Si Pengu punojnë
Një peng është një marrëveshje që lejon një huamarrës të përdorë pronën si kolateral për të siguruar një hua.
Në shumicën e rasteve, termi i referohet një kredie në shtëpi: Kur huazoni për të blerë një shtëpi, ju nënshkruani një marrëveshje duke thënë se huadhënësi juaj ka të drejtë të ndërmarrë veprime nëse nuk i bëni pagesat e kërkuara në kredi. Më e rëndësishmja, banka mund të marrë pronën në foreclosure - duke ju detyruar të lëvizin jashtë në mënyrë që ata mund të shesin shtëpinë.
Të ardhurat e shitjes do të përdoren për të paguar çdo borxh që ju ende borxh në pronë.
Një peng është një marrëveshje:
Termat "peng" dhe "kredi në shtëpi" përdoren shpesh në mënyrë të ndërsjellë. Teknikisht, një peng është marrëveshja që e bën të mundur kredinë tuaj në shtëpi - jo vetë kredinë. Për transaksionet e pasurive të paluajtshme, marrëveshjet duhet të jenë me shkrim, dhe një hipotekë është një dokument që (ndër të tjera) i jep huadhënësit tuaj të drejtën për të përjashtuar në shtëpinë tuaj.
Pengu bën të mundur blerjen
Pasuritë e patundshme janë të shtrenjta Shumica e njerëzve nuk kanë të holla të mjaftueshme për kursim për të blerë një shtëpi, kështu që ata bëjnë një pagesë prej 20% ose më shumë dhe huazojnë pjesën tjetër. Kjo ende lë nevojën për qindra mijëra dollarë në shumë tregje. Bankat janë të gatshëm t'ju japin shumë para, kur ata kanë një mënyrë për të zvogëluar rrezikun e tyre.
Më e sigurt për bankat: Bankat mbrojnë veten duke kërkuar që ju të përdorni pronën që ju jeni duke blerë si kolateral . Për ta bërë këtë, ju "zotoheni" pronën si kolateral, dhe se pengu është "hipoteka" juaj. Në shtypin e mirë të marrëveshjes tuaj, banka merr leje për të vënë një barrë në shtëpinë tuaj në mënyrë që ata të mund të përjashtoj nëse është e nevojshme.
Kredi më të përballueshme:
Huamarrësit gjithashtu përfitojnë nga kjo marrëveshje. Duke ndihmuar huadhënësin të zvogëlojë rrezikun, huamarrësi paguan një normë më të ulët interesi. Hipotekat përdoren shpesh nga konsumatorët (individët dhe familjet), por bizneset dhe organizatat e tjera gjithashtu mund të blejnë prona me një peng.
Llojet e Hipotekave
Ekzistojnë disa lloje të ndryshme të hipotekave, dhe kuptimi i terminologjisë mund t'ju ndihmojë të zgjidhni kredinë e duhur për situatën tuaj (dhe mos shmangni rrugën e gabuar).
Përsëri, nëse dëshiron të jesh i kënaqur, ne po flasim për lloje të ndryshme kredish - jo lloje të ndryshme të hipotekave (sepse hipoteka është thjesht pjesa që thotë se mund të përjashtojë nëse ndalon pagesat).
Hipotekat me normë fikse janë lloji më i thjeshtë i huasë. Ju do të bëni pagesën e saktë për të gjithë afatin e kredisë (përveç nëse paguani më shumë se sa kërkohet, gjë që ju ndihmon të shlyeni borxhin më shpejt). Hipotekat me normë fikse zakonisht zgjasin për 30 ose 15 vjet, edhe pse kushtet e tjera nuk janë të padëgjuara. Matematikë për këto kredi është shumë e thjeshtë: Duke pasur parasysh një sasi kredie, një normë interesi dhe një numër vitesh për të shlyer huanë, huadhënësi llogarit një pagesë fikse mujore.
