Një lexues pyet: Ne kemi qenë duke qëndruar larg blerjes së shitjeve të shkurtra sepse kemi dëgjuar se ato zgjasin shumë dhe nuk mund të pranohen. Por tani ne jemi duke menduar se të gjitha çmimet janë të mira për shitje të shkurtra. Po mendojmë se ndoshta duhet të mendojmë të bëjmë një ofertë në një shitje të shkurtër. Por ne nuk dimë ku të fillojmë. Sa oferta mund të bëjmë? A nuk duhet të bëjmë një mori oferta në rast se disa nuk kalojnë? Dhe sa nën çmimin e listës mund të ofrojmë për të blerë një shitje të shkurtër? "
Përgjigje: Çmimi i ofruar për një shitje të shkurtër shpesh është shumë konfuze për blerësit. Ju nuk jeni vetëm me pyetjet tuaja. Shumë blerës të shkurtër të shitjes ndjehen sikur ata dhe agjentët e tyre janë si të verbërit që çojnë të verbërit, dhe në disa mënyra ato janë. Kjo për shkak se ka kaq shumë komponente për një shitje të shkurtër. Ju jeni të saktë se jo të gjitha shitjet e shkurtra afër .
Çmimi i Listës së Shitjes së Shkurtër
Pyetja më e madhe në një shitje të shkurtër është çmimi. Sa realist është çmimi i listës? Për fillestarët, nëse shitësi nuk kualifikohet për të bërë një shitje të shkurtër, çmimi i listës nuk është i rëndësishëm. Kjo për shkak se shitësit që nuk kualifikohen për një shitje të shkurtër mund të gjejnë shitjen e tyre të shkurtër refuzohet. Në ato raste, banka nuk do të miratojë shitjen e shkurtër edhe nëse do të ishit të gatshëm të paguani mbi vlerën e tregut.
Ju nuk mund të ul receptorin e telefonit kapelë tuaj në çmimin e listës së një shitje të shkurtër. E vetmja gjë që tregon një çmim në listë është se sa duhet për të marrë shitësin për të nënshkruar një kontratë blerjeje dhe nganjëherë ata as që do ta bëjnë këtë.
Për shembull, në MLS e mia, agjentët e listimit duhet të tregojnë agjentët e blerësit nëse shitësi nuk do të pranojë çmimin e listës, por jo të gjitha kompanitë e MLS kërkojnë zbulimin.
Nëse çmimi i listës është shumë i ulët, banka do të refuzojë shitjen e shkurtër . Për më tepër, një çmim i ulët i listës mund të jetë një strategji e përdorur nga agjenti dhe shitësi për të tërhequr oferta të shumëfishta në shitjen e shkurtër .
Me pak fjalë, çmimi i listës së një shitje të shkurtër mund të nënkuptojë shumë pak, nëse nuk ka asgjë.
Si të llogaritni një çmim të ofertës për një shitje të shkurtër
Ju do të duhet të mendoni si një agjent i BPO . Përveç disa llojeve të shitjeve të shkurtra, bankat në përgjithësi nuk paguajnë për një vlerësim. Është sikur prerja e hundës për të brejtur fytyrën tuaj, por bankat duan të kursejnë pak para. Ata gjithashtu nuk japin besueshmëri të mjaftueshme për njohuritë dhe përvojën e vlerësuesve të pasurive të patundshme posedojnë. Ata tentojnë të mendojnë se çdo organ i ngrohtë mund të vlerësojë një shtëpi dhe supozimi do të ishte i gabuar.
Ne nuk do të kishim këtë problem nëse bankat u besonin agjentëve të listës së shkurtër të shitjes, por nuk e bëjnë këtë dhe me arsye të mirë . Agjenti i shkurtër i listës së shitjeve përfaqëson shitësin, jo bankën. Agjenti i shkurtër i listës së shitjes gjithashtu dëshiron ta shesë shpejt atë shtëpi. Çmimi që agjenti i shitjes së shkurtër e konsideron është vlera e tregut mund të jetë e drejtë në hundë ose mund të jetë mashtrimi i ulët.
Pra, banka e shitjes së shkurtër do të punësojë një agjent të BPO dhe do ta paguajë atë agjent më pak se 100 dollarë për të prodhuar një BPO. Ky agjent mund të jetë një agjent lokal ose agjenti mund të jetojë jashtë zonës. Është fat i barazimit. Por shumë agjentë të BPO do të shikojnë shitjet e shitura të krahasueshme brenda një rreze prej 1/2 milje të pronës së subjektit.
