A po shitet tregu i pasurive të paluajtshme?

Di shenjat paralajmëruese dhe çfarë duhet të bëni tani

Në vitin 2017, shumica e amerikanëve filluan të shqetësonin se tregu i pasurive të paluajtshme do të rritej. Në fakt, 58 për qind e të anketuarve ranë dakord se do të ketë një "flluskë strehimi dhe korrigjim të çmimeve" në dy vitet e ardhshme. Si rezultat, 83 për qind e tyre besojnë se është një kohë e mirë për të shitur.

Shenjat paralajmëruese

Ka shumë shenja se tregu i shtëpive po shkon në territor flluskë. Shumica e aksidenteve ndodhin vetëm për shkak se një flluskë pasurie ka popped.

Një shenjë e një flluskë të aseteve është se çmimet në shtëpi janë përshkallëzuar. Çmimet mesatare të shtëpive familjare në familje janë 32 përqind më të larta se inflacioni . Kjo është e ngjashme me vitin 2005, kur ata ishin 35 për qind të mbivlerësuara.

Barometri Bellwether i Strehimit është një indeks i ndërtuesve të shtëpive dhe kompanive të hipotekave. Në vitin 2017, ajo u ngrit si ajo e vitit 2004 dhe 2005. Kjo është sipas krijuesit të saj, Stack Financial Management, i cili e përdori atë për të parashikuar krizën financiare të vitit 008 . Në mënyrë të ngjashme, SPDR S & P Homebuilders ETF është rritur 400 për qind që nga marsi 2009. Ajo tejkaloi rritjen e S & P 500 prej 270 për qind.

Indeksi kombëtar Case-Shiller arriti rekordin e lartë në dhjetor 2016. Rritjet e çmimeve janë të përqendruara në shtatë zona urbane. Çmimet e shtëpive në Denver dhe Dallas janë 40 për qind më të larta se majat e tyre të preracesionit. Çmimet e Portland dhe Seattle janë 20 për qind më të larta, dhe Boston, San Francisco dhe Charlotte janë 10 për qind mbi majat e tyre.

Çmimet në shtëpi në Denver, Hjuston, Miami dhe Washington, DC janë të paktën 10 për qind më të larta se nivelet e qëndrueshme, sipas CoreLogic.

Në të njëjtën kohë, strehim të përballueshëm ka rënë. Në vitin 2010, 11 për qind e njësive me qira në të gjithë vendin ishin të përballueshme për familjet me të ardhura të ulëta. Deri në vitin 2016, kjo ka pësuar vetëm 4 për qind.

Mungesa është më e keqja në qytetet ku çmimet e shtëpive janë rritur. Për shembull, stoku i Kolorados me qira të përballueshme ra nga 32.4 për qind në vetëm 7.5 për qind që nga viti 2010.

Në mars të vitit 2017, William Poole, një anëtar i lartë në Institutin Cato, paralajmëroi për një tjetër krizë subprime. Ai paralajmëroi se 35 përqind e kredive të Fannie Mae kërkuan sigurimin e hipotekës. Kjo ka të bëjë me nivelin në vitin 2006. Në disa mënyra, këto kredi janë më të këqija. Fannie dhe Freddie ulën përkufizimin e tyre të subprime nga 660 në 620. Kjo do të thotë që bankat nuk po u bëjnë thirrje huamarrësve me rezultate midis 620 dhe 660 subprime. Poole ishte kreu i Bankës Federale të Rezervave të Kansas, i cili paralajmëroi për krizën subprime në vitin 2005.

Në 2016, 5.7 për qind e të gjitha shitjeve në shtëpi janë blerë për rishitje të shpejtë. Këto shtëpi "rrokullisje" rinovohen dhe shiten në më pak se një vit. Analizat e të dhënave të Attom raportojnë se është përqindja më e lartë që nga viti 2006, gjatë bumit të fundit.

