Si të shkruani Ofertat për të blerë Foreclosures REO
Kur bankat çmojnë Foreclosures REO nën shitjet e krahasueshme, oferta të shumëfishta janë shpesh përgjigje. Kjo do të thotë që ju mund të jeni kundër konkurrencës së ashpër për atë shtëpi në pronësi të bankës .
Ose jo. Kërkoni për shtëpitë me ditë më të gjata në treg nëse doni të negocioni çmime më të ulta.
Nuk është e pazakontë për disa Foreclosures REO në Sacramento, ku unë shes, për të marrë 15 ose 20 oferta. Ndonjëherë banka do të hedh poshtë të gjitha por një ofertë të vogël dhe pastaj t'u kërkojë blerësve të përzgjedhur që ta dërgojnë atë që quhet "Më e Lartë dhe Më e Mire". Ndonjëherë, banka thjesht pranon ofertën më të mirë në fillim.
Nëse po pyesni se si mund ta bëni ofertën tuaj REO të shkëlqejë mbi të gjithë pjesën tjetër dhe të jetë oferta fituese, këtu janë disa këshilla për t'ju ndihmuar të zgjidhni çmimin dhe termat e duhur:
1) Merrni Historinë e Pronës së asaj REK Foreclosure
Pyetni agjentin e blerësit tuaj që të zbulojë çmimin e blerjes së bankës në veprën e kujdestarit ose të Sherifit. Në përgjithësi, ajo është vërejtur në vetë dokumentin, të cilin mund ta merrni nga rrotullat e taksave ose nga një kompani titullare. Krahasoni atë çmim me çmimin që banka po kërkon. Ndonjëherë banka dëshiron të përjashtojë dhe do të vendosë një çmim ofertash aq të lartë sa që asnjë investitor nuk do të blejë shtëpinë në ankand.
Shikoni shumën e kredive që dikur ishin siguruar në pronë. Diku ndërmjet bilancit origjinal të hipotekës dhe çmimit të shitjes me përjashtim është shuma që banka do ta pranojë, nëse shtëpia është me çmim më të ulët.
2) Përcaktoni shitjet e krahasueshme për Foreclosure REO
Në shumë raste, çmimi i listës ka pak ndikim në vlerën e shtëpisë.
Vlera e tregut mbart peshën më të madhe. Nëse jeni kundër ofertave konkurruese, blerësit e tjerë do të ofrojnë më shumë se çmimi i listës.
- Shikoni tre muajt e fundit të shitjeve të krahasueshme , një CMA mini , për atë lagje për të përcaktuar se sa vlerë është ky foreclosure REO. Mundohuni të përdorni vetëm ato shtëpi që më së afërmi përputhen me REO në lidhje me pamjet katror, numrin e dhomave të gjumit, banjot, pajisjet dhe gjendjen.
- Shikoni shitjet në pritje . Pyesni agjentin tuaj që të thërrasë agjentët e renditjes së atyre shitjeve në pritje për të provuar çmimin e pranuar të ofertës. Disa agjentë të listimit do të ndajnë këtë informacion dhe disa nuk do të.
- Shikoni listat aktive. Ata kanë më shumë gjasa që blerësit e tjerë të listës do të përdorin për të formuluar një çmim, sepse ato janë shtëpitë e vetme që këta blerës aktualisht bëjnë turne.
3) Analizoni shitjet e REO të Agjentit të Listimit
Shumica e agjentëve të REO punojnë për një ose dy banka. Disa agjentë listuesish janë agjentë ekselentë të listimit për ZRP-të, dhe ata nuk rendisin ndonjë lloj tjetër të pronës. Meqenëse agjentët REO merren me vëllim, ata në mënyrë tipike aplikojnë të njëjtat parime çmimi në të gjitha listat REO të tyre.
- Pyetni agjentin e blerësit tuaj të shikoni agjentin e listimit në MLS .
- Drejtoni një kërkim duke përdorur emrin e agjentit të agjendës për të gjetur listat e agjentëve të fundit prej tre deri në gjashtë muajsh.