Kreditë me normë fikse janë aq të thjeshta sa që ju mund të llogaritni pagesat e hipotekës dhe procesin e fitimit nga vetë ( spreadsheets dhe shabllonat online e bëjnë më të lehtë). Këto llogaritje janë një ushtrim i vlefshëm për t'ju ndihmuar të krahasoni huadhënësit dhe të vendosni se cilin kredi duhet të përdorni. Ju mund të habiteni kur shihni se si një hua më afatgjatë të çon në kosto më të larta të interesit gjatë jetës së kredisë suaj - në mënyrë efektive duke bërë një shtëpi më të shtrenjtë sesa duhet.
Hipotekat me normë të rregullueshme janë të ngjashme me huatë standarde, por norma e interesit mund të ndryshojë në një moment në të ardhmen.
Kur të ndodhë kjo, pagesa juaj mujore gjithashtu ndryshon - për më mirë ose më keq (nëse rritet norma e interesit, pagesa juaj do të rritet, por nëse çmimet bien, ju mund të shihni pagesa mujore më të ulëta).
Normat zakonisht ndryshojnë pas disa vitesh, dhe ka disa kufizime se sa mund të lëvizë norma. Këto kredi mund të jenë të rrezikshme, sepse nuk e dini se çfarë pagesa juaj mujore do të jetë në 10 vjet (ose nëse do të jeni në gjendje ta përballoni atë).
Hipotekat e dytë , të njohura edhe si kreditë e kapitalit në shtëpi, nuk janë për blerjen e një shtëpie - ata janë për huamarrje ndaj një pasurie që tashmë e keni. Për ta bërë këtë, ju do të shtoni një peng tjetër (nëse shtëpia juaj është paguar, ju jeni duke vënë një të ri, të parë, peng në shtëpi). Huadhënësi juaj i dytë hipotekor zakonisht është "në pozicionin e dytë", që do të thotë se ata paguhen vetëm nëse ka mbetur para pasi që mbajtësi i parë i hipotekës të paguhet. Hipotekat e dytë shpesh përdoren për të paguar për përmirësime në shtëpi dhe arsim të lartë. Në krizën financiare , këto kredi u përdornin me famë për të "paguar" kapitalin tuaj në shtëpi .
Hipotekat e kthyera sigurojnë të ardhura për pronarët e shtëpive (përgjithësisht mbi moshën 62 vjeç) të cilët kanë kapital të konsiderueshëm në shtëpitë e tyre. Pensionistët ndonjëherë përdorin një hipotekë të kundërt për të plotësuar të ardhurat ose për të marrë shuma të mëdha të parave të gatshme nga shtëpitë që ata paguan kohë më parë. Me një hipotekë të kundërt, ju nuk paguani huadhënësin - huadhënësi ju paguan - por këto kredi nuk janë gjithmonë aq të mira sa ato të shëndosha .
Kreditë për interesa vetëm ju lejojnë të paguani vetëm shpenzimet e interesit për kredinë tuaj çdo muaj. Si rezultat, do të keni një pagesë më të vogël mujore (për shkak se nuk paguan asnjë nga bilancet tuaja të kredisë). Pengesë është se ju nuk jeni duke paguar borxhin dhe ndërtimin e barazisë në shtëpinë tuaj , dhe ju do të duhet të paguajë atë borxh një ditë. Këto kredi mund të kenë kuptim në situata të caktuara afatshkurtra, por ato nuk janë alternativa më e mirë për shumicën e pronarëve të shtëpive që shpresojnë të ndërtojnë pasuri.
Kreditë e tullumbaceve kërkojnë që ju të paguani kredinë në tërësi me një pagesë të madhe "tullumbace" . Në vend që të bësh pagesën e njëjtë për 15 ose 30 vjet, duhet të bësh një pagesë të madhe për të eliminuar borxhin (për shembull, pas pesë deri në shtatë vjet).
Këto kredi punojnë për financim të përkohshëm, por është e rrezikshme të supozohet se ju do të keni akses në fondet që ju nevojiten kur të paguhet pagesa e tullumbaceve.
