Të bësh një shitje të shkurtër është mjaft e vështirë, mjaft sinqerisht, por është edhe më e vështirë kur ke dy hua - kjo është dyfishi i dhimbjes së kokës. Ndiej dhimbjen tënde. Për shkak se jo vetëm që ju nevojitet bashkëpunimi i huadhënësit të parë, mbajtësi i dytë i hipotekës duhet të lirojë gjithashtu atë hua.
Së pari, le të hedhim një vështrim në atë që ndodh në foreclosure :
Vendet e Foreclosure midis huadhënësve
Nuk ka rëndësi nëse nxjerrni një hipotekë të dytë për të ndihmuar në blerjen e shtëpisë ose nëse keni siguruar një hua në kapitalin shtëpiak pas faktit.
Huadhënësi i dytë do të jetë gjithmonë në pozicionin e dytë përveç nëse i pari është i gatshëm të nënshtrohet. Zakonisht, një huadhënës hipoteke, i cili është në pozitën e parë, nuk do ta nënshtrojë pozicionin.
Së pari në pozitë është e para në të drejtën për të mbledhur nga procedurat e foreclosure. Kjo do të thotë kur paraqitet një Njoftim Mospagimi , nëse huadhënësi i dytë dëshiron të jetë i pari në radhë për të marrë të ardhura nga ankandi ose shitja ose për të marrë pronën, huadhënësi i dytë duhet të fillojë procedurat e veta të përjashtimit.
Në pjesën më të madhe të vendit, kjo do të thotë se huadhënësi i dytë duhet të bëjë pagesat e prapambetura ndaj huadhënësit të parë, të paguajë koston e huadhënësit të parë për të paraqitur Njoftimin për Mospagimin dhe shpenzimet shoqëruese, dhe pastaj të paraqesë Njoftimin e Mospagimit. Nëse huadhënësi i dytë nuk e bën këtë, huadhënësja e dytë mund të fshihet në foreclosure dhe të marrë asgjë, veçanërisht nëse nuk ka para të mjaftueshme për të shkuar rreth.
Kur huadhënësi i dytë merr një njoftim që deklaron se i pari ka përjashtuar, pasi kontrollon vlerën e shtëpisë, shumë huadhënës të dytë nuk fillojnë procedurat e tyre të foreclosure. Ata e marrin këtë qëndrim sepse nuk mund të ketë mjaft kapital për të bërë koston e foreclosure fitimprurëse për huadhënësin e dytë.
Kjo mos-veprim lë huadhënësin e dytë në një pozicion të prekshëm.
Sa shpenzime të mbyllura të mbylljes së shitjes paguhen
Edhe pse shitësi mund të ketë nënshkruar një marrëveshje listimi me një agjent të pasurive të paluajtshme, ka shumë të ngjarë që huadhënësi të rinegociojë komisionin . Huadhënësit paguajnë më pak se tarifat tradicionale dhe përpiqen të ulin kostot e tyre të transaksionit në çdo mënyrë të mundshme.
Për të ulur më tej kostot e mbylljes, ka edhe tarifa që huadhënësit zakonisht do të refuzojnë të paguajnë. Ata janë:
- Planet e Garancisë në Shtëpi
- Inspektime të dëmtuesve dhe punë të lidhura me murtajën
- Çertifikimet e kulmit
- Inspektimet e Kanalizimeve
- Riparimet e kërkuara nga Blerësit të tilla si Kërkesa për Riparim
- Kredite për Kostot e Mbylljes së Blerësit
Negocimi me huadhënësin e dytë në një shitje të shkurtër
Pas përcaktimit se gjendja juaj përshtatet me kualifikimet e shitjes së shkurtër dhe ju keni respektuar të gjitha kërkesat e huadhënësit - plus, keni gjetur një blerës të gatshëm dhe të kualifikuar - nuk jeni ende jashtë pyllit.
Le të themi se shpenzimet e mbylljes janë 5% ose $ 4,250. Pas zbritjes së shpenzimeve të mbylljes nga çmimi i shitjes prej $ 85,000, do të keni rreth 81,000 dollarë. Tani ajo bëhet një tërheqje e luftës mes dy huadhënësve.
Në përgjithësi, negociata e parë është që të ofrojë huadhënësin e dytë një shumë të vogël, të themi 1.000 dollarë. Tani, kjo nuk mund të duket shumë në krahasim me bilancin e dytë të huasë prej $ 55,000, sepse ju i kërkoni huadhënësit të humbasë 54,000 dollarë.
Nga ana tjetër, megjithatë, nëse huadhënësi i dytë refuzon, ai në fund të fundit nuk mund të marrë asgjë.
Ka raste, me sa duket, që huadhënësit e vegjël duket se i presin hundët e tyre për të mos u mbështetur në fytyrat e tyre. Por kjo është ajo ku huadhënësi i parë mund të heqë dorë pak më shumë për të bërë punën e marrëveshjes. Në përvojën time, shumica e huadhënësve në pozicionin e parë janë të tronditur për të marrë madje 90%, që do të thotë një hua prej 85,000 dollarë, huadhënësi mund të bjerë dakort të marrë $ 76,500.
Nëse neto është 81,000 dollarë, pas mbylljes së kostos, kjo do të linte 4,500 dollarë që huadhënësi i parë mund t'i ofronte huadhënësit të dytë. Huadhënësi i dytë duhet të bjerë dakord për lirimin e kredisë. Nëse jo, shitja e shkurtër do të mohohet, dhe huadhënësi i parë ka shumë të ngjarë të kapë pronën në foreclosure, duke eliminuar huanë e dytë.
Vazhdoni të negocioni derisa të arrihet një rezolutë. Mos harroni, të dyja dhe të parat kanë një rol të rëndësishëm në bërjen e punës së shkurtër .
SHËNIM: Një arsye që një mbajtës i vogël i vogël në Kaliforni mund të refuzojë të bashkëpunojë është nëse kredia është një hua me para të gatshme, e siguruar për rezidencë prej 1 deri në 4 njësi. Në atë rast, nëse huadhënësi i dytë është zhdukur gjatë një mbylljeje nën një shitje të besuar, huadhënësi i dytë mund të ketë të drejtën të ndjekë një gjykim të mungesës . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)