Përplasja e tregut të banesave në vitin 2008

Njerëzit që u kapën në aksidentin e vitit 2008 janë të frikësuar se një flluskë e vitit 2017 do të çojë në një përplasje tjetër. Por ajo ishte shkaktuar nga forcat që nuk janë më të pranishme. Kredia e kredisë zëvendëson derivativët e siguruar si letrat me vlerë të hipotekës . Menaxherët e fondeve të mbrojtjes krijuan një kërkesë të madhe për këto letra me vlerë të dyshimta pa rrezik.

Kjo krijoi kërkesë për hipotekat që i mbështetën ato.

Për të përmbushur këtë kërkesë për hipotekat , bankat dhe agjentët e hipotekës ofruan kredi për shtëpi vetëm për këdo. Ata krijuan krizën subprime të hipotekave në vitin 2006.

Ndërsa shumë blerës të pakualifikuar hynë në treg, kërkesa u rrit. Shumë njerëz bleu shtëpi si investime për të shitur ndërsa çmimet vazhdonin të rriteshin. Ata shfaqën një bollëk irracional , një shenjë dalluese e çdo flluskë të aseteve.

Në vitin 2006, ndërtuesit e shtëpive më në fund e kapën kërkesën. Kur furnizimi tejkaloi kërkesën, çmimet e banesave filluan të bien. Kjo ia plas flluskën e pasurisë.

Në shtator 2006, Shoqata Kombëtare e Realtors raportoi se çmimet e shtëpive kishin rënë për herë të parë në 11 vjet. Inventari ishte i lartë, duke siguruar një furnizim 7.5 mujor. Në nëntor, Departamenti i Tregtisë zbuloi lejet e reja të shtëpive ishin 28 për qind më të ulëta se në vitin 2005.

Por Rezerva Federale i shpërfilli këto paralajmërime. Ajo mendonte se ekonomia ishte mjaft e fortë për të nxjerrë strehim nga rënia e saj. Ajo vuri në dukje punësim të fortë, inflacion të ulët dhe rritje të shpenzimeve të konsumit. Gjithashtu premtoi të ulë normat e interesit . Kjo do t'i jepte ekonomisë likuiditet të mjaftueshëm për rritjen e karburantit.

Fed nënvlerësoi madhësinë dhe ndikimin e tregut të letrave me vlerë të mbështetura nga hipoteka . Bankat kishin punësuar "fanatikë të shumtë" për të krijuar këto letra me vlerë. Ata shkruan programe kompjuteri që renditën pakot e hipotekave në paketa me risk të lartë dhe me rrezik të ulët. Paketat e rrezikut të lartë paguan më shumë, por kishin më shumë gjasa të paracaktuar. Paketat me rrezik të ulët ishin më të sigurta, por paguhen më pak.

Këto paketa mbanin shuma të panjohura të hipotekave subprime . Bankat nuk u interesuan për kredibilitetin e huamarrësve sepse rishitnin hipotekat në tregun sekondar .

Bombardimi me kohë i njëkohshëm ishte miliona kredi për interesa . Këto huamarrës të lejuar për të marrë pagesa më të ulëta mujore. Por këto norma hipoteke rivendosen në një nivel më të lartë pas tre vjetësh. Shumë prej këtyre pronarëve të shtëpive nuk mund të paguanin hipotekën. Pastaj çmimet e banesave ranë dhe ata nuk mund t'i shisnin shtëpitë e tyre për një fitim. Si rezultat, ata nuk pranuan.

Kur kohërat ishin të mira, nuk kishte rëndësi. Gjithkush bleu paketat me risk të lartë sepse ata dhanë një kthim më të lartë. Me rënien e tregut të banesave, të gjithë e dinin se produktet humbnin vlerën. Pasi që askush nuk i kuptoi ato, vlera e rishitjes së këtyre derivateve ishte e paqartë.

E fundit por jo më pak e rëndësishme, shumë nga blerësit e këtyre MBS nuk ishin vetëm banka të tjera. Ata ishin investitorë individualë , fonde pensionale dhe fonde gardh . Kjo përhap rrezikun në të gjithë ekonominë. Fondet e mbrojtjes përdorën këto derivativa si kolateral për të huazuar para. Kjo krijoi kthime më të larta në një treg dem, por e zmadhoi ndikimin e çdo rënieje. Komisioni i Letrave me Vlerë dhe Shkëmbim nuk rregullonte fondet gardh, kështu që askush nuk e dinte se sa ishte duke ndodhur.

