Agjencia e Dyfishtë kundrejt Agjencisë së Vetme
Kjo formë që ne përdorim në Kaliforni, për shembull, nuk është një marrëveshje; kjo është një zbulim. Ai zbulon natyrën e ndryshme të marrëdhënieve të mundshme të agjencive dhe është e rëndësishme që të gjitha palët të lexojnë atë të jenë më të përgatitur për të zgjedhur llojin e marrëdhënies së agjencisë të dëshiruar.
Agjencia e Vetme
Blerësit që përfaqësojnë blerësit janë duke punuar në një kapacitet të vetëm agjensie si agjent i blerësit . Agjentët e shitësit të cilët përfaqësojnë shitësit po punojnë në një kapacitet të vetëm agjensie si agjent i listimit .
Agjentët që përfaqësojnë klientë nën agjenci të vetme i detyrohen një përgjegjësi fiduciare për klientin. Ata nuk mund të ndajnë informacionin konfidencial me palën tjetër ose me agjentin e palës tjetër. Agjentët e agjencisë së vetme duhet të përdorin kujdesin dhe kujdesin e duhur për të kryer detyrat, të zbulojnë të gjitha faktet materiale dhe të jenë të ndershëm.
Agjentët e blerësit dhe blerësi në përgjithësi nënshkruajnë një marrëveshje ndërmjetësi të blerësit , i cili përcakton detyrat dhe detyrimet e agjentit. Në disa shtete, nëse blerësit nuk nënshkruajnë marrëveshjen e ndërmjetësit të blerësit me agjentin, ai agjent nuk përfaqëson blerësin, por bëhet një nën-agjent i shitësit. Nën-agjentët i detyrohen të njëjtat detyrime shitësit si agjenti i listimit .
Agjentët e shitësit dhe shitësi nënshkruajnë një marrëveshje listimi , e cila gjithashtu përcakton detyrat dhe detyrimet e agjentit.
Agjentët e listuara dhe agjentët e blerësit i detyrohen secilit besnikëri, konfidencialitet dhe llogaridhënie të klientit.
Shumë agjentë punojnë si agjent blerësish me blerësit dhe si agjent shitësish me shitësit. Sidoqoftë, disa agjentë punojnë vetëm si agjentë ekskluzivë të blerësit dhe asnjëherë nuk marrin asnjë listë. Agjentë të tjerë punojnë vetëm me shitësit dhe nuk tregojnë prona.
Ballafaqimi me agjentë të specializuar mbi agjentët e përgjithshëm mund t'u ofrojë klientëve një pikëpamje më të fokusuar dhe më të kultivuar.
Agjencia e dyfishtë me dy agjentë
Për shkak se të gjithë agjentët e pasurive të patundshme janë të licencuara nën një ndërmjetës të pasurisë së patundshme, është e mundur të punohet me një agjent i licencuar nga i njëjti ndërmjetës si agjenti i listimit. Kjo situatë krijon një agjenci të dyfishtë. Agjentët mund të punojnë në zyra të veçanta dhe të jenë të huaj me njëri-tjetrin, por pasi që janë të licencuar nga ndërmjetësi, ato ende veprojnë nën agjenci të dyfishtë kur një agjent përfaqëson blerësin dhe tjetri përfaqëson shitësin.
Duke filluar, një agjent mund të ketë krijuar një marrëdhënie të vetme me agjentë blerësin, por kur blerësi zgjedh një shtëpi të listuar nga agjenti i agjentit të agjentit, marrëdhënia e agjentit me blerësin ndryshon. Jo të gjithë agjentët e vetëm shënojnë dallimin. Në botën reale, shumica e këtyre agjentëve të dyfishtë flasin për një agjenci të dyfishtë, por vazhdojnë të ecin në këmbë nga përfaqësimi i vetëm i agjencisë.
Agjencia e dyfishtë duhet të pajtohet me shkrim ndërmjet palëve. Ligjet ndryshojnë nga shteti në shtet. Në Kaliforni, për shembull, marrëveshjet ekskluzive të ndërmjetësit të blerësit përmbajnë një folje që lejon agjenci të dyfishtë, kështu që shumica e blerësve nuk e kuptojnë se ndërmjetësi i blerësit të tyre mund t'i nënshtrohet agjencisë së dyfishtë.
Vetëm agjentët ekskluzivë të blerësit dhe agjentët e listimit, praktika e të cilëve fokusohet vetëm në listë nuk janë kurrë agjentë të dyfishtë.
Agjencia e dyfishtë me agjent të njëjtë
Një agjent listimi për një pronë që gjithashtu përfaqëson blerësin është një agjent i dyfishtë. Agjentët e dyfishtë nuk mund të veprojnë në një marrëdhënie fiduciare me asnjëra palë dhe duhet të trajtojnë si shitësit ashtu edhe blerësit në mënyrë të barabartë. Ata nuk mund të ndajnë informacionin konfidencial, por nuk mund të japin këshilla konfidenciale.
Një agjent i dyfishtë në Kaliforni u padit nga shitësi sepse i tha blerësit të kërkonte një zbritje të qilimit nga shitësi. Është shumë e vështirë për të marrë çmimin më të lartë dhe më të mirë për shitësit kur agjenti gjithashtu përfaqëson blerësin. Agjenti i dyfishtë nuk mund të këshillojë mbi çmimin e shtëpisë as kushtet as të negociojë për cilindo person.
Disa blerës thonë se preferojnë të punojnë vetëm me agjentët e listimit, sepse ata e dinë se agjenti po merr të dyja anët e komisionit, që është komisioni i listimit dhe komisioni i agjentit të blerësit.
Ata e ndjejnë se agjenti i listimit është "i motivuar" kur një blerës bën një ofertë blerjeje për të marrë atë ofertë të pranuar. Edhe pse unë do të isha i kujdesshëm në qoftë se nuk thashë se disa agjentë veprojnë në atë mënyrë, fakti nuk është më. Nëse një blerës më afrohej me këtë lloj të të menduarit, sikur të bëja ndonjë gjë për një komision, do të gjeja implikimin fyes.
Ata gjithashtu mund të kërkojnë nga agjenti i dyfishtë që të negociojë më tej komisionin e pasurive të paluajtshme për të rritur fitimin e shitësit në ofertën e topit të ulët .
Agjentët e Transaksionit
Për të shmangur agjenci të dyfishtë, disa agjentë do të punojnë si agjentë transaksioni Agjentët e transaksionit nuk përfaqësojnë asnjëra palë dhe nuk mbrojnë interesin e shitësit dhe as blerësit. Ata thjesht lehtësojnë transaksionin.
Një agjent transaksioni ndihmon në përmbushjen e detyrimeve të kontratës së blerjes dhe siguron dokumentet e nevojshme për secilën palë. Ai lehtëson disa nga përgjegjësitë e shkaktuara kur agjentët marrin agjenci të dyfishtë dhe më tej heq agjentin nga besnikëria.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.