Një lexues pyet: "Ndihem sikur i kam bërë të gjitha gjërat e gabuara, bleva këtë pronë me qira në kulmin e tregut, rifreskuam atë dy vjet më vonë dhe shtova një shtesë në dhomë, duke menduar se gruaja ime dhe unë do të ikim atje një ditë E pra, ajo ditë ka ardhur dhe kjo tani është një shtëpi nënujore, kam borxh më shumë se sa është e vlefshme.
Përgjigje: Disa mendojnë se opsioni i shkurtër i shitjes është i kufizuar vetëm për një vendbanim personal. Ata ndoshta e supozojnë këtë, sepse ka shumë hapa nga lloje të caktuara huadhënësish nëse një person zë në shtëpi apo nuk zë vendin, por kjo ka pak të bëjë me shumicën e shitjeve të shkurtra. Edhe udhëzimet për një shitje tradicionale tradicionale HAFA që nga shkurti i vitit 2011 lejojnë një vendbanim të lirë për t'u konsideruar për sa kohë që shtëpia nuk është ulur bosh për 12 muaj ose më shumë.
Në Kaliforni, kohët e fundit kemi shitur një ndërtesë apartamentesh me shumë njësi për një shitës pa një gjykim të mungesës dhe një lirim të plotë të përgjegjësisë . Pjesa më e madhe e kualifikimeve do të varet nga sa vijon:
- Llojin tuaj të huasë
- Huadhënësin tuaj
- Ligjet e shtetit
- Lloji i pronës
- Arsyeja e vështirësive
Nuk është gjithmonë e nevojshme që të ketë një vështirësi - financiare ose ndryshe - për të bërë një shitje të shkurtër. Disa institucione kreditimi të tilla si Banka e Amerikës , për shembull, janë shumë pro shitje të shkurtër.
Banka e Amerikës ka disa programe të shitjes në dispozicion që përfshijnë pak ose aspak vështirësi. Disa nga këto programe ju paguajnë për të bërë shitjen e shkurtër, por përgjithësisht jo në lidhje me një investim të pronës.
Përgatitja për një shitje të shkurtër në një pronë investuese
Gjëja e parë që duhet të bëni është të shkruani një letër vështirësie .
E kuptoj që sapo thashë se nuk duhet gjithmonë të tregosh vështirësi, dhe kjo është e vërtetë. Por mund të keni ende nevojë për të krijuar një letër vështirësie. Ju mund të keni nevojë të kërkoni shitjen dhe paraqitjen e shkurtër përse keni nevojë për atë.
Këtu janë dokumentet e tjera që huadhënësi mund të kërkojë:
- Analiza e krahasueshme e tregut. Agjenti juaj mund të përgatisë një CMA për dërgimin në bankë për të vërtetuar vlerën. Banka ka më shumë gjasa të urdhërojë BPO-në e vet. Megjithatë, CMA do t'i japë besueshmërinë kërkesës suaj.
- Kthimi federal i tatimeve. Të gjitha oraret dhe faqet. Nëse ju zotëroni pronat e tjera të investimeve që pasqyrohen në deklaratat tuaja tatimore, mund të jetë një kohë e mirë për të marrë parasysh shitjen e shkurtër të të gjithë atyre në një kohë.
- W2, 1099 ose dëshmi të tjera të të ardhurave. Këto janë dokumente që shoqërojnë kthimin tuaj të taksave.
- Listat e pagave . Banka e shkurtër e shitjes shpesh dëshiron të shohë provën e të ardhurave tuaja të tanishme dhe numrat e saj të vitit të kaluar.
- Deklaratat e bankës . Faqe të plota për dy muajt e fundit nga çdo llogari bankare, duke përfshirë fondet e pensionit. Është shumë e pazakontë që një bankë të kërkojë një kontribut të shitësit nga fondet e pensionit.
- Marrëveshja e listimit. Kjo është marrëveshja mes jush dhe agjentit tuaj të pasurive të patundshme për të shitur pronën tuaj.
- Kontrata e blerjes. Kontrata e blerjes do të përmbajë të gjitha afatet dhe kushtet e aplikueshme për shitjen e pronës tuaj, duke përfshirë llojin e financimit, nëse ka, pagesën poshtë dhe çmimin e shitjes.
- Dëshmi e blerësit për fondet dhe / ose letrën paraprake . Huadhënësi juaj do të dëshirojë të shohë se blerësi është i kualifikuar dhe i aftë për të përfunduar transaksionin.
- Deklarimi i llogaritur i mbylljes ose HUD-1. Çështja kryesore e rrjetit më së shumti. Shpenzimet jo-tipike ka gjasa të mos lejohen.
Përfitimet për shitjen e shkurtër të një prone investuese
Kam vënë re se ndonjëherë huadhënësit janë më të butë me shitësit e një prone investuese se sa kur janë duke u marrë me shitësit e një banese personale. Ju do të mendonit se do të ishte rruga tjetër, por jo. Unë dyshoj se kjo është për shkak se shumica e investimeve janë mbajtur për rrjedhën e parasë ose vlerësim të mundshëm. Pra, nëse një pronë është kokëposhtë, ndoshta nuk është rrjedhëse e parasë dhe nuk konsiderohet një investim në sytë e investitorit.
Nëse një vendbanim personal, megjithatë, është i përmbysur, ajo është ende shtëpia juaj.
Shumë njerëz nuk blejnë një shtëpi për një investim kur është blerë si vend kryesor i banimit. Prandaj, bankat marrin parasysh faktorë të tjerë kur shesin një vendbanim të shkurtër. Në mënyrë tipike, duke qenë nënujore nuk është e mjaftueshme për një arsye për shitjen e shkurtër të një vendbanimi kryesor.
Shitësit duket se janë më të zellshëm për të shitur një shtëpi nënujore kur nuk ka rrjedha të parasë dhe është përmbysur. Nëse banka kërkon një kontribut të shitësit, investitorët shpesh kanë më shumë gjasa të jenë një pozitë për ta paguar atë, sepse ata e kuptojnë pagesën e rrjedhës negative të parasë.
Bërja e një shitje të shkurtër për një pronë investimi shpesh është më e shpejtë dhe më e lehtë. Goditur në një raport të kredisë pa një gjykim të mangësisë është në përgjithësi disi më pak se ding për të kredituar me një foreclosure.
Përplasja për shitjen e një prone investuese si një shitje e shkurtër
Ashtu si me çdo shitje të shkurtër, kërkoni këshilla ligjore dhe tatimore para se të bini dakord për shitjen e shkurtër. Për shkak se shtëpia nuk është vendbanimi juaj, i cili mund të marrë trajtim preferencial, mund të jeni subjekt i tatimit mbi përhapjen midis bazës suaj dhe çmimit të shitjes.
Ju gjithashtu mund të jeni subjekt i një mangësie për huanë, që është dallimi në mes asaj se sa keni borxh dhe shumës që banka ka marrë. Shumica e shitësve të Kalifornisë që kam takuar të cilët kanë punësuar taksa kompetente dhe përfaqësuesit ligjorë shpesh gjejnë mënyra për të punuar rreth këtyre dy problemeve, por shitësit në shtetet e tjera mund të mos jenë aq me fat.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.