FED nuk kuptoi se një kolaps po prodhonte deri në mars të vitit 2007. Ai kuptoi se humbjet e strehimit nga fondet gardhore mund të kërcënonin ekonominë. Gjatë gjithë verës, bankat u bënë të gatshëm të japin hua njëri-tjetrit. Ata kishin frikë se do të merrnin MBS të këqij në kthim. Bankers nuk e dinin se sa borxhe të keqe kishin në librat e tyre. Askush nuk donte ta pranonte këtë. Nëse ata vepruan, atëherë vlerësimi i tyre i kredisë do të ulet. Pastaj, çmimi i tyre i aksioneve do të binte, dhe ata do të ishin në gjendje të rrisnin më shumë fonde për të qëndruar në biznes. Tregu i aksioneve shihet gjatë gjithë verës, pasi rojet e tregut u përpoqën të kuptonin se sa gjëra të këqija ishin.

Deri në gusht, kredia ishte bërë kaq e ngushtë sa që Fed fitoi bankat 75 miliardë dollarë. Ajo donte të rivendoste likuiditetin sa duhet për bankat që të shkruanin humbjet e tyre dhe të ktheheshin në biznesin e parave të kreditimit. Në vend të kësaj, bankat ndaluan kreditimin pothuajse të gjithë.

Spiralja në rënie ishte duke u zhvilluar. Ndërsa bankat u ndërprenë me hipotekat, çmimet e banesave ranë më tej. Kjo bëri që më shumë huamarrës të dilnin në default, gjë që rriti kreditë e këqija në librat e bankave. Kjo bëri që bankat të japin hua edhe më pak.