Kreditë Refinance ju lejojnë të shkëmbeni një hipotekë për një tjetër nëse gjeni një marrëveshje më të mirë. Kur refinance një peng, ju merrni një peng të ri që paguan kredi të vjetër. Ky proces mund të jetë i shtrenjtë për shkak të kostove të mbylljes, por mund të paguhet për një afat të gjatë nëse ju merrni numrat në përputhje të saktë . Kreditë nuk duhet të jenë të njëjtit lloj. Për shembull, ju mund të merrni një hua me normë fikse për të paguar një hipotekë me normë të rregullueshme.
Si të merrni një hua në shtëpi
Për të huazuar para, do të duhet të aplikoni për një hua. Kreditë në shtëpi kërkojnë dokumentacion shumë më tepër se llojet e tjera të kredive (si kredi auto ose kredi personale), prandaj bëhuni gati për një proces të gjatë.
Kredia dhe të ardhurat:
Si me shumicën e kredive, kredia dhe të ardhurat tuaja janë faktorët kryesorë që përcaktojnë nëse do të merrni miratimin. Para se të aplikoni për një kredi në shtëpi, kontrolloni kredinë tuaj për të parë nëse ka ndonjë çështje që mund të shkaktojë probleme (dhe rregullojini ato nëse ato janë vetëm gabime). Pagesat e vonuara, gjykimet dhe çështjet e tjera mund të rezultojnë në mohimin e kërkesës suaj - ose do të merrni një normë më të lartë interesi, që do të thotë se ju do të paguani më shumë për jetën e kredisë tuaj.
Dokumentacioni dhe Raportet:
Huadhënësve u kërkohet të verifikojnë se keni të ardhura të mjaftueshme për të shlyer ndonjë kredi që ata e miratojnë. Si rezultat, do t'ju duhet të jepni dëshmi të të ardhurave (merrni Formularin W-2, kthimin tuaj më të fundit të taksave dhe dokumenteve të tjerë të dobishëm në mënyrë që t'i dërgoni ato te huadhënësi juaj).
Borxhi ndaj raportit të të ardhurave:
Huadhënësit do të shikojnë borxhet tuaja ekzistuese për t'u siguruar që keni të ardhura të mjaftueshme për të paguar të gjitha huatë tuaja - duke përfshirë edhe ato të reja për të cilat po aplikoni. Për ta bërë këtë, ata llogaritin raportin e borxhit ndaj të ardhurave , që u tregon atyre se sa nga të ardhurat tuaja mujore merr ngrënë nga pagesat mujore.
Kredia për raportin e vlerës:
Edhe pse është e mundur për të blerë me shumë pak poshtë, shanset tuaj për të marrë miratuar janë më të mira kur ju bëni një pagesë të madhe poshtë. Huadhënësit llogaritin një raport të vlerës së kredisë , i cili tregon sa jeni duke marrë hua krahasuar me atë se sa është vlera e pronës. Sa më pak të huazoni, aq më e ulët është rreziku për huadhënësin tuaj (sepse shpejt mund ta shesin pronën dhe të rimarrin të gjitha paratë e tyre).
preapproval:
Është më mirë të dini se sa ju mund të huazoni shumë kohë para se të filloni të blini për shtëpi (ose kredi). Një mënyrë për të bërë këtë është që të merrni para-miratuar nga një huadhënës. Ky është një proces paraprak ku huadhënësit vlerësojnë informacionin tuaj të kreditit dhe të ardhurat tuaja. Me këtë informacion, ata mund t'ju japin shumën maksimale të kredisë që ata kanë gjasa të miratojnë. Kjo nuk do të thotë domosdoshmërisht që ju jeni të miratuar - sidomos jo për një pronë të caktuar - por është informacion i dobishëm dhe një letër preapproval mund të ndihmojë në forcimin e ofertës suaj. Pasi të jeni nën kontratë, huadhënësit do të marrin një vështrim më të afërt në çdo gjë dhe do të lëshojnë një miratim zyrtar (ose refuzim).
