Si të përdorni një analizë komparative të tregut CMA
Çfarë është një analizë krahasuese e tregut?
Edhe pse raportet mund të ndryshojnë, nga një listë me dy faqe të shitjeve të krahasueshme në shtëpi në një udhëzues gjithëpërfshirës 50 faqesh, gjatësia dhe kompleksiteti i raportit varet nga praktika e biznesit e agjentit.
Megjithatë, raportet standarde të analizës së tregut tregues kanë tendencë të përmbajnë të dhënat e mëposhtme:
- Listat aktive
Lista aktive janë shtëpitë aktualisht për shitje. Këto renditje kanë rëndësi vetëm në masën që ato janë konkurrenca juaj për blerësit. Ata nuk janë tregues të vlerës së tregut, sepse shitësit mund të kërkojnë çfarëdo që dëshirojnë për shtëpinë e tyre. Kjo nuk do të thotë se asnjë nga çmimet është realiste. Çmimet e shitura të ofruara nuk pasqyrojnë vlerën e tregut derisa ato të shesin, dhe në tregjet e blerësit , për shembull, shumica e shesin për një shumë më pak.
- Lista pezull
Shtëpitë e shitjes në pritje janë më parë lista aktive që janë nën kontratë. Ata ende nuk janë mbyllur, kështu që ata nuk janë ende një shitje e krahasueshme. Përveç nëse agjenti i listës është i gatshëm të ndajë informacionin rreth shitjes në pritje - dhe shumë prej tyre nuk janë - nuk do ta njihni çmimin aktual të shitur derisa transaksioni të mbyllet. Megjithatë, shitjet në pritje tregojnë drejtimin që tregu po lëviz. Nëse shtëpia juaj ka çmim mbi çmimin e listës së këtyre shitjeve në pritje, ju mund të përballeni me DOM më të gjatë .
- Listat e shitura
Shtëpitë që kanë mbyllur brenda tre muajve të fundit janë shitjet tuaja të krahasueshme . Këto janë shitjet që një vlerësues do të përdorë kur vlerëson shtëpinë tuaj për blerësin, së bashku me shitjet në pritje (të cilat ndoshta do të kenë mbyllur deri në kohën kur shitet shtëpia juaj). Shikoni gjatë dhe të vështirë në shitjet e krahasueshme, sepse ato janë vlera juaj e tregut. Ju mund të përdorni 6 muaj comps nëse nuk ka shitje të mjaftueshme për të prodhuar një raport të mirë me tre muaj.
- Off-Market / Tërhequr / Anuluar
Këto janë prona që janë hequr nga tregu për një sërë arsyesh. Zakonisht, shtëpitë e arsyes janë larguar nga tregu për shkak se çmimet ishin shumë të larta. Çmimet mesatare të këtij grupi pothuajse gjithmonë do të jenë më të larta se çmimet mesatare të shitjeve të krahasueshme. Megjithatë, listat anulojnë gjithashtu për arsyet e mëposhtme:
- Shqetësim i Shitësit . Shitësit vendosën se nuk mund të marrin pjesë me shtëpinë e tyre dhe nuk duan të shesin.
- Çmime shumë të larta. Askush nuk bëri një ofertë ose ofertat e vetme që ofruan ishin oferta të ulëta , të cilat u refuzuan .
- DOM ishin shumë të gjatë. Agjentët ndonjëherë tërheqin listat në mënyrë që ata të mund t'i kthejnë ato si një listë të re dhe të tërheqin më shumë blerës.
- Kërkesat e riparimit . Shtëpitë ishin dikur nën kontratë dhe pas inspektimit në shtëpi , blerësi kërkoi riparime që shitësi refuzoi.
- Shitësi shkarkoi agjentin . Nuk është e pazakontë që shitësit e pakënaqur të zjarrit një agjent dhe të punësojnë një agjent të ri.
- Listat e skaduara
Ky grup do të pasqyrojë çmimin më të lartë të shitjeve mesatare për shkak se ata nuk kanë shitur dhe ndoshta kanë çmime të paarsyeshme. Disa nga listat e skaduara mund të shfaqen gjithashtu si listë aktive, të listuara nga një agjent i ri me një çmim të ri. Listat gjithashtu skadojnë sepse nuk janë tregtuar në mënyrë agresive ose sepse shtëpia ka nevojë për riparime.
Shqyrtimi i shitjeve të krahasueshme
Shitjet e krahasueshme janë ato që më shumë i ngjajnë shtëpisë tuaj. Është e vështirë të krahasosh një shtëpi me tri nivele në një shtëpi me një histori. Zgjidhni shtëpitë nga kjo listë që janë kryesisht identike me shtëpinë tuaj në madhësi, formë dhe gjendje si:
- Pamje të ngjashme katrore
Vlerësuesit krahasojnë shtëpitë e bazuara në pamjet katrore. Shtëpitë më të mëdha me këmbë katrore kanë vlerë më pak për këmbë katrore sesa shtëpitë më të vogla në këmbë. Mospërputhja mes një grupi shtëpish me çmime mesatare në mënyrë ideale nuk duhet të kalojë më shumë se një ndryshim 10% deri në 20% në këmbët katrore, plus ose minus.
- Moshë të ngjashme të ndërtimit
Idealisht, mosha e shtëpisë - viti që u ndërtua - duhet të jetë brenda disa viteve të shtëpive të tjera të krahasueshme të shitura. Nënndarjet në moshë të përzier janë të zakonshme. Për shembull, në një zonë të Sacramento-s, një nënndarje përbëhet nga shtëpitë e ndërtuara në vitet 1950 dhe pastaj hidhen disa dekada në vitet '70. Megjithëse shtëpitë janë të vendosura pranë njëri-tjetrit, shtëpitë e ngarkuara me karakter nga vitet 1950 shesin për më shumë se homologët e tyre të rinj Brady Bunch. Nëse shtëpia juaj është ndërtuar në vitin 1980, thonë dhe shtëpitë e reja të shtëpive në rrugë janë duke shitur për më shumë, nuk mund të komandoni të njëjtin çmim si një shtëpi e re.
- Pajisje të ngjashme, përmirësime dhe gjendje
Vlerësuesit do të zbresin vlerën nga shtëpia juaj, nëse shtëpitë e tjera kanë përmirësime dhe nuk i keni ato. Një shtëpi me një pishinë do të ketë një vlerë të ndryshme nga një shtëpi pa një pishinë. Pishinat nuk vlejnë aq sa mendoni. Një shtëpi tërësisht e rimodeluar është me vlerë më shumë se një ndreqës. Shtëpitë me një dush janë me vlerë më pak se shtëpitë me dy ose më shumë banjot. Mirëmbajtja e shtyrë do të llogarisë kundër jush.
- vend
Gjithkush e di se pasuria e patundshme vlerësohet në "lokacionin, vendndodhjen, vendndodhjen", por ae keni konsideruar se çfarë do të thotë kjo? Për shembull, një shtëpi me pamje të qytetit, vlen më shumë se një shtëpi që përballet me një mur çimentoje. Shtëpitë e vendosura në rrugët e zëna vlejnë shumë më pak se shtëpitë në rrugë të qetë. Krahasoni shtëpinë tuaj me ata në vende të ngjashme. Nëse shtëpia juaj ulet përgjatë rrugës nga një termocentral, shikoni shtëpitë e tjera me ekspozim të centralit elektrik apo ato të vendosura përgjatë gjurmëve të hekurudhave, ndër vendet e tjera të padëshirueshme.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-bashkëpunëtor në Lyon Real Estate në Sacramento, California.