Nëntë Arsyet pse një Crash Housing nuk është e afërt

1. Ka shumë dallime midis tregut të strehimit në vitin 2005 dhe tregut aktual. Në vitin 2005, kreditë subprime arritën në më shumë se 620 miliardë dollarë dhe përbënin 20 për qind të tregut të hipotekave. Në vitin 2015, ata arritën në 56 miliardë dollarë dhe përbëjnë 5 për qind të tregut.
2. Bankat kanë ngritur standardet e kreditimit. Sipas Indeksit të Kredisë së Strehimit të CoreLogic, kreditë e prejardhura në vitin 2016 ishin ndër cilësitë më të larta të krijuara gjatë 15 viteve të fundit. Në tetor 2009, rezultati mesatar i FICO ishte 686, sipas Fair Isaac. Në vitin 2001, rezultati mesatar ishte 490-510.
3. Standardet më të rrepta të kreditimit kanë bërë një ndryshim në tregun e "rrokullisjeve". Huadhënësit financojnë vetëm 55 për qind të vlerës së shtëpisë. "Flipper" ka për të dalë me pjesën tjetër. Gjatë krizës së subprime, bankat huazuan 80 për qind ose më shumë.
4. Numri i shtëpive të shitura sot është 20 për qind më poshtë se pika e para-aksidentit. Kjo do të thotë se ka vetëm një furnizim katër-mujor të shtëpive në dispozicion për shitje. Si rezultat, rreth 64 për qind e amerikanëve kanë shtëpitë e tyre, krahasuar me 68 për qind në vitin 2007.
5. Shitjet në shtëpi janë më të ulëta për shkak se recesioni i shkeli aftësitë e të rinjve për të filluar një karrierë dhe për të blerë shtëpi. Të ballafaquar me një treg të varfër pune, shumë e avancojnë arsimin e tyre. Si rezultat, ata tani janë të ngarkuar me kredi shkollore. Kjo e bën më pak të ngjarë që ata të mund të shpëtojnë mjaftueshëm për të blerë një shtëpi. Kjo do ta mbajë kërkesën poshtë.
6. Çmimet në shtëpi kanë tejkaluar të ardhurat. Raporti mesatar i kostos për strehim është 30 për qind. Në disa zona metro, është ngritur në 40 ose 50 për qind. Për fat të keq, zonat e metrosë janë gjithashtu aty ku janë punët. Kjo i detyron të rinjtë të paguajnë më shumë për qira që të jenë afër një pune që nuk paguan aq sa duhet për të blerë një shtëpi. Tridhjetë e dy për qind e shitjeve në shtëpi sot do të blejnë homebuyers për herë të parë, krahasuar me 40 për qind historikisht, thotë NAR. Në mënyrë tipike, ky blerës është 32, fiton 72,000 dollarë dhe paguan $ 182,500 për një shtëpi. Një çift me dy të ardhura paguan mesatarisht $ 208,500.
7. Pronarët e shtëpive nuk po marrin sa më shumë barazi nga shtëpitë e tyre. Kapitali vendas u rrit në 85 miliardë dollarë në vitin 2006. Ai u shemb në më pak se 10 miliardë dollarë në vitin 2010 dhe mbeti atje deri në vitin 2015. Deri në vitin 2017, ajo u rrit vetëm në 14 miliardë dollarë. Obamacare është një arsye për këtë. Depozitat e falimentimit kanë rënë 50 për qind që kur ACA u miratua. Në vitin 2010, 1.5 milionë njerëz paraqitën. Në vitin 2016, vetëm 770.846.
8. Disa njerëz tregojnë se çmimet e shtëpive kombëtare kanë tejkaluar kulmin e vitit 2006. Por sapo të rregullohen për 11 vjet inflacion, ato janë vetëm në nivelin e vitit 2004. Midis 2012 dhe 2017, çmimet e shtëpive janë rritur mesatarisht 6.5 për qind në vit. Mes viteve 2002 dhe 2006, ato u rritën 7.5 për qind në vit. Në vitin 2005, ata ngritën qiellin 16 për qind.
9. Homebuilders përqëndrohen në shtëpitë e lartë fund. Shtëpitë e reja janë më të mëdha dhe më të shtrenjta. Madhësia mesatare e një shtëpie të re familjare është gati 2.700 metra katrore. Kjo krahasohet me 2500 metra katrorë në vitin 2006.

Çfarë mund të shkaktojë një kolaps

Normat e larta të interesit kanë shkaktuar një kolaps në të kaluarën. Kjo për shkak se ata japin kredi më të shtrenjta. Kjo ngadalëson ndërtimin e shtëpive, duke zvogëluar furnizimin. Por kjo gjithashtu ngadalëson kreditimin, gjë që e zvogëlon kërkesën. Në përgjithësi, një rritje e ngadalshme dhe e qëndrueshme e normës së interesit nuk do të krijojë një katastrofë.

Është e vërtetë se normat e larta të interesit paraprinë kolapsin e shtëpive në vitin 2006. Por kjo është për shkak të shumë huamarrësve që kanë pasur kredi interesi dhe hipoteka të rregullueshme . Ndryshe nga një kredi konvencionale , normat e interesit rriten së bashku me normën e fondeve të ushqyer . Shumë prej tyre gjithashtu kishin norma hyrës hyrëse që u rivendosën pas tre vjetësh. Kur Rezerva Federale ngriti norma në të njëjtën kohë ata të rivendosur, huamarrësit gjetur ata nuk mund të përballojë pagesat. Çmimet e shtëpive ra në të njëjtën kohë, kështu që këta pengmarrës nuk mundën të bëjnë pagesat ose të shesin shtëpinë. Kjo është arsyeja pse normat e parazgjedhur ishin kaq të larta.

Historia e normës së fondeve të ushqyera tregon se Fed ngriti ritme shumë të shpejta midis 2004 dhe 2006. Shkalla ishte 1.0 përqind në qershor 2004, duke u dyfishuar në 2.25 përqind deri në dhjetor. Ajo dyfishoi normat përsëri, në 4.25 për qind, deri në dhjetor 2005. Gjashtë muaj më vonë, norma ishte 5.25 për qind.