Ata do të krahasojnë pamjet dhe moshat e ngjashme katrore. Ju mund të bëni të njëjtën gjë.
Llojet e ndryshme të ofertave Çmimet për një shitje të shkurtër
Ndërsa ka një numër mënyrash për të llogaritur vlerën e tregut, jo çdo agjent i BPO përdor të gjitha mjetet në dispozicion të një agjenti. Një agjent i BPO mund të konsiderojë vetëm 3 muajt e fundit të shtëpive të shitura më të afërta me pronën e subjektit. Agjenti mund të shpërfillë vendndodhjen, gjendjen, faktorët unike dhe trendet si çmimet më të ulëta në listat aktive dhe në pritje.
Këtu janë llojet e ndryshme të ofertave të shitjes së shkurtër dhe pse ato janë të ndryshme:
- Çmimi i listës për një shitje të shkurtër. Ky është çmimi që agjenti i listës dhe shitësi janë dakord. Përdoret për të tërhequr një ofertë. Mund të jetë e lartë; mund të jetë i ulët; ajo mund të jetë e drejtë në të holla.
- Agjent i BPO çmimi i shkurtër i shitjes. Ky çmim shpesh llogaritet statistikisht, por pa një inspektim të brendshëm është në thelb pa vlerë. Edhe me një inspektim të brendshëm, çmimet e BPO nuk janë gjithmonë korrekte, kryesisht për shkak se agjenti nuk mund të punojë në lagje. Por kjo është çmimi i ofertës që do të pranojë banka e shkurtër e shitjes.
- Mendimi i blerësit lokal i blerësit për vlerën. Një specialist i lagjes është ndoshta bast ii dytë më i mirë për një mendim të sinqertë të vlerës së tregut. Ky agjent do të njohë historinë dhe tendencat e blerjes në shtëpi në atë lagje të veçantë. Nëse ky çmim është më i lartë se një vlerë BPO, nëse ju ofroni një çmim diku afër kësaj vlere, bazohet pjesërisht në atë se sa keq ju doni shtëpinë dhe nëse përballeni me oferta konkurruese.
- Opinioni i vlerësuesit vendor për vlerën e tregut. Një vlerësim do t'ju kushtojë mesatarisht $ 300 dhe $ 500, por një vlerësues profesional me përvojë që vlerëson shtëpitë në atë lagje duhet të prodhojë një opinion të vlefshëm për vlerën. Megjithatë, është vetëm një mendim i një personi.
- Vlerësimi i një huadhënësi të blerësit për shitjen e shkurtër. Ky lloj vlerësimi bëhet përmes një pjese të vlerësimit dhe vlerësuesi mund ose nuk mund të ketë përvojë dhe nuk mund të dijë lagjen. Falë akullnajës së shkaktuar nga HVCC , është në thelb një vlerësim për të vërtetuar ofertën, jo për të vërtetuar vlerën reale të tregut.
Në fund, mashtrimi për të zgjedhur çmimin e ofertës për një shitje të shkurtër është të kuptoj se sa do të dëshirojë banka, bazuar në mendimin e një agjenti të BPO për vlerën. Çmimi i ofertës suaj duhet të jetë i arsyeshëm. Banka mund ose nuk mund të lejojë një zbritje për të pritur miratimin e shkurtër të shitjes . Mos harroni, as çmimi i ofertës suaj as çmimi i agjentit të BPO nuk mund të ketë ndonjë bazë në vlerën e tregut. Shuma që paguani dhe vlera e tregut mund të jenë dy gjëra të dallueshme.
Vetëm përgatituni për një ofertë kundër bankës nëse çmimi i ofertës tuaj është shumë i ulët.
Për t'iu përgjigjur pyetjes suaj për ofertat e shumëfishta të blerjes Duhet të flisni me avokatin tuaj në lidhje me kurthet dhe pengesat ligjore për të shkruar oferta të shumta për një shitje të shkurtër kur nuk keni mundësi t'i bleni të gjithë. Në përgjithësi, agjentët etikë dekurajojnë atë praktikë nëse blerësi nuk e zbulon këtë fakt në ofertë.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.