Për fat të keq, shumë hotele në klasë të biznesit kushtojnë diku midis $ 2 dhe $ 15 milion. Hotelet luksoze dhe të pasura mund të kërkojnë lehtësisht $ 30 deri në 60 milionë dollarë ose më shumë.
Edhe pse shumica e kësaj financohet tradicionalisht me borxhe, pagesa e kapitalit të kërkuar është ende larg përtej mundësisë së praktikisht të gjithë investitorëve.
Lajm i mirë? Këto ditë, ka një mënyrë tjetër për të investuar në hotele. Ju mund të blini hotel REITs në llogarinë tuaj të brokerimit në të njëjtën mënyrë që bleni aksione , obligacione ose fonde të përbashkëta . Së pari, megjithatë, le të mbështesë dhe të flasim për REITs për një moment. Në rast se ju keni harruar ose nuk keni studiuar kurrë, një besim për investime në pasuri të patundshme, ose REIT është një lloj i veçantë korporate i përqendruar në blerjen dhe menaxhimin e pasurive të paluajtshme dhe pasurive të paluajtshme.
Një nga gjërat që i dallojnë REIT-et nga korporatat e zakonshme është se Kongresi i bëri ata të përjashtuar nga taksat e korporatave me kusht që të plotësohen disa kushte strikte, më e rëndësishmja e të cilave është shpërndarja e së paku 90% të të gjitha fitimeve në formën e dividentëve të parave për aksionarët.
Kjo i bën REITs shumë të ndjeshëm ndaj lëvizjeve të normës së interesit , por gjithashtu do të thotë se ata kanë tendencë të ofrojnë yield-et e dividentëve më të trashë sesa homologët e aksioneve të tyre blu .
Dobësitë? Shpërndarjet e REIT nuk janë "dividentë të kualifikuar" sipas kodit tatimor, që do të thotë se do të tatohen sikur të ishin të ardhura të zakonshme, jo në normat e ulëta tatimore të dividentëve .
Sapo të filloni të ndërtoni një portofol të rëndësishëm, kjo ndonjëherë mund t'ju shqetësojë nëse blini shumë nëpërmjet një Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) ose një strehë tjetër tatimore, pasi ju mund të shkaktoni Tatimin në të Ardhurat e Biznesit ose UBIT . Kjo është një diskutim i ndryshëm për një ditë të ndryshme.
Hotel REITs vs Apartament REIT ose një REIT Specializuar në Leasing Mall Mallrave
Ashtu si rezervat në industri dhe sektorë të ndryshëm kanë karakteristika të ndryshme rreziku, REITs ndryshojnë shumë në varësi të llojit të projektit të pasurive të patundshme në të cilat ata specializohen.
Kjo nuk është një lajm për investitorët e pasurive të paluajtshme të cilët janë mësuar të fitojnë të drejtën e pronës - siç e dinë nga eksperienca e dorës së parë, një ndërtesë apartamentesh sillet shumë ndryshe nga një ndërtesë zyre ose njësi magazinimi bazuar në ekonominë, traditat, praktikat, ligjeve dhe forcave në punë - por nganjëherë vjen si një surprizë për investitorët e rinj që blejnë pasuri të paluajtshme nëpërmjet letrave me vlerë të tregtuara publikisht.
Ata nuk e kuptojnë që REIT-i juaj komercial mund të përjetojë normat e qirasë ciklike, duke ndjekur ciklet e bumit dhe bustit, ndërsa REIT-i juaj i magazinës industriale mund të jetë shumë më i qëndrueshëm, pasi mundësia e mbingarkesës mund të mbyllet me kosto minimale të mirëmbajtjes shumë më shpejt se sa është e mundur diçka si një ndërtesë apartamentesh.
Është natyra e klasës së aseteve .
Një nën-specialitet interesant në industrinë e investimeve të pasurive të paluajtshme është hotel REIT. Siç mund ta imagjinoni nga emri, hotel REIT fokusohet në zhvillimin, menaxhimin, blerjen ose financimin e hoteleve dhe pronave të lidhura me mikpritjen.
Këto mund të shkojnë nga bujtinat e buxhetit të vendosura në anën e autostradave të harruara dhe të rrugëve shtetërore në vendpushimet prestigjioze me pesë diamante në disa nga qendrat e argëtimit, bixhozit dhe kryeqytetit të botës. Ata mund të përfshijnë zhvillimin dhe zotërimin e pronës, duke paguar një ekip menaxhimi të palëve të treta për të trajtuar drejtimin aktual të hotelit në këmbim të një pjese të të ardhurave .