- Tërhiqni historinë e këtyre listave për të përcaktuar çmimin e listës në raportin e shitjeve dhe çmimeve. Nëse shumica e këtyre listings janë duke shitur, për shembull, 5% mbi çmimin e listës, atëherë mund t'ju duhet të ofroni 6% mbi çmimin e listës dhe anasjelltas.
4) Pyetni rreth numrit të ofertave të marra për atë përjashtim të REO
Nëse nuk ka oferta në shtëpinë e REO, ndoshta ju mund të ofroni më pak se çmimi i listës dhe merrni ofertën tuaj të pranuar. Sidoqoftë, nëse ka më shumë se dy oferta, do të keni më shumë gjasa të ofroni mbi çmimin e kërkuar.
Nëse ka 20 oferta, mbani në mend se disa nga ato oferta mund të jenë të gjitha të holla. Bankat si të gjitha ofertat e parave. Nëse merrni financime, atëherë mund të keni nevojë të rrisni çmimin në ofertën tuaj për tu konsideruar.
5) Dërgoni Letrën e Parashtesës
Nuk është e qartë se nuk doni një letër të parakohshme. Ju dëshironi një letër preapproval .
Merrni paraprakisht nga zgjedhja juaj e huadhënësit paraprakisht.
Për më tepër, merrni para-miratuar nga huadhënësi që zotëron pronën. Mos prisni të përdorni këtë huadhënës për huanë tuaj, por dorëzoni letër prepproval nga ky huadhënës, së bashku me letrën e huadhënësit tuaj. Bankat nuk kanë gjithmonë besim në parapagimet e tjera të huadhënësve, por kanë besim në departamentet e tyre. Nëse jeni duke blerë një REO nga Wells Fargo, ju mund të merrni një avantazh nëse preapproval juaj është nga Wells Fargo, është e gjitha që unë jam duke thënë.
6) Mos pyesni që REO Bank të paguajë për Riparimet / Inspektimet
Ndonjëherë bankat do të paguajnë për riparime, por zakonisht nuk do të bien dakord për ta bërë këtë në fazën e ofertës. Nëse ka probleme të gjetura gjatë një inspektimi në shtëpi , rinegocioni pasi oferta juaj është pranuar. Unë kam qenë në të kaluarën në gjendje të negocioj reduktime për artikujt e biletave të mëdha të tilla si një HVAC i paoperueshëm. Por sende që ju mund të shihni me sytë tuaj dhe sendet më të vogla janë tuajat për t'u marrë me për shkak të klauzolës SI është e natyrshme në shitjet më të REO foreclosure.
7) Shkurtoni periudhën e inspektimit
Nëse blerësit e tjerë kërkojnë 17 ditë, për shembull, për të kryer inspektime, dhe ju kërkoni 10, ju mund të konsiderohet blerësi më serioz. Një inspektim zakonisht është vetëm për ndërtim të blerësit. Banka ka shumë pak gjasa që t'i përgjigjet çdo kërkese riparimi. Mos bëni gabim të mendoni se mund të vini në krye dhe të rinegociosh më vonë.
I kushtoni vëmendje të veçantë murit të dyshuar që mund të ndodhë në shtëpitë e braktisura pasi ata kanë qenë të ulur vakant për një periudhë të gjatë kohore.
8) Oferta për tarifat e ndara me bankën REO
Për shembull, disa banka nuk paguajnë tarifa të transferimit. Nëse blerësi ofron për të ndarë këto tarifa, banka do të ndihet më e pranueshme për pranimin e ofertës. E njëjta gjë për pagesat e ruajtjes.
Shumë banka negociojnë pagesa zbritje për sigurimin e titullit . Nëse banka do të paguajë për politikën e pronarit, politika ALTA mund të kushtojë pak më shumë. Por është ende një ide e mirë për të lejuar bankën të zgjedhë titullin nëse doni që oferta juaj të pranohet.
Konsideroni Pasojat e Vlerësimit
Nëse ju ofroni mbi çmimin e listës, mbani parasysh se vlerësimi do të duhet ta vërtetojë atë çmim. Nëse e gjeni veten duke u marrë me një vlerësim të ulët , keni mundësi, prandaj mos e humbni shpresën. Mos harroni, banka ka shumë të ngjarë të kandidojë në këtë problem me blerësin e ardhshëm që merr financimin.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.