FED ngriti normat me një ritëm shumë më të ngadaltë që nga viti 2015. Ajo e rriti atë në 0.5 përqind në dhjetor 2015. Ajo e ngriti atë 1/4 pikë deri në fund të 2016 dhe në 1.25 përqind deri në qershor 2017 .

Tregu i pasurive të paluajtshme mund të shembet nëse bankat dhe fondet gardh u kthyen në investime në produkte financiare të rrezikshme. Këto derivate ishin një shkak kryesor i krizës financiare . Bankat ndërprenë hipotekat dhe i rishitën ato në letrat me vlerë të hipotekës. Këto letra me vlerë ishin një biznes më i madh sesa vetë hipotekat. Kjo është arsyeja pse bankat e shitën hipotekat për vetëm për këdo. Ata kishin nevojë për ato për të mbështetur derivatet. Ata i prerë ata në mënyrë që hipotekat e këqija ishin të fshehura në tufa me të mira. Pastaj, kur huamarrësit dështuan, të gjitha derivatet u dyshua se ishin të këqija. Kjo është arsyeja pse ka shkaktuar vdekjen e Bear Stearns dhe Lehman Brothers.

Plani i reformës së taksave Trump mund të shkaktojë një rënie të çmimeve që mund të çojë në një kolaps. Kongresi ka sugjeruar heqjen e zbritjes për normat e interesit hipoteke. Kjo zbritje arrin 71 miliardë dollarë. Ajo vepron si një subvencion federal në tregun e banesave. Ndërprerja e taksave ndihmon pronarët e shtëpive të kenë një vlerë mesatare neto prej $ 195,400. Kjo është shumë më e madhe sesa vlera neto mesatare prej $ 5,400 e renters. Edhe nëse plani i taksave e mban zbritjen, plani i taksave heq shumë nga nxitja. Plani i Trump ngriti zbritjen standarde. Si rezultat, amerikanët nuk do të specifikonin më. Kur kjo ndodh, ata nuk mund të përfitojnë nga zbritja e interesit të hipotekës. Industria e pasurive të paluajtshme e kundërshton planin e taksave.

Tregu mund të shembet në qoftë se kurba e yield - eve në shënimet e Thesarit amerikan u kthye në përmbysje . Kjo është kur normat e interesit për Treasurys afatshkurtra bëhen më të larta se yield-et afatgjata. Normat afatshkurtra janë më të ulëta sepse investitorët nuk kërkojnë kthim të lartë për të investuar për më pak se një vit. Kur kjo inverte, do të thotë investitorët mendojnë se afatshkurtër është më i rrezikshëm se sa afatgjatë. Kjo luan kërdi me tregun e hipotekave, dhe sinjalizon një recesion. Kurba e të ardhurave u kthye përpara joneve të pushimit të vitit 2008, 2000, 1991 dhe 1981.

Do të bien çmimet e shtëpive?

Në flluskën e fundit të strehimit, ndërtuesit e shtëpive paraqitën leje për ndërtime të reja. Kjo ishte më pak se 1 milion në 1990 gjatë recesionit. Ai gradualisht u rrit gjatë viteve 1990, duke tejkaluar 1 milion në vitin 1998. Ai mbeti në atë nivel deri në vitin 2002, kur tejkaloi 1.5 milionë. Ajo goditi një rekord të ri prej 2 milionësh në 2004 dhe 2005. Në vitin 2006, çmimet e shtëpive filluan të bien. Ndërtuesit e shtëpive kërkonin më shumë se 1.5 milionë leje. Kjo ra në më pak se 1 milion në vitin 2007. Deri në vitin 2009, ajo u shemb në 500,000.

Ata janë rikthyer gradualisht në 1.3 milionë në vitin 2017. Ata pritet të shkojnë më poshtë, në 1.1 milion deri në vitin 2020.

Kur do të rrënohet përsëri tregu i banesave?