Ata mund të përqëndrohen kryesisht në menaxhimin e pronave të hoteleve të njerëzve të tjerë për një ulje të të ardhurave. Ato mund të përfshijnë financimin e projekteve të hoteleve, duke vepruar më shumë si investime kuazi- fikse në të ardhura .
Ju absolutisht duhet të kuptoni se çfarë jeni ju vetë ose jeni duke rrezikuar kursimet tuaja të fituara me vështirësi.
Hotel REITs janë të paqëndrueshme, sepse okupimi i hoteleve korrespondon me kushtet e përgjithshme ekonomike, duke i bërë ata shumë të ndjeshëm ndaj zgjerimit dhe tkurrjes. Kur një recesion hits, bizneset zvogëlojnë buxhetet e udhëtimit, duke zgjedhur për konferenca video ose telefonata, në vend të kësaj. Familjet dhe organizatat shtyjnë pushimet, duke qëndruar më afër shtëpisë.
Për një hotel REIT, kjo shpesh nënkupton që flukset e mjeteve monetare të thahen në të njëjtën kohë kur yield-et po rriten kështu që ju merrni rënie dramatike në vlerën e njësive apo aksioneve. Anasjelltas, kur gjërat kthehen, rrjedha e parasë ndonjëherë shpërthehet përmes kulmit, kështu që ju merrni këto pagesa në qiell dhe vlerat e tregut. Ata janë shumë të ndryshëm nga stalwarts e botës që vetëm pompuar paratë si clockwork, brez pas brezi; bizneset si Colgate-Palmolive ose Nestle. Le të shohim një ilustrim të vërtetë të botës për të treguar se si funksionon një hotel REIT.
Si u realizua një Hotel Reit REIT gjatë kolapsit ekonomik 2008-2009
Prona e mikpritjes Trust është një REIT hotel që zotëron 291 hotele, duke përfshirë 43,976 dhoma ose suita, si dhe 185 qendra të udhëtimit në pronësi ose me qira. Sipas regjistrimeve të KSHZ-së, këto prona ndodhen në 44 shtete në Shtetet e Bashkuara, Kanada dhe Porto Riko.
Hotel REIT vepron portofolin e hotelit nën një koleksion të larmishëm të marrëveshjeve të ekskluzivitetit, duke përfshirë Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn nga Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels Më pakmë shumë Holiday Inn Hotels & Resorts Rezervimi Online Rezervim nëpërmjet Nga Tek Libër tani Double or Twin Room Kapacitet: Libër tani Twin Room with Shared Bathroom Kapacitet: Marriott, dhe Park Plaza Hotels & Resorts.
Në vitet e bumit para se kolapsi i pasurive të paluajtshme të depërtonte ekonominë në recesionin më të keq që nga Depresioni i Madh, ky hotel REIT krijoi shpërndarjet e yndyrës për pronarët. Në vitin 2004, ata morën 2,88 dollarë cash për aksion, në vitin 2005, 2,89 dollarë në para në aksion, në vitin 2006, 2,94 dollarë në para në aksion, në 2007, 3,03 dollarë në aksion, në 2008, 3,08 dollarë në para në aksion.
Kur bota financiare u shpërbë, megjithatë, rezervimet e hoteleve ranë nga një shkëmb. Konferencat e biznesit u anulluan dhe shpërndarjet në para u çmendën, duke rënë në 0.77 $ për aksion, një rënie e tronditshme prej 75%. Nëse po mbështetesh në ato para për të paguar faturat, papritmas gjeti se kishte avulluar në momentin kur më nevojitej më shumë.
Në mënyrë të pareshtur shesin aksionet e tyre (përsëri, në qoftë se ju jeni pronar i një REIT hoteli që duhet ta dini që kjo është pjesë e përvojës së pronësisë), aksionet u rrëzuan nga një lartësi prej $ 51.50 në vitin 2006 në vetëm $ 6.90 në 2009. Kjo rënie prej 86.6% çmimi i aksioneve u shtua fyerje për lëndimin e prerjes së rëndë në të ardhurat tuaja pasive .
Çfarë ndodhi me investitorët e sofistikuar që e kuptuan natyrën e pronësisë REIT të hotelit? Ata u ulën në pasionet e tyre proverbiale, duke parë që shpërndarjet në para të rriteshin në $ 1.96 për aksion me një çmim të aksioneve prej $ 32.46. Sigurisht, nuk është askund afër viteve të mira, por për një periudhë mjaft të tmerrshme të matjeve, ju mundi pak inflacionin pas taksave, duke ruajtur fuqinë tuaj blerëse .