Sa shumë për të marrë hua:
Huadhënësit gjithmonë ju tregojnë se sa ju mund të huazoni, por ata nuk diskutojnë se sa duhet "të huazoni". Përgjegjësia bie mbi ju për të vendosur se sa të shpenzoni në një shtëpi, çfarë lloj kredie duhet të përdorni dhe sa e madhe e një pagese që doni të bëni (duke ndikuar në raportin tuaj të kredisë ndaj vlerës ). Të gjithë këta faktorë përcaktojnë se sa do të paguani çdo muaj, dhe sa interes do të paguani gjatë jetës së kredisë suaj (kredi më të vogla çojnë në pagesa më të vogla mujore dhe pagesa më të vogla interesi). Është e rrezikshme të huazoni shumën maksimale në dispozicion, veçanërisht nëse preferoni të keni një "jastëk" në buxhetin tuaj mujor.
Ku të huazoni
Kreditë për shtëpi janë në dispozicion nga disa burime të ndryshme. Merrni citate nga të paktën tre huadhënës të ndryshëm dhe zgjidhni atë që punon më mirë për ju.
Agjentët e hipotekës ofrojnë kredi nga huadhënës të shumtë. Ata kanë qasje në kredi nga banka të shumëfishta dhe burime të tjera financimi, dhe ata do t'ju ndihmojnë të zgjidhni një huadhënës bazuar në normën e interesit dhe karakteristika të tjera. Agjentët e hipotekës mund të ngarkojnë një tarifë origjinale që ju paguani, ose ata mund të paguhen nga huadhënësi (ose një kombinim i të dyjave). Nëse nuk dini ndonjë agjent hipoteke, pyesni agjentin tuaj të pasurive të patundshme ose njerëz të tjerë që ju besoni për një rekomandim.
Bankat dhe unionet e kreditit ofrojnë hua për klientët. Paratë në llogaritë e kontrollit dhe të kursimeve duhet të investohen dhe kreditimi i parave është një mënyrë për të investuar këto para . Këto institucione gjithashtu fitojnë të ardhura nga tarifat e origjinës, interesat dhe kostot e tjera të mbylljes.
Huadhënësit online mund të financojnë vetë kreditë (duke përdorur paratë e investitorëve, për shembull), ose mund të funksionojnë si brokerë hipoteke. Këto shërbime janë të përshtatshme sepse ju mund të përballoni gjithçka praktikisht, dhe shpesh ju mund të merrni kuotat pak a shumë në çast.
Secili huadhënës duhet t'ju ofrojë një vlerësim kredie , i cili ju ndihmon të krahasoni koston e huamarrjes nga huadhënës të ndryshëm. Lexoni me kujdes këto dokumente dhe bëni pyetje derisa të kuptoni gjithçka që shihni. CFPB shpjegon disa pjesë të Vlerësimit të Kredisë për t'ju ndihmuar të kuptoni tiparet e kredisë suaj.
Programet e huasë
Mund të jetë e mundur që të merrni ndihmë me kredinë tuaj duke përdorur programe kredie nga qeveria dhe organizatat lokale. Këto programe e bëjnë më të lehtë për t'u miratuar, dhe disa ofrojnë stimulime kreative për ta bërë pronësinë në shtëpi më të përballueshme dhe tërheqëse. Përveç blerjes së një shtëpie, mund të jetë e mundur rifinancimi i këtyre programeve (edhe nëse keni borxh më shumë se sa është në shtëpi ).
Programet e huave qeveritare janë ndër më të bujari. Në shumicën e rasteve, një huadhënës privat (si një bankë) siguron fonde dhe qeveria federale premton të paguajë kredinë nëse nuk e bëni këtë. Ka shumë programe, dhe disa nga ato më të njohura janë të renditura më poshtë.