Përplasja tjetër e tregut do të ndodhë në 2026, sipas profesorit të shkollës së Harvardit Teo Nicholas. Ai e bazon atë në një studim nga ekonomisti Homer Hoyt. Bum-dhe-busts pasurive të patundshme kanë ndjekur një cikël 18-vjeçar që nga 1800. Përjashtimet e vetme ishin Lufta e Dytë Botërore dhe stagflation.

Nicholas thotë se tregu i pasurive të patundshme në 2017 është ende në fazën e zgjerimit. Faza e ardhshme, hipertesa, nuk do të ndodhë derisa të fillojnë të rriten normat e vendeve të lira të vendeve të lira. Nëse kjo ndodh ndërsa Fed ngre normat e interesit, kjo mund të shkaktojë përplasje.

Si të mbroni veten nga një aksident

Nëse jeni në mesin e shumicës së amerikanëve që janë të shqetësuar, atëherë ka shtatë gjëra që mund të bëni për të mbrojtur veten nga një aksident real estate.

1. Blej një shtëpi për të jetuar, për të mos rrokullisur. Dy të tretat e shtëpive të humbura në krizën financiare ishin shtëpitë e dyta dhe të treta. Kur çmimi i shitjes rënë nën hipotekën, pronarët u larguan. Ata mbanin shtëpitë e tyre, por humbën investimet e tyre.
2. Merrni një peng me normë fikse. Me rritjen e normave të hipotekës, pagesa juaj do të mbetet e njëjtë. Nëse kjo do të thotë që mund të përballosh vetëm një shtëpi më të vogël, kështu që të jetë ajo. Kjo është më mirë se sa të rrezikosh dhe ta humbësh atë më vonë.
3. Nëse ju merrni një normë të ndryshueshme hipoteke, gjeni se çfarë do të jetë norma e interesit kur të rivendoset. Llogarit pagesën mujore dhe sigurohuni që mund të përballoni për të paguar atë me të ardhurat tuaja aktuale. Merrni ndryshimin midis asaj pagese të ardhshme dhe atë që paguani sot me normën më të ulët të interesit dhe ruani atë. Në këtë mënyrë ju do të keni fondet për të paguar hipotekën nëse të ardhurat tuaja bien.
4. Blej shtëpinë më të keq në zonën më të mirë që mund të përballoni. Sigurohuni që zona ka shkolla të mira, edhe nëse nuk planifikoni të keni fëmijë vetë. Blerësit potencial do. Ju gjithmonë mund ta përmirësoni shtëpinë gjatë viteve, nëse lejoni të ardhurat tuaja. Lagjet e mira nuk do të vuajnë aq shumë në rënien e ardhshme si zona më të varfra. Ata gjithashtu do të kërcejnë përsëri më shpejt.
5. Sigurohuni që shtëpia juaj të ketë të paktën tre dhoma gjumi. Kjo do të tërheqë familjet nëse keni nevojë të rishitni.
6. Mënyra më e mirë për të mbrojtur veten është me një portofol të mirë të diversifikuar të aseteve. Diversifikimi nënkupton një përzierje të balancuar të stoqeve , obligacioneve, mallrave dhe barazisë në shtëpinë tuaj. Shumica e planifikuesve financiarë nuk përfshijnë kapitalin në shtëpi si një pasuri, por ata duhet. Është pasuria më e madhe që shumica e njerëzve kanë.
7. Për të kufizuar dëmtimin e një kolapsi të pasurive të paluajtshme, blini shtëpinë më të vogël që mund të jetoni në mënyrë të arsyeshme. Përpiquni të paguani hipotekën në fillim, në mënyrë që të mos humbni shtëpinë tuaj në një rënie. Rritni investimet tuaja në aksione, obligacione dhe mallra në mënyrë që ata të barazojnë ose tejkalojnë kapitalin tuaj në shtëpi. Nëse ka një flluskë të aseteve në strehim, mos iu nënshtroheni tundimit për të rifinancuar dhe për të marrë kapitalin. Në vend të kësaj, rivizite shpërndarjen e aseteve për të siguruar që ajo të jetë ende e ekuilibruar.