Duke pritur të mbyllet në një shtëpi
Që do të thotë huadhënës luan një rol të rëndësishëm që nuk mund të neglizhohet.
Një blerës dhe shitës mund të bien dakord për një datë të mbylljes më të hershme në kontratën e blerjes , por nëse huadhënësi nuk mund të kryejë gjatë kësaj periudhe kohore, nuk ka rëndësi se cila datë është përzgjedhur, sepse nuk do të mbyllet në datën kur specifikoni blerësin dhe shitësin. Do të mbyllet kur huadhënësi është gati të mbyllet. Për më tepër, jo çdo huadhënës thesar përshtatshmërinë.
Procesi i Mbylljes së Ruajtjes
Varësisht se ku jetoni, çdo numër i subjekteve mund të trajtojë procesin e mbylljes. Le të diskutojmë disa. Agjenti i mbylljes mund të jetë një oficer ruajtjeje , një kompani më e afërt, titullare ose një avokat i pasurive të paluajtshme .
Proceset e mbylljes mund të ndryshojnë shumë edhe brenda të njëjtit shtet. Në Kaliforni, për shembull, procesi i ruajtjes është i ndryshëm në Kaliforni veriore kundrejt Kalifornisë jugore. Dallimi kryesor midis dy instruksioneve të ruajtjes është tërhequr dhe nënshkruar në pjesën e përparme (menjëherë pas pranimit të ofertës) në jugun Cal dhe në anën e pasme (pak para mbylljes) në pjesën veriore të Cal.
Përpara se ndonjë ruajtje të mund të mbyllet, megjithatë, të gjitha kushtet e kontratës së blerjes duhet të plotësohen; atëherë shitësi depoziton veprën dhe blerësi depoziton fondet. Këtu janë llojet mostër të kushteve të kërkuara në Kaliforni. Procesi i mbylljes së shtetit mund të ndryshojë.
- Marrëveshja e blerjes plotësisht e ekzekutuar dhe shtesat.
- Depozita e depozitimit të parave të gatshme .
- Inspektimi në shtëpi ose heqja dorë.
- Përmbushja e detyrimeve të shitësit siç është dorëzimi i raportit të inspektimit të dëmtuesve dhe / ose përfundimit, certifikimit të çatisë , garancisë në shtëpi , politikës paraprake të titullit , pranimit të kërkesës së përfituesit , riparimeve, nëse ka, sipas kërkesës për riparime .
- Përfundimi i inspektimeve të blerësit, duke përfshirë lirimin e rasteve të paparashikuara, nëse kërkohet.
- Përfundimi përfundimtar i blerësit ose inspektimi .
- Vlerësimi i pronës nga vlerësuesi i huadhënësit.
- Aprovimi i kredisë së huadhënësit dhe përmbushja e kushteve të kredisë nga blerësi, si depozitimi i provave të një sigurimi të shtëpisë .
- Udhëzimet e nënshkruara të shitësit dhe blerësit.
- Titulli i nënshkruar dhe i noterizuar i shitësit që përcjell titullin.
- Aktin e nënshkruar dhe të noterizuar të blerësit të besimit dhe notën e ekzekutuar premtuese .
- Nënshkrimet e blerësit në të gjitha dokumentet e huasë.
- Depozitimi i fondeve të blerësit nga huadhënësi.
- Depozitimi i bilancit të pagesës së blerësit dhe kostot e mbylljes së blerësit .
Sa kohë merr një mbyllje në shtëpi?
Blerësit të cilët kanë marrë kredi para-pranimi kundrejt kredisë para-kualifikimit janë shpesh në gjendje të mbyllin më shpejt. Procesi i përgatitjes paraprake përfshin verifikimin e disa artikujve përpara, para nënshkrimit të kontratës së blerjes, duke e çuar huamarrësin disa hapa më pranë mbylljes.
Nëse një huadhënës ka verifikuar punësimin e huamarrësit, llogaritë bankare dhe raportin e kredisë , mbyllja mund të bëhet sa më shpejt që nënpunësit mund të përpunojnë dokumentet dhe të shqyrtojnë vlerësimin, përgjithësisht brenda një jave ose dy. Megjithatë, nëse një dokument mungon nga skedari siç është një raport paraprak i titullit ose gjendja e shitësit të shitjes, mbyllja mund të vonohet.
Shumica e kredive hipotekare të lidhura me federale mund të mbyllen brenda 30 ditëve. Programet speciale për blerësit në shtëpi , veçanërisht ato që përfshijnë ndihmën me pagesën poshtë të blerësit , mund të marrin 35 deri në 45 ditë për t'u mbyllur. Këto kredi speciale zakonisht kërkojnë miratimin nga dy procese të sigurimit.
Nga ana tjetër, përputhja me udhëzimet e TRID nganjëherë mund të ngadalësojë procesin, sepse njësitë që punojnë së bashku nuk kanë marrëdhënie para-ekzistuese.
Vonesat e Mbylljes në Shtëpi
Problemet më të mëdha shpesh ndodhin pasi dosja i dorëzohet siguruesit. Zyrtarët e huasë janë përgjithësisht të njohur me udhëzimet e nënshkrimit; megjithatë, ata nuk mund të parashikojnë gjithmonë përgjigjen e një siguruesi. Secili underwriter është unik.
Pak është më keq për blerësit se sa të ulur në kuti që përmbajnë çdo vlerë që kanë, duke pritur për lëvizësit dhe duke mos ditur nëse kredia e tyre do të miratohet nga një sigurues. Ditët e fundit të mbylljes mund të jenë shumë pezulluese.
Huadhënësit institucionalë duket se shkaktojnë më shumë vonesa sesa ndërmjetësit e hipotekës. Nuk jam i sigurt nëse kjo është arsyeja pse bankat e mëdha ndjekin procedurat e tyre ose që punonjësit e tyre shënojnë një orë dhe nuk interesohen fare për dosjen siç janë pjesët e porositura, por shumica e vonesave në depozitat e mia janë nga bankat e mëdha.
Këtu janë probleme të përbashkëta që mund të vonojnë ose të pengojnë mbylljen, shumë prej të cilave më dhimbte mua për të thënë, duhet të ishin adresuar para se të dorëzoheshin tek një sigurues, por nganjëherë topi zbret:
- Vlerësimi i ulët ose siguruesi urdhëron një vlerësim shqyrtimi që nuk përputhet me vlerësimin e parë.
- Borxhi shtesë gjendet në raportin e kredisë të përditësuar të blerësit.
- Gabimet e vërejtura në raportin e kredisë të blerësit.
- Liens ose gjykime të reja të paraqitura kundër blerësit ose shitësit pas azhurnimit të titullit.
- Retë në titull.
- Ndryshimi i statusit martesor për blerësin ose shitësin.
- Deklaratat e kërkuara bankare të përditësuara ose dokumentet financiare.
- Informacioni i sigurimeve mungon.
- Zotimi i skaduar i huasë ose programit.
- Ndryshime thelbësore në tarifat në vlerësimin e huasë.
Nëse kontrata e blerjes nuk përmban një dispozitë që e bën mbylljen e kontingjentit me miratimin e kredisë, depozita e zellshme e blerësit mund të jetë në rrezik nëse kredia nuk miratohet dhe transaksioni nuk mbyllet.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.