Kredi FHA:
Kreditë e siguruara nga Administrata Federale e Strehimit (FHA) janë të njohura për homebuyers të cilët dëshirojnë të bëjnë një pagesë të vogël. Është e mundur për të blerë me aq pak sa 3,5 për qind poshtë, dhe ata janë relativisht të lehtë për t'u kualifikuar për (nëse nuk keni kredi të përsosur, për shembull). Mësoni më shumë rreth kredive FHA .
Kredi VA:
Veteranët, shërbyesit dhe bashkëshortët e ligjshëm mund të blejnë një shtëpi me një hua të garantuar nga Departamenti i Çështjeve të Veteranëve (VA). Këto kredi ju lejojnë të huazoni me asnjë kusht për sigurimin e hipotekës dhe pa pagesë (në disa raste). Ju mund të huazoni me kredi më pak se perfekte, shpenzimet e mbylljes janë të kufizuara dhe kredia mund të jetë e supozueshme (duke lejuar dikë tjetër të marrë përsipër pagesat nëse ato kanë të drejtë).
Programet e Firstbuyer Homebuyer e bëjnë të lehtë të zotërojnë shtëpinë tuaj të parë , por ato vijnë me vargjet e bashkangjitura. Shpesh të zhvilluara nga qeveritë lokale dhe organizatat jofitimprurëse, këto programe mund të ndihmojnë me zbritjen e pagesave, miratimin, normat e interesit dhe më shumë. Megjithatë, ato janë të vështira për t'u gjetur (dhe kualifikohen) dhe mund të kufizojnë sa mund të përfitoni kur të shisni shtëpinë tuaj.
4 Mënyra për të kursyer para
Kreditë për shtëpi janë të shtrenjta, kështu që kursimi edhe pak (në përqindje) mund të çojë në qindra apo mijëra dollarë në kursime.
1. Dyqani rreth
Përsëri, është thelbësore që të merrni të paktën tre kuota nga huadhënës të ndryshëm - mundësisht lloje të ndryshme të huadhënësve (një ndërmjetës hipoteke, një huadhënës në internet dhe një bashkim kredie lokal). Gjithkush ka çmime të ndryshme, dhe ju do të mësoni shumë në këtë proces.
2. Shikoni normën
Sa më i madh (dhe më i gjatë) kredia juaj, aq më shumë ka rëndësi tuaj. Ju paguani interes në bilancin tuaj të kredisë nga viti në vit, dhe këto kosto të interesit mund të jenë dhjetëra mijëra dollarë. Ndonjëherë ka kuptim të paguhet më shumë para - madje edhe blerja e "pikave" për kredinë tuaj - nëse mund të bllokohet në një nivel të ulët për një afat të gjatë.
3. Kushtojini vëmendje sigurimit hipotekor
Nëse vendosni më pak se 20 për qind, do të keni më shumë gjasa të paguani sigurimin e hipotekës. Ky sigurim nuk është në dobi tuaj - mbron huadhënësin në rast se ndaloni pagesat dhe nuk mund t'i rimarrni fondet e tyre - kështu që është mirë të shmangni këtë shpenzim. Vlerësoni mënyra alternative për të dalë me 20 për qind, dhe të mësoni se si të hiqni sigurimin e hipotekës sa më shpejt të jetë e mundur. Me disa kredi, si kreditë e FHA, nuk mund të heqësh qafe atë kosto nëse nuk refuzon.
4. Menaxhimi i kostove të mbylljes
Kur ju merrni një kredi në shtëpi, ju do të duhet të paguani shpenzime të shumta. Janë tarifat e aplikimit, tarifat e kontrollit të kredive, tarifat e origjinës, kostot e vlerësimit dhe më shumë. Disa huadhënës kërkojnë kosto më të larta dhe më të ulëta, por gjithmonë përfundoni duke paguar një apo një mënyrë tjetër. Jini të kujdesshëm për kreditë "pa koston e mbylljes" nëse nuk jeni të sigurtë se do të jeni vetëm në shtëpi për një periudhë të shkurtër kohe.