Si punuan letrat me vlerë të hipotekës derisa nuk e kishin bërë
Kur investoni në MBS, ju jeni duke blerë të drejtat për të marrë vlerën e një pako hipotekash.
Kjo përfshin pagesat mujore dhe shlyerjen e drejtorit. Meqenëse është një siguri, mund të blini vetëm një pjesë të hipotekës. Ju merrni një pjesë ekuivalente të pagesave. Një MBS është një derivativ sepse nxjerr vlerën e tij nga aktivi themelor.
Si funksionon sigurimi i hipotekës
Së pari, një bankë ose kompani hipotekare bën një kredi për shtëpi. Banka pastaj e shet atë kredi në një bankë investimi . Ai përdor paratë e marra nga banka e investimeve për të bërë hua të reja.
Banka e investimeve e shton huanë një pako hipotekash me norma interesi të ngjashme. Ajo e vë paketën në një kompani të veçantë të dizajnuar për këtë qëllim. Është quajtur Automjet për qëllime të veçanta ose automjet special për investime. Kjo mban letrat me vlerë hipotekore të ndara nga shërbimet e tjera të bankës. SPV tregton letrat me vlerë hipotekore. Hipotekat qëndrojnë në SPV.
Agjencitë qeveritare janë gjithashtu të përfshira në shumicën e letrave me vlerë të mbështetura nga hipoteka.
Këto janë Fannie Mae , Freddie Mac dhe Ginnie Mae. Fannie Mae dhe Freddie Mac blejnë dhe shesin MBS. Qeveria federale garanton pagesat. Ata që blenë një MBS e dinin se nuk do të humbnin investimet e tyre. Ginnie Mae gjithashtu garanton se investitorët do të marrin pagesat e tyre. (Burimi: "Letra me vlerë të mbështetura nga hipoteka", SEC.)
Llojet e Letrave me Vlerë të Hipotekës
MBS më e thjeshtë është certifikata e pjesëmarrjes së kalimit . Paguan bartësit pjesën e tyre të drejtë të pagesave të principalit dhe të interesave të bëra në pako hipoteke.
Në fillim të viteve 2000, tregu MBS u rrit shumë konkurrues. Bankat krijuan produkte më të ndërlikuara investimi për të tërhequr klientët. Për shembull, ata zhvilluan detyrime të borxhit të kolateralizuar për kredi të tjera përveç hipotekave. Por ata gjithashtu e zbatuan këtë strategji derivative në MBS.
Bankat e investimeve i prenë paketat e hipotekave në kategori të ngjashme të rrezikut, të njohura si transhe . Paketa më e rrezikshme përmbante pagesën e parë deri në tre vjet. Huamarrësit kanë më shumë gjasa të paguajnë tre vitet e para. Për hipotekat me normë të rregullueshme, këto vite gjithashtu kanë normat më të ulëta të interesit.
Disa investitorë preferuan këstin e rrezikut sepse ato kanë norma më të larta interesi . Këto pjesë përmbajnë të katërtën deri në vitet e shtatë të pagesave. Përderisa normat e interesit mbetën të ulëta, atëherë rreziqet mbetën të parashikueshme. Nëse huamarrësi ka parapaguar peng për shkak se ai ose ajo refinanced, atëherë investitorët marrë investimin e tyre fillestare mbrapa.
Rreziku u rrit kur normat e interesit u rritën. Huamarrësit e hipotekave me normë të rregullueshme u kapën jashtë kur pagesat e tyre u rritën.
Ata nuk mund të refinance, sepse normat e interesit ishin më të larta. Kjo do të thoshte se ata ishin më shumë të ngjarë të paracaktuar. Investitorët kanë humbur gjithçka. Ja Ryan Gosling duke e shpjeguar atë në filmin The Big Short .
Letra me vlerë të mbështetura në hipotekë ndryshuan industrinë e banimit
Shpikja e letrave me vlerë të mbështetura nga hipoteka tërësisht revolucionarizoi biznesin e banesave, bankave dhe hipotekave. Në fillim, letrat me vlerë të mbështetura nga hipoteka lejojnë më shumë njerëz të blejnë shtëpi. Gjatë bumit të pasurive të paluajtshme , shumë banka dhe kompani hipotekare bënë hua pa para. Kjo u lejoi njerëzve të hyjnë në hipotekat që nuk mund të përballonin. Huadhënësit nuk u interesuan. Ata e dinin se mund të shesin huatë, dhe të mos paguajnë pasojat kur dhe nëse huamarrësit nuk pranuan.
Kjo krijoi një flluskë të aseteve . Ai shpërtheu në vitin 2006 me krizën subprime të hipotekës .
Meqë shumë investitorë, fonde pensionale dhe institucione financiare zotëronin letra me vlerë të mbështetura nga hipoteka, të gjithë morën humbje. Kjo është ajo që krijoi krizën financiare të vitit 2008 .
Si mbartin letrat me vlerë të hipotekës
Presidenti Lyndon Johnson krijoi letra me vlerë të mbështetura nga hipotekat kur autorizoi Aktin e Kartave të vitit 1968. Gjithashtu krijoi Fannie Mae . Ai donte t'u jepte bankave aftësinë për të shitur hipotekat. Kjo do të lirojë fonde që t'u japin hua më shumë pronarëve të shtëpive.
LBJ nuk priste që Akti i Kartës të hiqte praktikat e mira të huadhënies. Bankat shpejt e kuptuan se ata nuk do të duhet më të humbasin nëse huamarrësi nuk e pagoi kredinë. Bankat u paguan për marrjen e kredisë, por nuk u lënduan nëse kredia shkoi keq. Ata nuk ishin aq të kujdesshëm në lidhje me kredibilitetin e huamarrësve.
Letrat me vlerë të mbështetura nga hipotekat lejojnë gjithashtu që institucionet financiare jobanka të hyjnë në biznesin e hipotekës. Para MBS, vetëm bankat kishin mjaft depozita të mjaftueshme për të bërë kredi afatgjata. Ata kishin xhepat e mëdhenj të prisnin derisa këto kredi të ktheheshin 15 apo 30 vjet më vonë. Shpikja e MBS nënkuptonte që huadhënësit të merrnin paratë e tyre menjëherë nga investitorët në tregun sekondar . Huadhënësit e hipotekave u ngritën kudo. Ata gjithashtu nuk ishin shumë të kujdesshëm për aftësinë paguese të klientëve të tyre. Ai krijoi më shumë konkurrencë për bankat tradicionale. Ata kishin për të ulur standardet e tyre për të konkurruar.
Më keq të gjitha, MBS nuk ishin të rregulluara. Qeveria federale rregulloi bankat për t'u siguruar që depozituesit e tyre ishin të mbrojtur. Por këto rregulla nuk vlejnë për MBS dhe agjentët e hipotekës . Depozituesit e bankave ishin të sigurta, por investitorët e MBS nuk ishin të mbrojtur fare.