Si të blini Foreclosures në pronësi të bankës
Bankat zotërojnë pasuri të patundshme, sepse bankat i kanë fituar shtëpitë përmes foreclosure . Shtëpitë në librat e një banke quhen REOs, e cila është një akronim për "pasurinë e patundshme në pronësi". Kuptoni se kur bankat marrin prona në shtëpitë me anë të foreclosure, është shpesh për shkak se askush nuk tregoi deri në hapat e gjykatës për të propozuar shumën minimale të hipotekës ekzistuese (s) ose banka me qëllim ofertën minimale aq të lartë askush nuk do të prekë atë.
Në sipërfaqe, mund të mos duket sikur Foreclosures janë fitimprurëse, veçanërisht nëse banka dëshiron të shesë inventarin e saj në tregun e hapur për shumën që dikur i detyrohej bankës nga kredimarrësi i mëparshëm. Megjithatë, këtu janë të paktën dy arsye pse një ZRP mund të jetë fitimprurëse për ju:
- Nëse dy kredi janë siguruar për pronën (e cila është e zakonshme këto ditë), huadhënësi i dytë ndonjëherë nuk përjashton. Nëse huadhënësi i dytë nuk përbëjnë pagesat e prapambetura ndaj huadhënësit të parë dhe fillon procedurat e veta të foreclosure , huadhënësi i dytë merr fshirë në foreclosure. Hipotekat e dyfishta përbëjnë 20% ose më shumë të vlerës fillestare të tregut .
- Banka shpesh nuk dëshiron të ulet në inventarin e saj. Pasi që nuk ka marrë ofertën e tij minimale nga një investitor ose blerës në shtëpi gjatë shitjes së foreclosure në gjykatë, banka mund të jetë e mundshme që të çmojë që REO të jetë më pak, vetëm për ta hequr atë. Varet nga kontabiliteti i saj i brendshëm.
Gjetja e agjentëve të listës REO
Ka shumë vende në dispozicion online për të gjetur Foreclosures . Megjithatë, ju gjithashtu mund t'i gjeni në MLS . Nëse kërkoni që agjenti i blerësit tuaj të kërkojë MLS për "REOs", ndoshta do të gjeni se një shumë e vogël e agjentëve të pasurive të patundshme specializohen në listimin e REO për shitje në lagjen tuaj.
Këtu janë këshilla për agjentët e listimit REO:
- Shumica e agjentëve të renditjes REO listojnë vetëm REO-të, asnjë lloj tjetër të pronës.
- REO agjentët e listimit shpesh japin zbritje për bankat në këmbim të biznesit të saj, sepse këta agjentë merren me volum dhe nganjëherë menaxheri i aseteve merr një ulje.
- REO agjentët e rendit të fituar para ose duke shitur një shumë të REOs ose duke vepruar si një agjent i dyfishtë . Nën agjenci të dyfishtë , agjenti i listimit REO do të fitojë si komisionin e listimit ashtu edhe komisionin e agjentit të blerësit.
- Për të tërhequr agjentët e blerësit, shumë banka ofrojnë një përqindje më të madhe të komisionit tek agjenti i blerësit, duke zbritur komisionin e agjentit.
- Agjentët e listimit REO në përgjithësi përfaqësojnë shitësin, jo blerësin. Konsideroni nëse doni përfaqësimin tuaj, ju mund.
- Agjentët e listimit REO zakonisht janë agjentë të lartë të prodhimit për shkak të vëllimit të biznesit që ata kryejnë. Ata zakonisht nuk shpenzojnë shumë kohë duke punuar me blerësit.
- Disa agjentë të renditjes REO janë kaq të zënë që ata të punësojnë asistentë për thirrjet në terren. Shumë prej tyre nuk japin numrin privat të telefonit celular, gjë që mund ta bëjë komunikimin të vështirë.
Punësimin e Agjentit të Blerësit
Nëse nuk keni përvojë të drejtpërdrejtë me bankat, mund të merrni përfaqësim më të mirë duke marrë agjentin e blerësit tuaj .
