Pro dhe kundër në një vepër në vend të Foreclosure
Sipas mendimit tim, një vepër në vend favorizon një bankë më shumë sesa favorizon një pronare të shtëpisë.
Kur ishte hera e fundit që një bankë ju ndihmoi? Për më tepër, pse doni të ndihmoni një bankë që nuk dëshiron t'ju ndihmojë? Shumica e njerëzve përballen me aktin në vendim të lirë pasi banka mohoi një modifikim kredie ose hodhi poshtë një shitje të shkurtër . Natyrisht, nëse keni kapital, do ta shisni shtëpinë para se të shqyrtoni një vepër në vend, por disa shitës që përballen me këtë vendim nuk kanë ndonjë barazi sepse janë nënujore.
Përkufizimi i një vepre në vend të përjashtimit
Një vepër në vend të foreclosure është një dokument transferimi të titullit i nënshkruar nga pronari i shtëpisë, i noterizuar nga një noter publik dhe përfundimisht i regjistruar në regjistrimet publike. Ai jep titullin nga pronarët e shtëpive në bankën që mban peng.
Arsyet pse një bankë mund të refuzojë një vepër në vend të mbylljes së parave
Një keqkuptim i zakonshëm për veprat në vend është se prona duhet të jetë në foreclosure . Huadhënësi mund ose nuk mund të ketë paraqitur një Njoftim Mospagimi ose ka filluar procedurat gjyqësore për të përjashtuar, por mund të jetë ende e hapur për të diskutuar një vepër në vend.
Megjithatë, bankat shpesh hezitojnë të pranojnë një vepër në vend të përjashtimit nëse pronari i shtëpisë është i tanishëm, por duke qenë i tanishëm nuk do të thotë se banka do të refuzojë. Bankat nuk kanë asnjë detyrim të pranojnë një vepër në vend të përjashtimit. Këtu janë disa arsye pse një bankë mund të refuzojë një vepër në vend:
- Një veprim i tillë nuk është fitimprurës.
Nëse një bankë beson se mund të bëjë më shumë para nëpërmjet foreclosure - ose për shkak se prona ka kapital ose qeveria federale po siguron stimuj financiarë për të përjashtuar bankën, banka mund të refuzojë ofertën e një pronari të shtëpisë për të dhënë një vepër në vend të përjashtimit.
- Garancitë, gjykimet ose taksat e taksave.
Çdo barrë e mëvonshme e paraqitur kundër pronës do të qëndrojë me pronën dhe do të bëhet përgjegjësia e huadhënësit nëse nuk lirohet para marrëveshjes për një vepër në vend të përjashtimit. Në mënyrë tipike, një pronë me vetëm një kredi është kandidati më i mirë. Ose, një huadhënës i dytë mund të pranojë një vepër në vend nëse kredia e parë është e tanishme dhe prona është me vlerë më shumë se shuma e barrës së saj.
- Udhëzimet e servisimit ndalojnë veprat në vend.
Shumë kredi janë të servisuara nga PSAs, dhe udhëzimet në këto SAP mund të ndalojnë një vepër në vend të foreclosure. PSA-ve u kërkohet të ndjekin udhëzimet dhe këto terma nuk mund të ndryshohen.
- Termat e papranueshme.
Është gjithashtu e mundur që PSA mund t'i kërkojë huamarrësit të japë një kontribut financiar në këmbim të pranimit të veprës në vend, dhe huamarrësi mund të refuzojë ose për shkak të parimit ose mungesës së principalit.
Mangësitë në një Vepër në vend të Foreclosure
Gjithmonë kërkoni këshilla ligjore përpara se të kërceheni për t'i dhënë bankës një vepër në vend të përjashtimit. Mos harroni, është në interesin e bankës për të marrë veprën nga ju. Mund të mos jetë në interesin tuaj më të mirë për t'u pajtuar. Në disa mënyra, mund të argumentohet se dhënia e një banke një vepër në vend të përjashtimit është vetëm një hap më lart duke u larguar nga hipoteka juaj.
- Efekti në kredi.
Një vepër në vend do të ndikojë në raportin tuaj të kreditit . Disa burime thonë se ndikimi në kredi është identik me atë të një foreclosure të plotë. Situata e secilit individ është e ndryshme. Kur jeni në dyshim, thirrni një zyrë krediti dhe kërkoni. Mos besoni gjithçka që lexoni në internet.
- Aftësia për të blerë një shtëpi tjetër.
Nuk ka gjë të tillë si dhënia e veprës në vend dhe kthimi për të blerë menjëherë një shtëpi tjetër. Gjigandët e hipotekës, Fannie Mae dhe Freddie Mac , që blejnë hua në tregun e dytë, nuk do të blejnë një hipotekë të bërë nga një huamarrës i cili nënshkroi një akt në vend për 4 vjet pa rrethana lehtësuese, 2 vjet me rrethana lehtësuese. Ata vazhdimisht bëjnë ndryshime në udhëzime.
Krahasoni pritjen për të blerë pas një foreclosure, e cila është 7 vjet pa rrethana lehtësuese, 5 me, dhe atë që keni marrë është në thelb një fitim 3-vjeçar. Duke e parë atë në një mënyrë tjetër, një shitje e shkurtër mund t'ju kualifikojë për të blerë një shtëpi brenda 2 viteve, në të cilin rast mund të keni humbur dy vjet nëse jeni i detyruar të prisni 4 vjet pas një veprimi në vend.
- Lirimi i përgjegjësisë .
Sigurohuni që vepra në vend të veçantë ju liron nga përgjegjësia për të shlyer kredinë. Për më tepër, ka pak pikë në dhënien e titullit nëse keni një huadhënës të dytë që do t'ju ndjekë për një mangësi .
Këshillë: Sigurohuni që t'i kërkoni llogaritarit tuaj nëse borxhi i anuluar mund të rezultojë në një detyrim tatimor. Përkohësisht, Ligji për Ndihmë të Borxheve për Faljen e Hipotekave në vitin 2007 ofron mbrojtje, por që sunsets çdo vit. Falimentimi mund të jetë një tjetër përjashtim në dispozicion.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.