Ke blerë sigurimin e pasurive të paluajtshme dhjetë vjet më parë, duke paguar mes $ 26.50 dhe $ 42.40 për aksion. Gjatë kësaj kohe, ju keni mbledhur $ 24.83 ose më shumë në shpërndarjet në para të gatshme. Nëse do të ishit të zgjuar dhe do të riinvestonit ato dividentë gjatë krizës, ata u bënë atë që një akademik financiar i referohej si një "përshpejtues i kthimit", duke bërë disa qindra pikë përqindjeje fitimi për çdo çek ose depozitë të kthyer në blerjen e aksioneve shtesë për shkak të pjesës rimëkëmbjen në vlerën e tregut.
Kontrast atë hotel REIT me diçka si një REIT industriale. Edhe me rënien e botës, bizneset nuk duan të lirojnë depot e tyre, pajisjet e transportit detar dhe fabrikat. Përveç kësaj, ata shpesh (jo gjithmonë) janë në gjendje të paguajnë kontratat e qirasë që i detyrojnë ligjërisht edhe nëse vetë firma përfundon falimentuar. Gjatë të njëjtit rënie, një REIT industrial si Properties EastGroup nuk e uli dividentin.
Aksioni ra nga 48.54 dollarë në 24.58 dollarë, një rënie prej vetëm 49.36%, e cila nuk ishte shumë ndryshe nga indekset e tregut të aksioneve, si Dow Jones Industrial Average dhe S & P 500! Duke pasur parasysh natyrën rrjedhëse të letrave me vlerë, dhe se si kjo ndikon në vlerën e tregut, është tepër mbresëlënëse. Edhe më mbresëlënëse? Aksionet aktualisht janë në 59.32 dollarë, kështu që ju keni një fitim kapital të parealizuar prej $ 10.78, ose 22% + në stokun në krye të të gjitha dividentëve që keni gëzuar.
Implikimet për Hotel REIT Investitorët janë të qarta
Ekzistojnë katër mënyra kryesore që ju mund të qaseni strategjikisht në marrjen e REIT-it të hotelit nëse doni të zotëni ato:
- Vetëm blerja e blloqeve të REITs të hotelit gjatë rrëzimit të tregut të aksioneve , duke e trajtuar atë shumë ndryshe nga fondet e indeksit tuaj ose nga zotërimet e tjera që planifikoni të mbani përgjithmonë . Sa më i ulët të jetë kostoja juaj, aq më shpejt jeni në gjendje të nxjerrni çmimin tuaj të blerjes përsëri në dividendët e parave të gatshme nëse planifikoni të investoni ato para diku tjetër.
- Rregullisht, mesatarja e kostos së dollarit në hotelin REITs , duke e ditur se nganjëherë do të blesh në momentin më të keq, por duke besuar lartësitë dhe uljet, të kombinuara me dividentët e riinvestuar, do të mesin çdo gjë për ju për një kthim të kënaqshëm total . Për shumicën e njerëzve, kjo është ndoshta metoda më e mirë, meqë mesatarja e kostos së dollarit në mënyrë drastike zvogëlon rrezikun e tregut të aksioneve, sidomos kur kombinohet me diversifikimin .
- Spekuloni . Kur industria e hotelit është në rënie, blini hotel REITs derisa vitet e bumit të kthehen, pastaj hidhni ato edhe nëse ata përfundojnë duke shkuar shumë më të larta. Shanset e suksesit afatgjatë këtu nuk janë të mëdha nëse nuk jeni në gjendje të kuptoni industrinë e hotelit në mënyrë implicite dhe të trajtoni blerjen REIT në të njëjtën mënyrë sikur të ishit duke shpenzuar miliona dollarë për të blerë një pasuri të plotë, por ka një pakicë njerëz të sofistikuar financiarisht atje me aftësinë për ta bërë atë në bazë të vlerësimit të bazuar, me kusht që ata të mund të jetojnë me blerjen shumë shpejt ose të shesin shumë herët, gjë që do të ndodhë, duke pasur parasysh se investitorët në tërësi kanë një zakon për të qenë tepër optimist ose pesimist nga koha në kohë.
- Hidhni në peshqir dhe blini diçka si Fondi i Indeksit REJA Vanguard , i cili përzihet shumë REIT të ndryshëm së bashku, duke përfshirë edhe REIT-in e hotelit, si pjesë e një portofoli të larmishëm. Ajo ka një yield shumë më të ulët të dividentëve, por nëse mendoni se rreziku i reduktuar është i vlefshëm për atë tregti, kjo mund të jetë rruga më e mençur e veprimit tuaj.
Në çdo rast, hotel REITs nuk janë të zbehta të zemrës. Nëse nuk e dini se çfarë po bëni, shkoni lehtë.