Para se të zgjidhni një agjent, zgjidhni disa dhe intervistoni agjentët e pasurive të paluajtshme për të gjetur një përshtatje të mirë.
- Agjenti i blerësit ka një përgjegjësi fiduciare për të mbrojtur interesat tuaja.
- Agjentët e blerësit nuk përfaqësojnë shitësin. Edhe kur shitësi po paguan komisionin e tyre.
- Agjentët e blerësit zakonisht paguhen nga shitësi. Kjo do të thotë se nuk ju kushton të punësoni një agjent të blerësit.
- Agjentët e blerësit mund t'ju kërkojnë të nënshkruani një marrëveshje ndërmjetësi të blerësit , i cili do të përcaktojë detyrat e agjentit për ju dhe do të përcaktojë se kush paguan komisionin .
- Konsideroni të punoni me një agjent të blerësit i cili ka përvojë pune me REO.
Negocimi me REO
Nëse lista është relativisht e re në treg, është shumë e mundur që banka të mos devijojë shumë nga çmimi i saj i kërkuar . Ju do të keni fuqi më të madhe negociuese nëse bëni oferta për shtëpitë që kanë qenë në treg për më shumë se 30 ditë.
Këtu janë më shumë këshilla:
- Bankat negociojnë zbritje të nivelit të lartë me kompanitë e titullit dhe ruajtjes. Nëse zgjedhni të përdorni kompaninë e bankës / kompaninë e ruajtjes , kontrolloni tarifat që ato kompani do t'ju ngarkojnë. Në përgjithësi, tarifat që nuk paguhen nga banka por që paguhen nga blerësi do të jenë më të larta, sepse titulli dhe depozita shpesh përbëjnë ato zbritje duke i akuzuar më shumë blerësit.
- Shumë banka po largohen nga pagesat tipike të mbylljes për blerësin. Disa tarifa të tilla si taksat e transferimit , taksat e qarkut dhe të shtetit, barten nga blerësi dhe jo banka. Bankat shpesh nuk paguajnë për raportet e dëmtuesve , riparimet apo planet e garancisë në shtëpi .
- Disa banka nuk do të nënshkruajnë një ofertë kundër derisa të gjitha kushtet të jenë dakord reciprokisht midis palëve me gojë.
- Prisni që banka të tërheq kontratën e vet të blerjes ose shtojcën në kontratën tuaj standarde të blerjes. Lexoni në tërësi dhe kërkoni një avokat të pasurive të patundshme për këshilla nëse nuk e kuptoni. Ju mund të bastit avokati i bankës e hartoi atë kontratë, dhe kjo nuk është në favorin tuaj.
- Nëse banka nuk do të luajë dhe ju merrni një refuzim të ofertës , prisni 30 ditë të tjera dhe pastaj rifilloni ofertën tuaj origjinale, me datën origjinale të kaluar dhe datën tuaj të re të futur.
- Ju mund të prisni 10 ditë për një përgjigje në ofertën tuaj nga banka. Jini të durueshëm. E di se kjo tingëllon e çmendur që disa banka mund të kërkojnë një kohë të gjatë për t'u përgjigjur, por munden.
- Banka mund të kërkojë nga ju që të dorëzoni një kërkesë për kredi kështu që ju mund të parakualifikoni; megjithatë, nuk jeni i detyruar të merrni kredi nga kjo bankë.
- Nëse nuk mund të mbyllni afatin e mbylljes, banka mund t'ju kërkojë një gjobë për çdo ditë që kaloni atë datë. Sigurohuni që të keni një letër të hershme të huasë nga huadhënësi juaj para se të dorëzoni një ofertë dhe të siguroheni që do të merrni financimin nga huadhënësi juaj pa ju drejtuar vonesave të papritura.
- Juve do t'ju kërkohet të blini shtëpinë "ashtu siç është". Ka pengesa për të blerë Foreclosures . Bëni ofertën tuaj subjekt të një inspektimi në shtëpi . Disa shitës në paranë e zhvendosin pasurinë nga shtëpitë e foreclosure .
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.