhet të përmbajë shtëpi brenda 1/4 milje deri në 1/2 milje dhe jo më tej, përveç nëse ka vetëm një numër të vogël të kompjuterave në afërsi të përgjithshme ose prona është rurale.
- Kushtojini vëmendje lagjeve që ndan linjat dhe barrierat fizike siç janë rrugët kryesore, autostradat apo hekurudhat, dhe mos krahasoni inventarin nga "anën tjetër të gjurmëve". Ku jetoj në lagjen Land Park të Sacramento, për shembull, shtëpitë e njëjta përgjatë rrugës nga njëri-tjetri mund të ndryshojnë nga 100,000 dollarë. Perceptimet dhe dëshirueshmëria kanë vlerë.
- Krahasoni pamjet e njëjta katrore, brenda një vargu prej 10% të lart ose poshtë nga prona e subjektit, nëse është e mundur.
- Moshat e ngjashme. Një lagje mund të përbëhet nga shtëpitë e ndërtuara në vitet 1950 në vendin fqinj në një tjetër unazë ndërtimi nga vitet 1980. Vlerat midis dy do të ndryshojnë. Krahasoni mollë me mollë.
- Vlerësoni me sinqeritet dëshirën. Nëse ju jeni me fat që të keni një shtëpi ëndërr që do të shkaktojë që blerësit të zbehen pas hyrjes, ju mund të largoheni duke u marrë me një çmim.
Shitur Comps
- Tërhiqni historinë për listat e skaduara dhe të tërhequra për të përcaktuar nëse ndonjë prej tyre është hequr nga tregu dhe është rikthyer. Nëse po, shtoni ato ditë në treg në këto periudha kohore për të arritur në një numër real të ditëve në treg.
- Krahasoni çmimin origjinal të listës me çmimin përfundimtar të shitjes për të përcaktuar uljen e çmimeve .
- Krahasoni çmimin final të shitjes me çmimin aktual të shitur për të përcaktuar raporte. Është e zakonshme në tregun e një shitësi për shtëpitë për të shitur për më shumë se 100% të çmimit të listës. Në përgjithësi shtëpitë shesin për çmimin e listës ose më pak në tregun e blerësit.
- Rregulloni çmimet për ndryshimet në përmasat e loteve, konfigurimin dhe lehtësitë / përmirësimet.
Lista e tërhequr dhe e skaduar
- Shikoni për modelet se pse këto shtëpi nuk kanë shitur dhe faktorët e përbashkët që ndajnë.
- Cili broker kishte listën: një kompani që zakonisht shet gjithçka që rendit, ose a ishte një broker me zbritje që nuk mund të kishte shpenzuar para për marketingun e shtëpisë ?
- Mendoni për hapat që mund të bëni për të parandaluar që shtëpia juaj të bëhet listë e skaduar .
Shitje në pritje
- Meqë këto janë në pritje të shitjeve , çmimet e shitjeve janë të panjohura deri në mbylljen e transaksioneve; por kjo nuk ndalon askënd që të thërrasë agjentët e listave dhe t'u kërkojë atyre t'ju tregojnë. Disa do. Disa nuk do të.
- Shënoni ditët në treg, të cilat mund të kenë një ndikim të drejtpërdrejtë në atë se sa kohë do të duhet para se të shihni një ofertë.
- Shqyrtoni historinë e këtyre listave për të përcaktuar reduktimet e çmimeve.
Listat aktive
- Këto kanë rëndësi vetëm kur ato krahasohen me listën tuaj, por mbani në mend se shitësit mund të kërkojnë çfarëdo që dëshirojnë.
- Për të parë se çfarë do të shohin blerësit, turneu këto shtëpi. Bëni shënim për atë që ju pëlqen dhe nuk e pëlqeni, ndjenjën e përgjithshme që ju merrni pas hyrjes në këto shtëpi. Nëse është e mundur, rikrijoni ato ndjenja të pritjes në shtëpinë tuaj.
- Këto shtëpi janë konkurrenca juaj. Pyesni veten pse një blerës do të preferonte shtëpinë tuaj mbi ndonjë prej këtyre dhe përshtatjen e çmimit tuaj në përputhje me rrethanat.
Krahasimi i kostos së këmbës katrore
- Mos harroni se pasi të keni marrë një ofertë, huadhënësi i blerësit do të urdhërojë një vlerësim, kështu që do të doni të krahasoni shtëpitë me pamjet e njëjta katrore.
- Vlerësuesit nuk dëshirojnë të devijojnë më shumë 25% dhe preferojnë të qëndrojnë brenda 10% të llogaritjeve të pamjeve neto të katrorit. Nëse shtëpia juaj është 2000 sq ft, shtëpitë e krahasueshme janë ato mesme 1800-2200 sq ft.
- Kostoja mesatare e këmbës katrore nuk do të thotë që ju mund të shumëfishoni pamjet tuaja katrorë sipas atij numri nëse shtëpia juaj nuk është mesatare. Çmimi për këmbë katrore ngrihet ndërsa madhësia zvogëlohet dhe zvogëlohet me rritjen e madhësisë, që do të thotë se shtëpitë më të mëdha kanë një kosto më të vogël këmbë dhe shtëpitë më të vogla kanë një kosto më të madhe këmbësh katrore.
Çmimi i varur nga tregu
- Shtëpinë e njëjtë, tre çmime të ndryshme. Pasi të keni mbledhur të gjitha të dhënat tuaja, hapi tjetër është analiza e të dhënave në bazë të kushteve të tregut. Për qëllime krahasimi, le të themi se tre shitjet e fundit të krahasueshme në lagjen tuaj ishin $ 250,000. Në tregun e blerësit , çmimi i shitjes mund të lejojë disa hapësira për negociata por të jetë mjaft i fortë (afër shitjes së fundit të krahasueshme) për të tërhequr një blerës për të vizituar shtëpinë tuaj. Për të shitur në këtë treg, mund të keni nevojë të çmoni shtëpinë tuaj në 249,900 $, duke u vendosur për 245,000 $.
- Në një treg të shitësit, mund të dëshironi të shtoni 10% më shumë në shitjen e fundit të krahasueshme. Kur ka inventar të vogël dhe shumë blerës, mund të kërkoni më shumë se shitja e fundit e krahasueshme dhe mund ta merrni. Kështu që shtëpia prej 250,000 dollarë mund të shitet në 265,000 dollarë ose më shumë.
- Në një treg të ekuilibruar ose neutral , ju mund të dëshironi që fillimisht të vendosni çmimin tuaj në shitjen e fundit të krahasueshme dhe pastaj përshtateni me trendin e tregut. Për shembull, nëse shitja e fundit u mbyll tre muaj më parë, por çmimi mesatar është zvogëluar prej 1% në muaj, çmimi në 254.500 dollarë do të kishte kuptim.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.